Тема: наем жилого помещения

Наем- дань традиции, по юр конструкции- это арендные отношения.

Райхер- советский ученый, специалист жилищного права, он говорил, что советсткое жилищное право от бедности нашей.

Рассматриваем вид, который касается коммерческого найма.

Выделяет из аренды:

1)В отдельную конструкцию выделяется поскольку это особенный договор.

2) характер предмета отношений

3) изначальное неравенство сторон : наймодателя и нанимателя

4) целевая предназначенность помещения под жилое

5) административный интерес

6) участие в правоотношениях третьих лиц- членов семьи нанимателя.

Закон не называет, что есть жилое помещение.

Закон называет виды жилых помещений:

- кв

- изолированная комната

- индивидуальный жилой дом

- часть индивидуального жилого дома

- часть квартиры

! Важно чтобы все соответствовало существующим стандартам!

Догвор коммерческого найма:

Опр: договор найма жилого помещения- гражданско- правовое соглашение в силу которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в этом помещении.

Это договор

- консенсуальный

- возмездный

- двустороннеобязывающий.

Субъектный состав:

Если наймодателем может выступать любой субъект, то наниматель- всегда гражданин, тк цель помещения- проживание.

Наймодатель по общему правилу собственник жилого помещения, в крайнем случае уполномоченное должным образом лицо; наниматель- лицо и члены его семьи (сонаниматели)

Форма: простая письменная

Последствия: стандартные.

Существенные условия договора найма жилого помещения:

предмет- жилое помещение: зонированное, пригодное для все сезонного проживания

Срок договора- ограничен 5 годами в законе. В замен предоставляется право преимущественного заключения на еще один срок после исполнения договора в случае добросовестного исполнения.

Плата за наем жилого помещения устанавливается соглашением сторон. По общему правилу исходя из месячной оплаты, как правило ежемесячно.

Содержание: у наймодателя обязанность передать это помещение в надлежащем виде, у нанимателя- своевременно вносить плату и использовать это помещение в надлежащем виде.

Сонаниматели- граждане постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Гк также упоминает совершенно понятную конструкцию временного жильца- без согласия наймодатель наниматель может предоставить часть помещения временному жильцу- тот, кто проживает менее 6 месяцев.

С согласия наймодателя наниматель может сдавать в субаренду на срок, ограниченный его сроком.

Прекращение договора найма жилого помещения:

- соглашение сторон

- истечение срока

Есть основания прекращения до истечения срока:

Наниматель наделяется правом расторгнуть договор в одностороннем порядке и обязан уведомить за 3 месяца.

В судебном порядке по требованию наймодателя можно расторгнуть, если имеется систематическая неоплата, а также если помещение используется не для целей проживания, его портят, а также если наниматель систематически нарушает права соседей.

Если основанием расторжения является использование не по назначению и тд, требуется предупреждение нанимателя и только потом при несоблюдении можно обратиться в суд.

Договор безвозмездного пользования имуществом

(договор ссуды)

В отличие от аренды предполагает меньшие права у пользователя.

Истекают данные конструкции их римского права.

В советсткое время- безвозмездное пользование земельным участком.

В настоящее время таких договоров не очень много. Больше в бытовых отношениях.

Опр: - это обязательство, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование др стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь, в том же состоянии с учетом ее нормального износа либо в состоянии, которое оговорено в договоре.

Ссуда ассоциируется с денежными затратами; кредит заменить ссудой нельзя!!!!!!!!

Ссуда- договор безвозмездного пользования имуществом!!!

Этот договор:

- безвозмездный;

- реальный- передает-> одностороннеобязывающий; консенсуальный-> двустороннеобязывающий.

Субъекты:

- ссудодатель;

- ссудополучатель.

По общему правилу закон не ограничивает виды субъектов, которые могут выступать со стороны субъектов. !!!ссудодатель- лицо, уполномоченное собственником/ собственник вещи.

Форма договора:

По общему правилу о форме сделок: обычная письменная, если участвует юр лицо. Если недвижимое имущество- регистрация + письменная.

Существенные условия договора безвозмездного пользования- условие о предмете. Предмет- индивидуально определенная, непотребляемая вещь.

Содержание

Обязанности ссудодателя:

1) передать в пользование и владение обусловленную вещь.-> ссудополучатель вправе требовать передачу вещи и расторжение договора.

2) вещь должна быть передана со всеми принадлежностями и документациями.

3) оговорить недостатки передаваемой по договору вещи и предупредить о правах третьих лиц на эту вещь.

По каждому пункту у ссудополучателя появляется возможность требовать возмещение убытков в размере реального ущерба.

Обязанности ссудополучателя:

1) поддерживать полученную вещь в надлежащем состоянии; производить текущий и капитальный ремонт; нести все расходы, связанные с содержанием имущества; использовать по назначению; не передавать без разрешения ссудодателя 3 лицам

2) сущностная обязанность- возвратить.

Безвозмездность любопытно повлияла на риски случайной гибели:

...заботливо и бережно..

Закон точно определяет в каких случаях этот риск ложится на плечи ссудополучателя:

1) ссудополучатель использовал вещь не по назначению и не по договору;

2) если передал имущество третьим лицам без согласия ссудодателя;

3) он не пожертвовал своей вещью, сохранил эту вещь и это повлияло на гибель или повреждение вещи ссудодателя.

Прекращение договора ссуды

- истечение срока договора-> ссудополучатель обязан вернуть имущество, ссудодатель обязан принять данное имущество.

Особенности: хотя не связан с личностью, но смерть гражданина или ликвидация юр лица- ведет к его прекращению.

- по инициативе либо ссудополучателя, либо ссудодателя, если не позднее 1 месяца они предупреждают друг друга.