- •2. Дебиторская задолженность как самостоятельный объект оценки: порядок определения, проблемы выделения дебиторской задолженности из состава активов предприятия, методики оценки.
- •Оценка дебиторской задолженности методом дисконтированных денежных потоков.
- •Коэффициентная методика определения стоимости дебиторской задолженности
- •3. Земельный участок и улучшения как элементы объекта недвижимости. Проблема определения вклада земли в стоимость объекта недвижимости и ее практические решения.
- •4. Информационная база и особенности финансового анализа при использовании сравнительного подхода.
- •2. Финансовая информация.
- •5. Информационная база оценки недвижимости, ее состав и структура; использование ретроспективных и перспективных данных в рамках доходного подхода.
- •Метод капитализации доходов (ретроспективной информации)
4. Информационная база и особенности финансового анализа при использовании сравнительного подхода.
Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации. 1. Рыночная (ценовая) информация.
Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах, купли-продажи акций, сходных с оцениваемой компанией. Качество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд агентств публикуют ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку/продажу ценных бумаг, исследования активности рынков акций крупнейших предприятий.
2. Финансовая информация.
Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими как определить сходство компаний, так и провести необходимые корректировки, обеспечивающие нужную сопоставимость. Дополнительная информация позволит правильно применить стандарты системы национальных счетов, выявить излишек или недостаток активов, внести поправки на экстраординарные события и т. д.
Анализу и корректировке в целях оценки бизнеса подвергаются баланс и отчет о финансовых результатах. Баланс предприятия отражает финансово-имущественное состояние предприятия на конкретную дату. Отчет о финансовых результатах отражает выручку, затраты и прибыль предприятия за определенный период (квартал, год). Скорректированные баланс и отчет о финансовых результатах используются в каждом из подходов к оценке. При осуществлении оценки с применением различных подходов уделяется большее или меньшее внимание тому или другому бухгалтерскому документу:
при использовании сравнительного подхода анализируются и баланс, и отчет о финансовых результатах оцениваемого предприятия и его аналогов;
Сравнительный подход оценки предприятия использует все традиционные приемы и методы финансового анализа. Оценщик рассчитывает одинаковые коэффициенты, анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках, дополнительную информацию. Финансовый анализ является важнейшим приемом определения сопоставимости аналогичных компаний с оцениваемой. Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем:
во-первых, финансовый анализ позволяет определить место или ранг оцениваемой компании в списке аналогов;
во-вторых, финансовый анализ позволяет обосновать степень доверия Оценщика к конкретному виду мультипликатора в общем их числе. Это в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины;
в-третьих, финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающий как увеличение сопоставимости, так и обоснованность окончательной стоимости.
Проведение работ по финансовому анализу
Предварительным этапом работ при проведении финансового анализа является составление Агрегированных форм, которые должны содержать поправку на уровень инфляции, а также исключать нетипичные статьи доходов и расходов. После составления агрегированных форм проводится горизонтальный и вертикальный анализ, рассчитываются следующие группы показателей:
· показатели ликвидности и платежеспособности;
· показатели финансовой устойчивости;
· показатели деловой активности;
· показатели рентабельности.
Результаты расчета фиксируются в Аналитических таблицах (единой формы Аналитических таблиц не существует, оценщик самостоятельно определяет для себя оптимальный вариант).
При проведении более детального финансового анализа требуется проведение анализа по следующим блокам:
· организация;
· производство;
· финансы.
Проведение финансового анализа в рамках блока «организация» включает в себя фиксацию существующей организационной структуры и выявление дополнительных внутренних резервов в части ее оптимизации и формировании денежного потока в затратной части при планировании в доходном подходе. Информация, полученная в данном блоке, используется в Доходном подходе при формировании ставки дисконта методом кумулятивного построения. При этом, можно сделать определенный вывод о влиянии качества менеджмента оцениваемой компании на ее стоимость.
Проведение финансового анализа в рамках блока «производство» включает в себя проведение финансового анализа с точки зрения:
· анализа существующей производственной структуры (планируемая/ фактическая загруженность) (полученная информация используется в Доходном подходе в части прогнозирования выручки в Методе дисконтирования денежных потоков);
· выделения избыточных основных фондов (полученная информация используется для осуществления корректировки в Доходном подходе Методом дисконтирования денежных потоков);
· осуществления анализа уровня изношенности основных фондов (полученная информация используется в Доходном подходе при планировании капитальных вложений в денежном потоке);
· фиксации амортизационных отчислений (используется при расчете денежного потока Методом дисконтирования денежного потока).
Проведение финансового анализа в рамках блока «финансы» включает в себя:
· фиксацию темпов роста доходов (может использоваться в Доходном подходе в части прогнозирования выручки);
· определение доли переменных затрат в Себестоимости (используется в Доходном подходе);
· фиксацию уровня собственного оборотного капитала (требуется при расчете денежного потока в Доходном подходе);
· фиксацию изменения долгосрочной задолженности (используется при расчете денежного потока в Доходном подходе).
После проведения финансового анализа фиксируются выводы о текущем состоянии объекта, определяются данные, используемые для проведения оценки.
Таким образом, проведение финансового анализа позволяет сделать вывод о состоянии оцениваемого объекта, а также подготовить данные для оценки бизнеса в рамках реструктуризации. Таким образом, финансовый анализ позволяет определить:
· темпы роста выручки (построить оптимистический сценарий);
· издержки (структура, резервы для оптимизации);
· оценить необходимые инвестиции;
· сделать вывод о проводимой амортизационной политике;
· определить требуемую величину собственного оборотного капитала (дефицит, излишки);
· зафиксировать нефункционирующие активы (соц. сфера, возможная реализация, консервация);
· определить величину задолженности.
Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.
1. Метод компании-аналога.
2. Метод сделок.
3. Метод отраслевых коэффициентов.
Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые условия применения каждого метода
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.
Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений,основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.