- •16.Рыночная и кадастровая оценка земель: общее и различия. Использование методов рыночной оценки земель в процессе их кадастровой оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •19.Специфика оценки бизнеса низколиквидного предприятия.
- •20.Способы учета отраслевой принадлежности и территориального расположения предприятий при оценке бизнеса.
1. Метод сравнения продаж
Используется информация за 3-6 мес. о ценах сделки или продажи. Сравнения и сопоставления оцениваемого объекта с объектами аналогами производятся по двум компонентам.1. по единицам сравнения 2. Элементам сравнения
Применяются следующие ед.сравнения – цена за 1га – для больших массивов с/х назначения, цена за 1 кв.м. – для спектра коммереческой недвижимости, цена за 1 лот, цена за ед. приносящую доход например 1 посадочное место, 1 машиноместо.
Элементами сравнения:
Переданные права
Условия финансирования
Условия продажи
Время продажи
Местоположение
Физ характеристики объекта
В зависимости от отношения к цене ед сравнения поправки делятся на процентные и денежные(относительные и абсолютные)
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его ед. сравнения на величину процентной поправки. Относительная денеж. поправка изменяет цену лишь одной ед. сравнения. Абсолютная относится к цене продажи аналога в целом.
Способы расчеты внесения поправок
Метод связ. с анализом парных продаж
Метод прямого анализа характеристик
Экспертный метод
Парной продажей назыв. продажа 2-х одинаковых объектов во всем за исключ. 1-й характеристики поэтому разница в продажн. ценах приписывается этому различию.
Суть 2го метода заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналогов.
3-й основан на представлениях оценщика-эксперта.
Метод Валового рентного мультипликатора
ВРМ – это отношение продажной цены к потенциаль. или действит. валовому доходу.
3 этапа.
Оценивается рыночн. рентный доход от оцениваемого объекта
Определяется отношение валового рентного дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.
Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на ВРМ.
V= Др*ВРМ= Др*(Ца/ПВДа)
V – вероятная стоимость оцениваемого объекта
Др - Рентный доход от оцениваемого объекта
ВРМ - Валовый рентный мультипликатор
Ца – цена продажи аналога
ПВДа – потенц. валовый доход аналога
Инф-я использована лекции Овчинникова (за 4 курс)
19.Специфика оценки бизнеса низколиквидного предприятия.
Термин "ликвидность" означает способность фирмы погашать свои долги так и тогда, когда наступает срок их выплаты. Ликвидность должна котироваться как важная цель любого предприятия, потому что кредиторы могут заставить неликвидное предприятие прекратить деятельность. Для оценки ликвидности фирмы обычно используются два коэффициента: коэффициент текущей ликвидности и коэффициент срочной ликвидности.
Кроме того, жесткое требование ликвидности требует в краткосрочной перспективе непрерывного пересмотра прогнозируемых на каждый день денежных потоков. Поэтому целесообразно выделить управление ликвидностью предприятия в отдельный круг проблем. К критериям управления ликвидностью предприятия относятся как критерий ликвидности, так и критерий доходности. Первому критерию отвечают мероприятия по поддержанию ликвидности, направленные на преодоление дефицита денежных средств, вообще говоря, требующие определенных затрат; согласно второму критерию, свободные денежные средства могут инвестироваться с целью извлечения дохода (Wiite/Klein, 1983). Если существует угроза неликвидности предприятия, то критерий доходности отходит на второй план и доминирующим становится критерий ликвидности. Угроза существованию предприятия накладывает отпечаток на предстоящие решения, причем сила этой угрозы,
в свою очередь, определяется двумя факторами:
- величиной финансового дефицита и его предполагаемой продолжительностью. а также
- возможностями поддержания ликвидности предприятия, которые заключаются в том, чтобы отменить уже осуществляемые мероприятия, если они ведут к расходованию свободных денежных средств, или принять меры, высвобождающие денежные средства. Если угрозы неликвидности предприятия не существует (особенно когда у предприятия имеются свободные денежные средства), аргументы в пользу пополнения денежных средств уступают место задаче размещения свободных средств под процент. При этом рассматриваются разные варианты вложений, различающиеся прежде всего по:
степени ликвидности;
ставке процента;
уровню риска.
Коэффициент быстрой (срочной) ликвидности — отношение совокупности денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и краткосрочной дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, к сумме краткосрочных финансовых обязательств. Удовлетворяет обычно соотношение 0,7— 0,8. Однако оно может оказаться недостаточным, если большую долю ликвидных средств составляет дебиторская задолженность, часть которой трудно своевременно взыскать. В таких случаях требуется большее соотношение. Если в составе оборотных активов значительную долю занимают денежные средства и их эквиваленты (ценные бумаги), то это соотношение может быть меньшим.
Коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покрытия долгов) — отношение всей суммы оборотных активов, включая запасы, к общей сумме краткосрочных обязательств; он показывает степень покрытия оборотными активами краткосрочных обязательств: Кл=Дср+ Да+Моб/Ккр.
Кл – коэффициент ликвидности,
Дср – денежные средства и краткосрочные финансовые вложения,
Да - краткосрочная дебиторская задолженность,
Моб – материалы оборотных средств,
Ккр - краткосрочные финансовые обязательства.
Превышение оборотных активов над краткосрочными финансовыми обязательствами обеспечивает резервный запас для компенсации убытков, которые может понести предприятие при размещении и ликвидации всех оборотных активов, кроме наличности. Чем больше этот запас, тем больше уверенность кредиторов в том, что долги будут погашены. Удовлетворяет обычно коэффициент 2,0 – 2,5.
Низкий уровень платежеспособности, т.е. недостаток денежных средств и наличие просроченных платежей, может быть случайным (временным) и хроническим (длительным). Поэтому, анализируя состояние платежеспособности предприятия, нужно рассматривать причины финансовых затруднений, частоту их образования и продолжительность просроченных долгов.
Причинами неплатежеспособности могут быть:
снижение объемов производства и реализации продукции, повышение ее себестоимости, уменьшение суммы прибыли и как результат — недостаток собственных источников самофинансирования предприятия;
неправильное использование оборотного капитала: отвлечение средств в дебиторскую задолженность, вложение в сверхплановые запасы и на прочие цели, которые временно не имеют источников финансирования;
несостоятельность клиентов предприятия;
высокий уровень налогообложения, штрафных санкций за несвоевременную или неполную уплату налогов.
Финансово-экономический анализ, в том числе показатели ликвидности позволяют выявить тенденции развития предприятия в прошлом, оценить его сегодняшнее положение, обосновано прогнозировать его развитие в будущем, определить степень деловых и финансовых рисков.
Определение финансового состояния предприятия на конкретную дату позволяет выявить, насколько правильно предприятие управляло финансовыми ресурсами в течение периода, предшествовавшего этой дате; как оно использовало имущество, какова структура этого имущества; насколько рационально оно сочетало собственные и заемные источники; насколько эффективно использовало собственный капитал; какова отдача производственного потенциала; нормальны ли отношения с дебиторами, кредиторами, бюджетом, акционерами и т.д.
Выводы финансового анализа используются во всех подходах к оценке бизнеса.
Целью оценки бизнеса является, как правило, определение какого либо вида стоимости необходимой заказчику для принятия инвестиционного решения. Если предприятие низколиквидное или неликвидное инвестирование в него не перспективно.
Необходимо отметить, что определение итоговой величины стоимости несостоятельного предприятия отличается от определения итоговой величины стоимости действующего предприятия, поскольку в первом случае необходимо провести тщательный анализ результатов на предмет соответствия целям оценки и действующему законодательству.
Например, при оценке несостоятельного предприятия с помощью затратного подхода часто возникает путаница между терминами «имущество» и «имущественный комплекс». Здесь для устранения разногласий оценщикам и пользователям отчетов необходимо уяснить, что в ходе арбитражного управления стоимость имущества фактически означает стоимость конкурсной массы.
Имущественный комплекс отражает совокупность имущества (единицы комплекса) предприятия и оценивается, когда планируется продажа предприятия (на стадии внешнего управления или конкурсного производства). В стоимости имущественного комплекса несостоятельного предприятия, оцененного с помощью затратного подхода, не учитывается доход, который может принести данный имущественный комплекс. Полученная стоимость фактически показывает стоимость воспроизводства имущественного комплекса.
Если же на стадии конкурсного производства принято решение о ликвидации предприятия, то в этом случае оценщик должен рассчитать ликвидационную стоимость имущества (активов).
Следует отметить, что доходный подход к оценке активов несостоятельных предприятий практически не применяется. Например, при оценке оборудования оценщики обычно определяют стоимость отдельных станков, а не единых технологических линий, способных приносить доход. Здания и сооружения в большинстве случаев могут приносить доход только в составе имущественного комплекса, поэтому сложно вычленить из общей величины дохода, получаемого от функционирования имущественного комплекса, часть дохода, приходящуюся на конкретные активы.
Доходный подход в основном применяется на стадии внешнего управления с цепью определения стоимости имущественного комплекса несостоятельного предприятия. Здесь величина стоимости характеризует перспективы развития бизнеса, а также учитывает размер капитальных вложений, требуемый для дальнейшего функционирования предприятия. Низкая величина стоимости бизнеса несостоятельного предприятия, рассчитанная с помощью доходного подхода, свидетельствует о необходимости значительных капиталовложений в развитие предприятия, что, естественно, снижает стоимость компании для потенциального инвестора.
Таким образом, исходя из изложенного можно сделать следующие выводы:
при оценке несостоятельных предприятий оценщик, по возможности, должен использовать все подходы, поскольку результат, полученный по каждому из подходов, несет значительное количество информации для кредиторов и потенциальных инвесторов и может оказать значительное влияние на итоговую величину стоимости предприятия;
особенности оценки несостоятельных предприятий связаны с законодательными ограничениями на их продажу. Данные ограничения обусловливают специфику всех подходов и методов оценки.
Инф-я использована лекции Овчинникова (за 4 курс), лекции АФХД, учебник Грязнова Федотова. Достаточно размытая инфа. Конкретнее не удалось найти.