2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – И_Н

С_Д.о. = 60 196 783,27 – 21 882 796,6 = 38 313 986,67 руб.

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З = S_Уч * Ц_З

где S_Уч – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению: S_Уч = L * B = 70 * 18 = 1 260 м².

Ц_З – показатель удельной стоимости 1м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м² (определяется расчетам по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже).

Расчет показателя удельной стоимости 1м² земли базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков.

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена	1 790 006,4	9600000	9000000	8700000	11700000	7800000
Площадь (м2)	1260	8000	5000	6500	7800	8200
Цена продажи за 1м2	1420,64	1200	1800	1338	1500	951
Условия рынка		3	5	2	1	8
Корректировка на условия рынка		1,01	1,02	1,006	1,003	1,027
Скорректированная цена продажи		1212	1836	1346	1504	977
Местоположение		то же	5% лучше	то же	10% лучше	то же
Корректировка на местоположение		то же	0,05	то же	0,1	то же
Скорректированная цена продажи		1212	1927,8	1346	1654,4	977
Корректировка на транспортную доступность		15% лучше	10% хуже	то же	5% лучше	то же
Скорректированная цена продажи		1393,8	1735,02	1346	1737,12	977
Корректировка на условия зонирования		то же	то же	10% хуже	то же	5% лучше
Итого скорректированная цена продажи	1420,64	1393,8	1735,02	1211,4	1737,12	1025,85

С_з = 1260 * 1420,64 = 1 790 006,4 руб.

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшения) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РС_ЗП = ВС_Д.о. – И_Н + С_З

где ВС_Д.о – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

И_Н – величина накопленного износа здания, руб.;

С_З – рыночная стоимость участка земли, руб.

РС_ЗП = 60 196 783,27 – 21 882 796,6 + 1 790 006,4 = 36 523 980,27 руб.