3. Страхование объектов недвижимости.

Страхование недвижимости, как вид имущественного страхования, позволяет застраховать как весь объект недвижимого имущества, так и его части (квартиру или отдельные комнаты в квартире, дом, отделку помещений, хозяйственные постройки), а также движимое имущество, которое находится внутри объекта недвижимости.  Основными рисками, от которых страхуется объект недвижимости, являются: повреждение или уничтожение от пожара, взрыва газа, удара молнии, стихийных бедствий, потопа, падения объектов, разрушение здания и действия третьих лиц, включая кражу со взломом. В рамках страхования недвижимости могут быть застрахованы и земельные участки. Земельные участки страхуют от рисков: загрязнения почвы, оползней, наводнений и других стихийных бедствий. Кроме этого, может быть застрахована не просто земля, а созданный на ней ландшафтный дизайн. Еще одним видом, связанным со страхованием недвижимости, является страхование гражданской ответственности. Этот вид страхования призван возместить ущерб, который вы можете нанести своим соседям, например, при аварии водопроводной системы.  Виды страхования сделок с недвижимостью  Сделки с недвижимостью страхуются от двух рисков: финансового и утраты права собственности. Страхование финансового риска при сделках с недвижимостью – это защита имущественных интересов инвестора: например, при покупке коттеджа в строящемся поселке или квартиры в строящемся доме. Финансовыми рисками в таком случае будут перенос сроков или банкротство подрядчиков.  Страхование от риска утраты права собственности на недвижимость при сделках с недвижимостью называется титульным страхованием и применяется при сделках на вторичном рынке. Титульное страхование защищает страхователя от риска утратить недвижимость, если сделка в последствии будет признана судом незаконной. Ипотечное страхование недвижимого имущества . Отдельным видом страхования недвижимого имущества является ипотечное страхование, которое является обязательным при приобретении жилья в кредит. Поскольку основным назначением ипотечного страхования является обеспечение возврата кредита банку, то выгодоприобретателем при ипотечном страховании является банк. Составляющие ипотечного страхования обеспечивают защиту самого недвижимого имущества, права собственности на это недвижимое имущество и жизни и здоровья заемщика. Иными словами, при ипотечном страховании страхуется недвижимость, как имущество, титул и жизнь и здоровье заемщика.

3. Кредитование объектов недвижимости и инвестирование в объекты недвижимости

Ипотека - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).  Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.  При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия "объект залога" и "объект кредитования". Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется ввиду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащие обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.  Залог представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.  Правовое регулирование ипотеки:  Закон РФ от 16.06.1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (о залоге недвижимости)».  Основания возникновения ипотеки и ее регулирование Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: 1.в силу закона; 2.в силу договора. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях: 1.Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. 2.Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. 3.Продажа в кредит. 4.Рента. 5.Залог имущественных прав. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком. Имущество, которое может быть предметом ипотеки Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Инвестирование - это самостоятельный вид вложений (финансирования), который включает инструменты и технологию накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты. Система может включать один или несколько этапов инвестирования, объединенных в объекты недвижимости.  Инвестирование в недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяется собственный и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.  Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала осуществляется довольно редко. В основном вложение инвестиций в объекты недвижимости осуществляется с помощью смешанного финансирования. При этом заемный капитал может также состоять из нескольких видов кредита (или займов). По длительности периода времени вложения средств в объекты недвижимости инвестиции можно разделить на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.