Виробничого призначення

Елемент будівлі	% фізичного зносу	Вартісна оцінка зносу, грн.
Перекриття	33,3	5000,0
Дах	75,0	3150,0
Фарбування стін	40,0	3200,0
Покриття підлоги	70,0	3570,0
Фарбування стелі	40,0	560,0
Система водопостачання	50,0	1050,0
Електропроводка	46,7	933,3
Система опалення	50,0	900,0
Сукупний фізичний знос		18363,3

Необхідна заміна цих віконних рам на пластикові, які характеризуються кращими шумоізоляцією та енергозбереженням. Витрати на заміну оцінюються в 20 тис. грн.;

3) розміри внутрішніх приміщень адміністративної будівлі є недосить зручними для ефективної організації праці в підрозділах підприємства. Розбіжності в щорічних доходах, що отримуються від експлуатації аналогічних об’єктів (з більш вдалим плануванням приміщень) та об’єкта оцінки, на 1 м² загальної площі складають 0,15 тис. грн. Загальна площа адміністративної будівлі – 200 м², коефіцієнт капіталізації – 0,25;

4) за рішенням місцевої ради на вулиці, де знаходиться об’єкт оцінки, організовано рух транспортних засобів тільки в одному напрямку, що ускладнило під’їзд до будівлі. Втрата вартості через такі заходи місцевої ради за прогнозами експертів складає 105 тис. грн.

Розв’язання:

Умови завдання вимагають проведення оцінки усіх видів зносу: фізичного, функціонального, зовнішнього.

Для визначення величини неусувного фізичного зносу застосуємо метод «строку життя», усувний фізичний знос дорівнює витратам на ремонт окремих компонентів. Таким чином,

З_фіз = 290 (тис. грн).

Функціональний знос адміністративної будівля пов’язаний з необхідністю заміни віконних рам (усувний знос) та втратою доходу через невдале планування (неусувний знос). Величина усувного функціонального зносу дорівнює різниці між вартістю встановлення пластикових і дерев’яних віконних рам:

З_{функ усув} = 20 – 12,5 = 7,5 (тис.грн).

Величина неусувного функціонального зносу визначається за методом прямої капіталізації втрати доходів, пов’язаних із незручним плануванням приміщень:

З_{функ неусув} = = 150 (тис.грн).

Загальний функціональний знос складає:

З_функ = 7,5 + 150 = 157,5 (тис.грн).

Величина зовнішнього зносу дорівнює втратам вартості адміністративної будівлі за рахунок організації однобічного руху транспорту на вулиці її розташування, тобто:

З_функ = 105 тис. грн.

Таким чином, сукупний знос адміністративної будівлі виробничого підприємства за формулою (6.23) складає:

СЗ = 290 + 157,5 + 105 = 552,5 (тис. грн).

Задачаприклад 6.9

Оцінити двоповерхову будівлю заводоуправління площею 400 м², що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 м², у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога – 250000 грн. У базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах (табл.6.8):

Таблиця 6.8 – Інформація про об’єкти парних продажів

Об'єкт	Фізичні характеристики та призначення об'єкта	Стан об'єкта	Ціна, грн.
1	Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 150 м2	Потрібний косметичний ремонт	80000
2	Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 200 м2	Проведено косметичний ремонт	160000

Розв’язання:

Розрахуємо поправку на наявність косметичного ремонту. При цьому необхідно зіставити ціни одиниць порівняння об'єктів із необхідним і проведеним косметичним ремонтом:

Пр = ,

де Пр - поправка на проведений ремонт (в розрахунку на 1 м² площі);

В₁ - вартість об'єкта 1, грн.;

В₂ - вартість об'єкта 2, грн.;

S₁ - площа об'єкта 1, м²;

S₂ - площа об'єкта 2, м².

Пр = (грн.)

Поправка в даному випадку має від’ємний знак. Пояснюється це тим, що ціна аналога повинна бути зменшена на величину вартості проведеного косметичного ремонту.

Ймовірна вартість оцінюваного об'єкта дорівнюватиме:

В_буд = = 179046 (грн.)

Задачаприклад 6.10

Оцінити вартість об'єкта, який після його придбання буде здаватися в орен­ду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п'ять приблизно аналогічних об'єктів, інформація про які наведена в табл. 6.9.

Таблиця 6.9 – Інформація про підприємства-аналоги

Об'єкти для порівнянь	Потенційний валовий доход (ПВД), грн.	Ціна продажу (Цанал), грн.
1	435 000	2900000
2	560 000	3 500 000
3	784 000	5600000
4	1020000	6000000
5	1125000	1750 000
Оцінюваний об'єкт	680000	?

Розв’язання:

Визначимо валовий рентний мультиплікатор для кожного об'єкта:

ВРМ₁ = 2900/435 = 6,67.

ВРМ₂ = 3500/560 = 6,25

ВРМ₃ = 5600/784 = 7,14

ВРМ₄ = 6000/1020 = 5,88

ВРМ₅= 1750/1125 = 1,56

визначимо усереднене значення валового рентного мультиплікатора без урахування екстремальних значень отриманих коефіцієнтів за формулою середньої арифметичної. Тоді:

Врм_середн = (6,67 + 6,25 + 5,88)/3 = 6,27.

Вартість оцінюваного об'єкта дорівнює добутку потенційного валового доходу об’єкта оцінки на усереднене значення мультиплікатора, тобто:

680000 × 6,27 = 4236600 (грн.)

Задача 6.11

Найбільш ефективним варіантом використання земельної ділянки є будівництво торговельного центру, вартість якого оцінюється в 1,5 млн. грн. За прогнозними розрахунками щорічний чистий операційний дохід від експлуатації нерухомості (земельна ділянка та приміщення під торговельний центр) дорівнюватиме 200 тис. грн., коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки – 10 %, для будівлі – 12 %. Оцінити вартість земельної ділянки.

Задача 6.12

Земельну ділянку використано для розміщення триповерхового гаражного комплексу на 600 автомобілів. Доходність таких гаражних комплексів складає 10 %, а строк експлуатації – 35 років. Середня заповнюваність гаража дорівнює 85 %, вартість оренди одного машино-місця – 40 грн. на місяць. Вартість будівництва такого гаражного комплексу оцінюється в 1500 тис. грн. Визначити вартість земельної ділянки, якщо повернення капіталу здійснюється рівними виплатами.

Задача 6.13

Компанія Maсdonald’s розглядає можливість оренди в одному з районів міста Харкова ділянки землі. Очікується, що торгова пропозиція зацікавить 2000 відвідувачів на місяць. У середньому кожен відвідувач здійснить покупку на 15 грн. Прибуток компанії повинен скласти 10 копійок на кожні 5 грн. продажу.

Визначити, який максимальний розмір помісячної орендної платні може дозволити собі компанія сплачувати, при цьому зберігаючи необхідну їй норму прибутку?

Задача 6.14

На земельній ділянці розташована будівля універмагу площею 3000 м², яка надається в оренду за щомісячною ставкою 10 грн. за м². Дійсний валовий доход від надання приміщення в оренду оцінюється в розмірі 85% від потенційно можливого.

Управлінські витрати складають 20500 грн., електроенергія  3200 грн., теплопостачання  13100 грн., водопостачання та каналізація  2000 грн., земельний податок  1200 грн., поточний ремонт  10500 грн., пожежна сигналізація та охорона – 4000 грн., інші витрати – 3500 грн.

На сьогодні освоєння та забудова коштували б власнику: розробка проектної документації  91190 грн., інженерна підготовка території та будівництво  1302750 грн., менеджмент  55 760 грн., фінансове обслуговування  203240 грн., маркетинг  23560 грн.. Прибуток забудовника  235540 грн.. Ставка капіталізації 12,5%

Задача 6.15

Для придбання об’єкта нерухомості було залучено кредит у сумі 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17,5 %. Очікується, що об'єкт нерухомості принесе чистий операційний доход 65000 грн. Аналіз порівняних продажів показує, що інвестори очікують 19 % коефіцієнт капіталізації на власні кошти від капіталовкладень у подібні об'єкти. Оцініть вартість об’єкта нерухомості.

Задача 6.16

Вихідні дані про діяльність об'єкта власності наведені в таблиці 6.10.

Визначити чистий операційний доход від експлуатації об’єкта власності, коефіцієнт капіталізації для власного капіталу (%) та оцінити вартість об’єкта за умов його фінансування виключно за рахунок власного капіталу.

Таблиця 6.10  Вихідні дані про діяльність об'єкта власності

Показники	грн.
Потенційний валовий доход	200000
Знижка на простій площ	20000
Експлуатаційні витрати	70000
Витрати з обслуговування боргу	80000
Власний капітал	110000
Податок на прибуток	25 %

Задача 6.17

Власник будівлі офісного призначення протягом 6 років планує отримувати щорічний доход від оренди приміщень в розмірі 60 тис. грн. Наприкінці 6-го року будівлю буде продано за 1800 тис. грн., витрати на продаж прогнозуються в розмірі 2 % продажної ціни. Прогнозування доходів від оренди має більш високий ступінь ймовірності порівняно з можливістю продажу будівлі за вказану ціну, що впливає на рівень ставок дисконту: 10 % – для доходів від оренди та 24 % – для майбутнього продажу об’єкта. Оцінити вартість будівлі.

Задача 6.18

Забудовник має намір для будівництва 10 котеджів придбати земельну ділянку площею 1 га (10 000 м2). Збудований котедж може бути проданий за 393 750 грн. Згідно з проектною документацією вартість будівництва 10 котеджів становить 2187500 грн. Інші витрати, пов’язані з забудовою оцінюються відносно вартості будівництва, а саме :

• 7% на проектування та відведення земельної ділянки;

• 21% на дольову участь у розвитку міської інфраструктури;

• 4% на менеджмент та маркетинг;

• 12% на фінансове обслуговування.

Прибуток прийнятний для забудовника складає 15 % від усіх понесених витрат. Враховуючи динаміку продажів, що склалася на ринку всі котеджі можуть бути продані на протязі 4 років.

При нормі віддачі проекту забудовника на рівні 10% коефіцієнт поточної вартості одиничного ануїтету = 3,1699. Оцінити земельну ділянку економічним методом.

Задача 6.19

Об’єкт оцінки – одноповерхова будівля адміністративного призначення. Порівняний об’єкт, який має на 40 м² більшу загальну площу та підземний гараж, було продано за 800 тис. грн. Об’єкт оцінки не має гаража, але покупець разом з правами власності на об’єкт отримує право довгострокової оренди земельної ділянки, на якій цей об’єкт розташований. Результати аналізу продажів свідчать про те, що поправка на придбання права довгострокової оренди земельної ділянки оцінюється в 15 % до вартості об’єкта, наявність гаража – 100 тис. грн., а вартість кожного додаткового 1 м² загальної площі відповідає поправці у 1,2 тис. грн. Оцінити вартість будівлі.

Задача 6.20

Оцінити вартість офісного приміщення на основі наступної інформації про порівнянні продажі (табл. 6.11)

Таблиця 6.11  Вихідна інформація про порівнянні продажі

Показники	Об’єкт оцінки	Порівнянні об’єкти
		1	2	3
Загальна площа, м2	150	200	200	150
Наявність ремонту (+/-)	+	-	+	-
Кількість телефонних ліній	1	3	3	1
Наявність автостоянки (+/-)	-	+	+	-
Ціна продажу, тис. грн.		180	325	90

Задача 6.20

В адміністративному приміщенні, що оцінюється, є в наявності тільки одна телефонна лінія, що за сучасних умов діяльності в даній галузі трактується як функціональний знос. Відомо, що оптимальна кількість телефонних ліній для об’єктів аналогічного призначення дорівнює трьом, вартість додаткової телефонної лінії становить 3500 грн., вартість робот по проведенню однієї лінії – 500 грн., двох додаткових ліній – 900 грн. Втрати доходу через недостатність елементів комунікацій оцінюються в 10000 грн. Визначити, чи доцільно здійснювати заходи щодо усунення функціонального зносу адміністративного приміщення.

Задача 6.21