12Основания возникновения прав на земельные участки по современному российскому законодательству, в том числе при их отводе для целей строительства

Как уже отмечалось, в соответствии со ст. 25 ЗК права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. В гражданском законодательстве перечень таковых приводится в статье 8:

- из договоров и иных сделок как предусмотренных законом, так и не предусмотренных им, но не противоречащих ему;

- из актов государственных органов и органов местного самоуправления;

- из судебного решения;

- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

- в результате причинения вреда другому лицу – так называемые деликты;

- вследствие необосновательного обогащения;

- вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

- в следствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Иначе говоря, основаниями возникновения земельных правоотношений (изменения и прекращения) являются юридические факты-действия и юридические факты-события, с которыми закон связывает определенные юридические последствия. Рассмотрим их более подробно применительно к земельным правоотношениям. Кроме того следует отметить, что для одних видов земельных правоотношений достаточно наличие простого юридического факта, то для других видов необходима совокупность двух или более фактов – юридические составы. В первом случае это, например, совершение земельного правоотношения. Во втором случае – принятие решения государственного органа о предоставлении земельного участка, учет земельного участка и его отвод натуре, оформление прав на земельный участок.

В зависимости от последствий юридические факты можно разделить на три вида:

Правоустанавливающие. При этих юридических фактах происходит возникновение земельных правоотношений. Например, заключение договора залога земельного участка или договора аренды.

Правоизменяющие. При их наличии в земельных правоотношениях происходит изменение в субъекте, объекте или содержании самого правоотношения.

Правопрекращающие. С возникновением этих обстоятельств, происходит прекращение правоотношений. Пример – истечение срока аренды, прекращение деятельности предприятия-владельца земельного участка и т. д.1

Рассмотрим наиболее частые основания возникновения земельных правоотношений. Их два – это ненормативные акты индивидуального значения и сделки по распоряжению земельными участками. Самым распространенным основанием из указанного перечня является акт индивидуального значения, который порождается административными актами государственных органов местного самоуправления, предусмотренными законом и иными правовыми актами в качестве основания возникновения гражданских правоотношений. Эти акты по своей сути являются ненормативными и непосредственно направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей у вполне конкретного субъекта – адресата акта2.

К их числу относятся, прежде всего, решения органов исполнительной власти о предоставлении земельного участка конкретному лицу (равно как и о его изъятии).

На основании указанных актов органов государственной и муниципальной власти предоставляются земельные участки, в том числе и для целей строительства, в собственность граждан и юридических лиц, в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду и в безвозмездное срочное пользование. Так же указанными актами устанавливаются публичные сервитуты (публичные сервитуты могут так же возникать и в силу закона).

Кроме того, к их числу можно отнести административные акты юридических лиц – предприятий, учреждений, организаций. Например, предоставление своим работникам служебного надела. Также решения судебных органов власти – признание права наследования земельного участка, решение о разделе земельного участка между супругами.

Еще одна их разновидность – ходатайство юридического лица: предприятия, учреждения, организации, заинтересованных в получении земельных участков, в компетентный орган исполнительной власти о предоставлении предварительно согласованного земельного участка; заявка собственника приватизированного предприятия в орган, уполномоченный выступать продавцом земель, на приобретение земельного участка этого предприятия в собственность или в аренду с правом приобретения его в собственность, на участие в конкурсе по продаже земельных участков, аукционе по продаже земельных участков для дополнительного строительства предприятия1. Вообще акт государственного или муниципального органа власти о предоставлении земельного участка, в том числе и для целей строительства – это формы первичного первичного вовлечения земельных ресурсов в оборот, из земель государственной или муниципальной собственности. Иначе говоря, здесь имеет место разгосударствлевование земель.

В последнее время все большее значение приобретают сделки с земельными участками. Это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК). Сделки – это оборот земельных участков, уже находящихся в частной собственности. Мы рассмотрим, прежде всего, одну из разновидностей сделки – договор. Следует отметить, что договор может быть как самостоятельным основанием установления конкретного земельного правоотношения, так и дополнительным основанием к соответствующему административному акту.

Как дополнение к административному акту договор может быть заключен в соответствии с решением государственного или муниципального органа власти не только при передаче земельного участка в собственность, но и при заключении аренды указанного земельного участка. К примеру, такое положение было закреплено в Постановлении Правительства РФ от 19 марта 1992 года №1771. В этом постановлении были утверждены формы свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

Следует отметить, что договор в качестве самостоятельного основания для возникновения земельных правоотношений в дореформенный период имел весьма ограниченное применение и охватывал лишь узкий круг земельных правоотношений. В настоящее время, с отменой государственной монополии собственности на землю это положение начинает меняться и теперь договор стал служить основанием возникновения большинства отношений собственности на землю. Земельные отношения стали носить по настоящему имущественный характер. И теперь собственник земельного участка имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, но при обязательном условии, что это не нарушает прав иных лиц и не наносит ущерба окружающей среде. Это положение прописано в статье 36 Конституции Российской Федерации.

Значение договора по распоряжению земельными участками со временем будет только возрастать, так земля как природный ресурс все более прочно входит в имущественный оборот.