- •Тема оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода
- •1. Общая характеристика затратного подхода
- •Базовые положения затратного подхода
- •4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- •8. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •2 Особенности расчета величины затрат на строительство
- •3. Методы расчета полной восстановительной стоимосмости строений (улучшений)
- •1. Метод сравнительной единицы
- •2. Метод разбивки по компонентам
- •3. Метод аналогов
- •4. Метод количественного обследования
- •4. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений понятие износа
- •Виды износа
- •Сроки жизни
- •5 Методы определения износа в оценке недвижимости
- •Признаки износа строительных конструкций здания для укрупненной предварительной оценки физического износа
- •Определение накопленного износа методом сравнения продаж
3. Методы расчета полной восстановительной стоимосмости строений (улучшений)
При определении величины затрат на строительство улучшений (выше мы условились называть данный показатель величиной полной восстановительной стоимости – ПВС) могут применяться следующие методы:
метод сравнительной единицы;
метод разбивки по компонентам;
метод аналогов;
метод количественного обследования;
Для проведения оценки недвижимости с применением перечисленных методов важными являются понятия базисного и текущего уровня цен. При определении стоимости строительства, под базисным уровнем цен понимают сметную стоимость строительства, зафиксированную на конкретную дату при составлении проекта. Текущий уровень цен – это сметная стоимость строительства, приведенная к моменту определения стоимости (например, к дате оценки). Напомним, что с учетом основных этапов формирования ценообразования в строительстве, различают следующие базисные периоды: 1969 г., 1984 г., 1991 г. и 2000 г. Для индексации цен от одного базисного периода к другому в зависимости от периода приведения могут использоваться различные нормативные акты, например, для учета удорожания:
- за период от 1969 г. к 1984 г.: Постановление Госстроя СССР №94 от 01.05.1983г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»;
- за период от 1984 г. к 1991 г.: Письмо Госстроя СССР №14-Д от 06.09.1990г. «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 01.01.1991 г.»;
- за период от 1991 г. к 2000 г. и (или) к текущим ценам: данные региональных центров по ценообразованию в строительстве, ежемесячно или ежеквартально обновляющие информацию об изменении стоимости СМР как в целом по строительству, так и по отдельным видам работ.
Наряду с данными, которые опубликовываются непосредственно в регионах, сведения об изменении цен в строительной отрасли представлены в составе различных специализированных изданий. Наиболее широкое признание в сфере оценки недвижимости получил Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», учредителем которого является московская консалтинговая компания ООО «КО-ИНВЕСТ». Преимуществом данных, представленных в бюллетене, является возможность одновременного получения сведений об изменении индексов во всех регионах РФ, а также наличие не только фактических значений индексов, но и прогнозных данных о возможных значениях индексов, составленных на год вперед.
Таким образом, при необходимости пересчета от базисного уровня цен к текущим ценам стоимости строительства объекта должен применяться коэффициент ИСМР, соответствующий индексу изменения стоимости СМР, который в общем случае определяется как произведение индексов удорожания СМР за периоды, разделяющие дату оценки от базисного уровня цен, в котором рассчитано базовое значение стоимости строительства.