14) Сервітут

Сервітут (в перекладі з латині означає рабство, повинність, обов'язок) виник у Давньому Римі. Передбачав можливість користування на певних умовах чужою власністю - право проходу чи проїзду через ділянку сусіда, водопою з водойми, що перебувала в іншому володінні. Крім того, сервітут обмежував права власника щодо розпорядження своєю річчю - краєвид, освітлення, межі забудови, висадження дерев на сусідній ділянці тощо. Право сервітуту виникало в результаті юридичної угоди між власниками сусідніх ділянок. Сервітут мав бути корисним для земельного володіння. Його не можна було ані набувати, ані покладати частинами. Встановлювались і передумови припинення сервітуту: «відмова», «невиконання», «злиття», «знищення», «марність». Традиції римського права було продовжено в епоху середньовіччя, згодом вони торкнулися і нової, й новітньої доби. На початку ХХІ ст. дійшла черга й до України. Питанню сервітуту присвячена глава 16 Земельного кодексу (статті 98-102), а також глава 32 Цивільного кодексу (статті 401-406). Йдеться тут про зміст права земельного сервітуту, його види, порядок встановлення, дію і підстави припинення. Таким чином, сервітут - це обмежене користування чужою земельною ділянкою на підставі договору, закону, заповіту чи за рішенням суду. Земельні сервітути можуть бути постійними чи строковими, платними або безоплатними, добровільними чи примусовими. Його встановлення не позбавляє власника земельної ділянки прав володіння, користування та розпорядження нею і здійснюється найменш обтяжливим способом. Які ж причини викликають встановлення сервітуту? Їх можна розділити на дві групи - особисті та публічні (створені для всієї громади). До першої групи належать такі права: проходу та проїзду на велосипеді через чужу земельну ділянку, прокладання водопроводу (відводу, забору води) через чужу земельну ділянку або з природної водойми, розташованої на ній, поїти свою худобу із природної водойми, розміщеної на чужій земельній ділянці, та прогону худоби через неї до природної водойми, встановлення на чужій земельній ділянці будівельних риштувань та складування будматеріалів для ремонту власних будівель і споруд. До другої групи відносяться наступні права: прокладання та експлуатації ліній електропередач, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій, а також проїзду на транспортному засобі та прогону худоби по існуючому шляху. Причини зрозумілі, та чи варто обов'язково встановлювати сервітут? Звичайно, якщо сусіди можуть домовитись про це усно, ніякої угоди чи, тим більше, рішення суду для цього не потрібно. Ходи собі тихо-мирно через мою ділянку на озеро, або бери воду з моєї природної водойми, чи простягни шланг попід парканом, встанови насос і качай собі воду. На здоров'я, аби не заважав та не завдавав клопоту. Більшість землевласників саме так і вчиняє, причому абсолютно безоплатно, керуючись принципами добросусідства та взаємодопомоги. Але є люди, які дуже болісно сприймають порушення власного спокою, будь-яке вторгнення на їх територію. Багатометровий мур, зведений між сусідами, проходить не лише по кордону ділянки, а і в їх свідомості, відносинах між власниками. Тоді й виникає потреба в укладанні спеціальної угоди про сервітут, а якщо й на це не йде сторона - зобов'язання через рішення суду. Суттєва деталь: це обмеження стосується не конкретної людини, а ділянки, тому при відчуженні землі третій особі дія сервітуту зберігається. Разом з тим, земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави, ренти, тобто не може відчужуватись або передаватись в будь-який спосіб. Більше того, власник, щодо якого був установлений сервітут, має право вимагати відшкодування збитків, якщо такі мали місце внаслідок обмеження його прав. А унеможливлення використання земельної ділянки за цільовим призначенням особою, щодо якої був установлений сервітут, може призвести до судового рішення про припинення цього обмеження. Крім скасування за рішенням суду, дія сервітуту може бути також припинена внаслідок: поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту та власника ділянки, відмови особи, в інтересах якої було встановлене це обмеження, завершення строку його дії, невикористання сервітуту протягом трьох років, порушення умов користування, зникнення причин його встановлення (озеро висохло, проклали нову дорогу). Розглянувши теоретичну частину виникнення та дії сервітуту, перейдемо до його оформлення. Для цього сторони укладають нотаріально посвідчений Договір встановлення сервітуту. Документ - двосторонній: з одного боку виступає «власник», а з другого «сервітуарій», на користь якого встановлюється обмеження. В угоді визначається причина сервітуту (наприклад, для прокладання, експлуатації, забезпечення водопостачання та меліорації сусідньої земельної ділянки). Для забезпечення дії сервітуту встановлюється слугуюче майно - частина чужої земельної ділянки (приміром, завширшки 2м і завдовжки 100 м). В договорі фіксується вартість сервітуту (якщо він оплатний) і термін дії (якщо він строковий). Невід'ємною частиною такої угоди є план земельної ділянки, яким визначено місце розташування та її кордони, кадастровий план ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні й встановленого сервітуту та акт визначення меж земельного володіння в натурі (на місцевості). Договір має бути зареєстрований в районному управлінні земельних ресурсів. Дані про існування сервітуту в подальшому відображатимуться у Довідці про наявність (відсутність) обмежень (обтяжень) на земельну ділянку. В цьому документі можна знайти також посилання на ще два види користування чужою річчю - емфітевзис та суперфіцій, що теж прийшли до нас із римського права.

ЕМФІТЕВЗИС

У Давньому Римі емфітевзисом називали спадкову або довгострокову оренду землі. Але йшлося виключно про так звані сільські ділянки, на відміну від суперфіцію, що поширювався на міські землі. Отже, право емфітевзису стосувалось чужої землі для ведення на ній сільськогосподарських робіт. Це право можна було продати та залишити у спадок, чого не дозволяв сервітут. В новітній історії України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб було визначено Цивільним кодексом, що вступив у дію з початку 2004 р. (глава 33, статті 407-412). Це право фіксується відповідним нотаріально посвідченим договором, де з одного боку виступає «власник», а з другого «емфітевт». У подальшому останній може відчужувати своє право користування та передавати його у спадок. В договорі встановлюється вартість передачі емфітевтичного права (можливо й безоплатно) та плата за користування цим правом (наприклад, 500 грв. щомісяця), які емфітевт має сплачувати власнику в певний спосіб (приміром, поштовим переказом) і у відведені часові межі. Термін дії права може становити й 100 років або бути необмеженим. У будь-якому разі, це - довгострокова угода, на відміну від оренди, максимальний термін якої не може перевищувати 50 років. Які ж права виникають у сторін цього договору? Власник земельної ділянки має право вимагати у землекористувача використання її за призначенням, переважне право придбання емфітевзису перед іншими особами у разі його продажу, на лаудемію (право на одержання відсотків від вартості емфітевзису при його продажу), розпоряджатися земельною ділянкою без будь-якої згоди на це емфітевта, але з обов'язковим попередженням про емфітевтичне право набувача цієї земельної ділянки. У емфітевта прав дещо менше: володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, але відповідно до її цільового призначення, набувати права власності на всі плоди і доходи від експлуатації земельної ділянки, а також відчужувати емфітевтичне право. Тепер щодо обов'язків учасників емфітевзису. Власник лише зобов'язаний не перешкоджати емфітевту в здійсненні ним своїх повноважень щодо володіння, дозволеного користування та розпорядження емфітевтичним правом. А от у другої сторони зобов'язань чимало: використовувати земельну ділянку ефективно та за її цільовим призначенням; розпочати використовувати ділянку для сільськогосподарських потреб до спливу трирічного строку з моменту встановлення емфітевзису; в разі припинення користування привести ділянку до стану, в якому вона була до встановлення емфітевзису; застосовувати природоохоронні технології виробництва; утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації; своєчасно вносити плату за емфітевзис; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем; своєчасно надавати органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів. Дійсно, можна втомитись лише від прочитання такого переліку зобов'язань, але ж їх ще треба виконувати. Проте, ці вимоги наближені до обов'язків власників земельних ділянок, так що нічого дивного. Тепер щодо причин припинення емфітевзису. Підставами для цього може бути: загибель, знищення земельної ділянки або таке пошкодження, що виключає можливість її використання за цільовим призначенням; домовленості сторін про припинення емфітевтичного права або відмови від нього (дерелікція); поєднання в одній особі обох сторін в результаті консолідації (викупу власником емфітевтичного права) або конфузи (викупу емфітевтом права власності на земельну ділянку); невикористання для сільськогосподарських потреб земельної ділянки протягом трьох років поспіль; викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю; сплив строку, на який було надано право користування. Окремим рядком в договорі визначено лаудемію при продажу емфітевтичного права третій особі (наприклад, у розмірі 20%), що має бути сплачена емфітевтом власнику не пізніше п'ятиденного строку з дня укладання цього правочину.

СУПЕРФІЦІЙ

За давньоримським правом, це можливість користування земельною ділянкою для зведення на ній будівлі, що ставала власністю забудовника (він мав право не лише користуватися спорудою, а й зруйнувати її). Суперфіцій встановлювався за договором, заповітом, давністю, а передавався за допомогою традиції, що згодом перетворило його не лише на спадкове і відчужуване право, а й практично відігравало роль права власності на міські землі. В сучасній Україні суперфіцій, як право користування чужою земельною ділянкою для забудови, був закріплений одночасно з емфітевзисом в новому Цивільному кодексі (глава 34, статті 413-417). Тут так само укладається нотаріально посвідчена угода - Договір на встановлення суперфіцію. Учасників також двоє: «власник» та «суперфіціарій», а замість емфітевтичного набувається суперфіціарне право. Взагалі, предмет договору, умови, права і обов'язки сторін, причина припинення суперфіцію тотожні до емфітевзису, тож ми не будемо їх повторювати. Але є і відмінності, бо капітальна споруда - все ж таки не врожай кукурудзи. Спочатку визначимо, що саме можна зводити на чужій земельній ділянці. Виявляється, практично все: промислові, побутові, соціально-культурні, житлові та інші споруди. Право власності на готові будівлі належить суперфіціарію, який несе зобов'язання щодо їх належного утримання та проведення поточного і капітального ремонту. В разі відчуження права користування недобудовані об'єкти переходять до нового суперфіціарія без переоформлення права власності на них, бо воно відсутнє. Власник отримує плату за надання землекористувачу-забудовнику права суперфіцію. Але якщо на ділянці зведено промислові об'єкти, угодою може бути передбачено право власника на отримання частки доходу суперфіціарія. Неоднозначні наслідки припинення дії суперфіцію відносно подальшої долі зведених споруд. Сторони мають спільно вирішити, що з ними робити: знести, продати будівлі або ділянку. Якщо знесення споруд заборонене законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури) чи є недоцільним, бо вартість забудови перевищує вартість самої ділянки, сторони звертаються до суду. За його рішенням, можливий або викуп (власником прав суперфіціарія чи навпаки), або продовження дії суперфіцію на новий термін. В декого може виникнути законне питання: навіщо вступати в такі складні відносини, коли можна просто оформити договір оренди, хай і «лише» на 50 років? А тому що оренда - явище тимчасове, а орендар не є повноцінним господарем на земельній ділянці. Його завдання - максимально експлуатувати земельний ресурс для отримання швидких прибутків. З іншого боку, використання земель для забудови та сільськогосподарських потреб вимагає значних інвестиційних вливань. А жоден орендар не стане «заривати» серйозні кошти у чужу землю. Можливість відчужувати і залишати в спадок право на емфітевзис та суперфіцій також сприятиме укладанню саме таких угод, а не договорів оренди. З часом обов'язково виникне окремий ринок, де в обігу будуть не права на землю, а права користування земельними ділянками. Більш ніж двотисячний світовий досвід довів ефективність подібних правових відносин. Що ж стосується сервітуту, то це просто встановлення цивілізованих стосунків між землевласниками-сусідами, закріплених договором. Як то кажуть, не ми вигадали, не нам змінювати.