4.6 Инвестиционное планирование проекта

1. Источники финансирования

В настоящее время основными источниками финансирования являются:

1) бюджетные средства (около 15%);

2) внебюджетные средства (более 85%).

К внебюджетным источникам финансирования относятся:

- собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности);

- собственные средства покупателей строящегося жилья;

- средства финансовых и кредитных учреждений;

- международные и финансовые ресурсы.

Собственные средства застройщиков и арендаторов строящегося здания формируются за счет доходов предприятий, доходов населения, субъектных субсидий, субъектных кредитов.

К основным формам привлечения собственных средств в строи­тельство относят:

- банковское кредитование застройщиков.

- долевое участие в строительстве. Это наиболее распространенный вид привлечения собственных средств предприятий и населения для целей нового строительства.

Побудительными мотивами у застройщиков являются:

- ожидаемое сокращение стоимости строительства вследствие снижения рас­ходов на инфраструктуру;

- облегчение в получении разрешения на строительство от местных органов.

Данный проект строительства торгового центра финансируется за счет собственных средств заказчика.

4.6.2 Анализ эффективности инвестиций

4.6.2.1 Расчет чистой дисконтированной стоимости

ЧДС – разница между чистой дисконтированной стоимостью будущей суммы средств и первоначальной стоимостью капитальных вложений (между отдачей капитала и вложенным капиталом).

, (4.28)

где Р₁, Р₂, …, Р_к – годовые денежные поступления в течении К-лет (К – продолжительность расчетного периода проекта);

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

n – продолжительность расчетного периода строительства;

Е – норма дисконта (равна приемлемой для инвестора норме дохода), Е=30%;

К₀ – разовые инвестиции (или капитальные вложения), или полная сметная стоимость проекта [ ].

Определение расходов на инвестиционный проект:

Начало строительства 01 апреля 2011г.

Капитальные вложения составляют 140328,37 тыс. руб.

Арендная плата за земельный участок (за 3 года) 1 652,3 тыс.руб.

Для того чтобы рассчитать ЧДС, нужно определить капитальные вложения в 1-ом, 2-ом и 3-ем годах строительства по сводному календарному графику:

1 год: 60636,09 тыс. руб.;

2 год: 69970,17 тыс. руб.

3 год: 9722,11 тыс. руб.

Определение доходов:

Рыночная стоимость объекта составляет 168 000, тыс. руб.

Разбиваем доходы по годам:

1 год: 0 тыс. руб.;

2 год: 168000 х 0,45= 75600 тыс.руб.;

3 год: 168000 х 0,60= 100800 тыс. руб.

4 год: 168000 х 0,15= 25200 тыс.руб.

Расчет денежных потоков сводим в таблицу 4.9, где будут отражены притоки и оттоки капитала по годам инвестиционного проекта.

Таблица 4.9 – Расчет денежных потоков

№ п/п	Наименование объекта	Годы					Примечание
		2009 год тыс. руб.	2010 год тыс. руб.	2011 год тыс. руб.	2012 год тыс. руб.
1	2	3	4	5	6	7
1	Торговый центр	60636,09	69970,17	9722,11		Расходы
2			75600	100800	25200	Доходы
	Итог по годам:	-60636,09	5629,83	91077,89	25200	Денежный поток

ЧДС=(- 60363,09 х 1,3^-1)+(5629,83 х 1,3^-2)+(91077,89 х 1,3^-3)+

+(25200 х 1,3^-4) = 6964,25 тыс.руб.

Если ЧДС > 0, то проект эффективен.

Если ЧДС = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Если ЧДС < 0, то проект отклоняется.

В данном варианте проект эффективен.