Общая характеристика затратного подхода.

Затратный подход предполагает поэлементную оценку объекта. Общую стоимость объекта получают суммированием стоимостей всех его элементов.

Сущность затратного подхода. Подход основан на анализе активов предприятия. Проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и далее из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Формула подхода: «Собственный капитал = Активы – Обязательства».

Дает заниженную (пессимистическую) оценку стоимости предприятия.

Информационная база: Данные о состоянии активов и задолженности предприятия, отраженные в бухгалтерском балансе предприятия.

Преимущества: - подход основан на достоверной фактической информации о состоянии имущест­венного комплекса; - целесообразно использовать для оценки стоимости вновь созданных предприятий, также предприятий, обладающих значительными нематериальными и фин. активами.

Недостатки:статичен, не учитывает перспективы развития предприятия, его будущую доходность.

Методы затратного подхода, применяемые для оценки стоимости бизнеса:

Все методы основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества и вычитании задолженностей предприятия.

1. Метод накопления активов - предполагает оценку рын. стоимости предприятия по рыночной стоимости его имущества, без стоимости задолженности п/п. Это требует переоценки балансовой стоимости активов на их современную рыночную стоимость, т.е. баланс в котором все активы и все обязательства показаны по рыночной стоимости. В расчет принимаются и активы, не отраженные в балансе. Оценка рыночной стоимости предприятия производится вычитанием из стоимости накопленных активов текущей стоимости задолженности

2. Метод стоимости чистых активов.

Стоимость чистых активов предприятия - величина, определяемая путем вычитания из суммы активов предприятия, принимаемых к расчету, суммы пассивов, принимаемых к расчету.

Формула расчета чистых активов :

Стоимость чистых активов = Активы, принимаемые к – Пассивы, принимаемые к расчету = ИЛИ [стр.1100 + стр.1120] – [стр.1400 + стр.1500 – стр.1530].

3. Метод ликвидационной стоимости.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Виды ликвидационной стоимости предприятий:

1) упорядоченная, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществ­ляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

2) принудительная, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

3) ликвидационная стоимость прекращения существования активов, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае от владельца предприятия требуются определенные затраты на ликвидацию активов.

Сравнительный подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами,по известной рын. цене. Он предполагает, что наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть цена продажи аналогичной фирмы на рынке.

Основой сравнительного подхода:

*Оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналоги.

*Принцип альтернативных инвестиций. Особенности бизнеса интересуют инвестора только с позиций получения дохода. Стремление получить макс. доход на вложенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

*Цена предприятия отражает его производ. и фин. возможности, положение на рынке, перспективы и др.

Возможность применения подхода: 1) наличия активного фин. рынка, 2) открытость рынка, 3) наличие спец. служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Сущность сравнительного подхода. Подход основан на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостью предприятия-аналога. Дает завышенную (оптимистическую) оценку стоимости предприятия.

Методы сравнительного (рыночного) подхода, применяемые для оценки стоимости бизнеса:

1. Метод рынка капитала;

2. Метод сделок;

3. Метод отраслевых соотношений (метод отраслевых коэффициентов).

Информационная база: Реальные рыночные цены на акции сопоставимых компаний.

Преимущества:

- отражает реальную практику хозяйст­вования;

- полностью рыночный метод

Недостатки:

- основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие условия развития предприятия;

- необходима доступная информация по достаточному количеству сопоста­вимых предприятий;

- необходимо делать сложные корректи­ровки и вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты.

Метод отраслевых соотношений/коэффициентов.

Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями в результате достаточно длительных статист. наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями.

Все разновидности коэффициентов (мультипликаторов) представляют собой относительные оценки.

Применимость метода ограничена специфическими отраслями, в которых наблюдается надежная корреляция между рыночной стоимостью компании и объемом реализации ими продукции (их продажами).

Данный метод целесообразно использовать только в случаях, когда подобные предприятия часто продаются, а оценщик имеет опыт оценки объектов данного вида. Наиболее типичные соотношения

- машиностроительные предприятия за 1,5-2,5 суммы «чистый доход + запасы»;

- страховые компании – в интервале 120-150% от годовых комиссионных;

- аптеки за величину «0,75 годовой прибыли + стоимость оборудования + стоимость тов. запасов»;

«Золотое правило» оценки для некоторых отраслей экономики, гласит: покупатель не заплатит за предприятие 4-кратной величины среднегодовой прибыли до налогообложения

МЕТОД РЫНКА КАПИТАЛА основан на рыночных ценах акций предприятия, сходного с оцениваемым предприятием. Данные о стоимости акций сопоставимых аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут служить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого предприятия.

Преимущество заключается в использовании фактической информации, имеющейся на фондовом рынке, а не прогнозных данных. Чем ближе время проведения сделки к дате определения стоимости, тем более точным будет отражение складыва­ющейся на рынке практики поведения покупателей и продавцов. Для компаний, имеющих котировки акций на фондовом рынке, практически не составляет сложности получить данные на любую дату.

Недостаток: в расчет принимается только ретроспективная информация, а для потенциального инвестора более важно предвидеть будущие доходы. Для реализации методики рынка капитала необходима досто­верная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.

Алгоритм метода рынка капитала включает четыре этапа:

МЕТОД СДЕЛОК.

Метод сделок - частный случай метода рынка капитала и основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или предприятий целиком. Анализируется информация с рынка слияний и поглощений.

Отличие от метода рынка капитала состоит в том: что метод сделок определяет стоимость предприятия на уровне контрольного пакета акций, а метода рынка капитала определяет на уровне неконтрольного пакета акций.

Метод сделок дает оценку для инвестора с учетом премии за контроль, которая содержится в цене одной акции, если она приобретается в составе крупной доли предприятия.

Метод сделок сводится к тому же алгоритму, что и в методе рынка капитала, но применяемые мультипликаторы вычисляются на основе цен по отслеживаемым на фондовом рынке сделкам крупными пакетами акций.

Основные различия методов рынка капитала и сделок

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости предполагает сравнение объекта оценки с его аналогами, имеющимися на рынке недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включая условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость аналогов должны быть сопоставимы.

Основные требования к объекту-аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; -  сходные условия сделки.

Подход базируется на принципах: замещения; спроса и предложения; вклада.

Метод состоит из 4-х этапов:

Этап 1: Изучение рынка. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости, проводится сегментирование рынка.

При сегментировании рынка по объектам выявляются сходные объекты рынка по признакам:назначение использования; качество; передаваемые права; местоположение;

по субъектам: - платежеспособность; - возможности финансирования; - инвест.мотивация.

Сопоставимые объекты недвижимости должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки осуществляются на типичных для данного сегмента условиях.

Этап 2: Сбор и проверка достоверности. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Источники информации о сделках с объектами недвижимости:

- регистрационные палаты; - риэлторские компании; - оценочные компании;

- ипотечные кредитные организации - различные информ. издания,

Этап 3: Корректировка цен продаж. На установленные различия в ценах сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4: Установление итоговой стоимости. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

При сравнении сопоставимых объектов учитывают основные элементы сравнения:

- оцениваемые права собственности на недвижимость: корректировка на права собственности - это разница между рыночной ценой и договорной арендной платой;

- условия финансирования сделки: кредитование сделки и выплата процентов по кредиту или расчет в день совершения сделки;

- условия продажи и дата (время) продажи: необходимо знать и учитывать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

- местоположение: анализируется влияние окружения на конкурентоспособность объектов недвижимости на рынке по физическим, социальным и экономическим и др. факторам;

- физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние изношенности объекта и т.п.

Преимущества:1) В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2) В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3) Статически обоснован. 4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5) Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки: 1) Различия продаж. 2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4) Зависимость от активности рынка. 5) Зависимость от стабильности рынка. 6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости предполагает детальный расчет затрат на конкретную дату (дату оценки), необходимых для создания оцениваемого объекта недвижимости, с учетом износа, измеряемого в процентах, или обесценения (стоимостное выражение износа) оцениваемого объекта в период эксплуатации.

Необходимое условие – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Подход предполагает что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Основные этапы затратного подхода:

- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания; - оценка величины прибыли инвестора;

- расчет видов износа; - оценка стоимости улучшений зданий и сооружений с учетом износа улучшений; - оценка рыночной стоимости земельного участка; - расчет итоговой стоимости объекта недвижимости путем корректировки восстановительной стоимости на сумму износа с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Во многих случаях затратный подход не отражает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость – денежное выражение издержек воспроизведения такой же копии объекта недвижимости. Рассчитывается в текущих ценах на дату оценки.

Стоимость воспроизводства – это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, архит. решений

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Затраты: Прямые – затраты, непосредственно связанные со строительством:

- стоимость: строит. материалов, изделий и оборудования; сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; коммунальных услуг; доставки и хранения материалов и т. п.

- заработная плата рабочих;

Косвенные - не относящиеся непосредственно к строительству:

- стоимость инвестиций в землю; - гонорары проектно-сметным организациям;

- маркетинговые, в т.ч. рекламные, расходы - страховые расходы; - накладные расходы и др.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существуют способы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1) метод сравнительной единицы;

2) метод разбивки по компонентам;

3) метод количественного обследования.

Преимущества затратного подхода: 1) При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2) Данный подход является целесообразным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-госуд. и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1) Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2) Попытки достижения более точного результата сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3) Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта затратам на новое строительство, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4) Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5) Сложность определения величины накопленного износа.

6) Отдельная оценка земельного участка от строений.

7) Проблематичность оценки земельных участков в России

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент времени как текущую стоимость будущих денежных потоков.

базируется на принципах: полезность; спрос и предложение; замещение; ожидание.

Доходный подход – совок. методов оценки стоимости, основанных на определении текущ. стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов осуществляется капитализация дохода.

Базовая формула подхода (или IRV-формула) или гдеС(V)–ст-ть недвижимости; ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости ; К (R) - норма дохода или прибыли – это коэфф. или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта. Ставка капитализации - это отношение рын. стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1) Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2) Расчет действительного валового дохода (доход, кот. можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта)

3) Расчет операционных расходов: усл.-постоянные(размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта недвижимости); усл.-перем. (размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта недвижимости);резервы(расходы на периодич. замену быстроизнашивающихся компонентов (например, кровля, покрытие пола))

4) Определение величины чистого операционного дохода (ЧОД) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год

5) Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

В рамках доходного подхода применяются три метода:

- метод мультипликатора валового дохода; - метод прямой капитализации доходов;

- метод дисконтирования денежных потоков

Основой данных методов является то, что текущая стоимость объекта недвижимости отражает потоки будущих доходов. Во всех методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его текущую стоимость. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов. При использовании: 1) метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, 2) метода дисконтированных денежных потоков - доход от предполагаемого использования недвижимости за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. 3) Метод мультипликатора валового дохода основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду умноженного на мультипликатор валового дохода(равен отношению цена/арендная плата)

Преимуществами доходного подхода являются:

1) подход связан с основным мотивом предпринимат. деят-ти – получение прибыли;

2) подход в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, (основной ценообразующий фактор); 3) можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования; 4) широкая область применения доходного подхода, так как доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи.

Недостатки доходного подхода:

1) неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.