3.6.2. Уровень риска портфеля недвижимости

Доходность и рискованность активов портфеля Доходность активов должна быть максимальная, с уче­том минимальных рисков.

Для оценки статистической зависимости между времен­ными рядами ставок доходности для различных типов недви­жимости существует коэффициент корреляции.

Положительная корреляция говорит о том, что рост ста­вок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. И наоборот, при отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта.

Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находится в противофазе, то в этом случае риск пор­тфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корре­ляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля.

Изменение структуры объектов недвижимости в портфе­ле должно происходить в зависимости от изменения ситуа­ции на рынке капитала.

Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля.

1. Уровень риска портфеля (R) можно рассматривать как функцию от:

— уровня ликвидности (L_j);

— ставки доходности (D_j);

— уровня стабильности получения дохода (С_j).

2. Уровень риска (R) — стандартное отклонение, или коэф­фициент вариации (k):

(3.1.)

(3.2)

где i — тип региона; j — тип недвижимости;

—ставки доходности активов;

a, b…z — удельные веса активов в структуре портфеля.

Как правило, суммарный риск портфеля меньше рисков наиболее рисковых активов.

Стандартное отклонение

(3.3)

где — удельные веса активов,

Р_1,2 — коэффициент корреляции активов,

cov — ковариация.

(3.4)

Уровень риска портфеля — это прямая функция корреля­ции доходов активов портфеля. Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем ниже уровень неуправляемо­сти риска портфеля.

3.6.3. Алгоритм управления портфелем недвижимости Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости

1. Рынок недвижимости. Философия и определение поня­тий, структура пространственно-экономического и времен­ного развития, классификация, циклы развития, законы, постановления, характеристика концепции стоимости и ин­формационное обеспечение.

2. Рынок капитала. Концепция стоимости, определение по­нятия» инвестиции, виды финансирования, методы опре­деления эффективности вложения капитала.

3. Производитель (заказчик, строитель). Задачи, цикл созда­ния и жизни объекта, методы определения стоимости, ме­тоды расчетов.

4. Посредник. Экспертиза и оценка стоимости объектов не­движимости, формирование портфеля недвижимости, по­рядок заключения и оформления сделок.

5. Потребитель. Назначение недвижимости, циклы исполь­зования недвижимости, обеспечение потребительских ус­луг, доходность объектов, управление недвижимостью.

6. Методы оценки объектов недвижимости. Концепция сто­имости, методы оценки, показатели оценки эффективно­сти инвестиций, анализ финансовых коэффициентов.

7. Управление рисками. Определение и классификация рис­ков, уровень рисков, управление рисками.

8. Формирование портфеля недвижимости. Определение, принципы конструктирования, цели формирования, уп­равление объектами и портфелем недвижимости.

9. Анализ портфеля недвижимости. Показатели эффектив­ности вложения инвестиций, доходность портфеля, ана­лиз финансовых показателей, формирование пакетов пор­тфеля, налогообложение, страхование.

10. Страхование. Общие принципы страхования недвижимо­сти, экономическая сущность. Методы расчета тарифов. Порядок оформления договоров.

11. Принятый вариант портфеля. Стратегия и тактика выбо­ра портфеля.

12. Управление объектом или портфелем недвижимости. Ана­лиз квартальный доходности портфеля, управление объек­тами и обеспечение прибыльности. Изменение состава пор­тфеля. Показатели эффективности инвестиций, анализ фи­нансовых показателей, анализ работы управляющей струк­туры.

13. Корректировка портфеля недвижимости. Изменение состава портфеля недвижимости, перечень про­гнозных показателей эффективности инвестиций.

14. Корректировка портфеля недвижимости. Изменение состава портфеля недвижимости с учетом из­менений рынка недвижимости.

15. Внутренняя информационная среда. Содержание инфор­мационной базы, состав и характеристика подсистем.

16. Внешняя информационная среда. Описание и характерис­тика.