3.2 Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости в Москве

Москва – столица огромного государства, является финансовым, экономическим, культурным центром Российской Федерации. Москва – город практически неограниченных возможностей. И именно по этой причине население Москвы превышает во много раз численность населения крупнейших городов России.

Чем чревато такое исключительное положение Москвы? Здесь всегда вставал вопрос где жить, в Москву приезжают с разных уголков бескрайней России и стараются закрепиться именно здесь, потому что только здесь, по мнению большинства населения РФ, возможно вести достойное существование. Что касается коренных москвичей, то им в силу обстоятельств приходится ютиться в скромных квартирах, где число проживающих может быть довольно большим. Но при этом, нужно учесть, что даже коренные москвичи, при своем уникальном положении, не в состоянии приобрести жилье в собственность, которое бы отвечало их требованиям. Речь идёт и о молодых студенческих семьях, и о людях средних лет, и об инвалидах, вынужденных проживать со своими родственниками, и о других категориях москвичей, которые в попытках добиться хоть какого-то результата пытаются участвовать в программах по улучшению жилищных условий.

С этой точки зрения становится вполне объяснимым тот факт, что люди, не имеющие достаточных средств, пытаются получить у государства поддержку. Столица верна принципам конституции и определяет свою жилищную политику в соответствии с направлениями, определенными Правительством Российской Федерации. Но в тоже время, Москва, как субъект РФ, имеет право принимать свои законы, в которых будут прописаны некие иные нормы. Так происходит с регламентацией социального найма в Москве. Этот вид найма регулируется Гражданским кодексом и непосредственно Жилищным кодексом Российской Федерации, но в столице действует Закон №29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в котором прописаны нормы, действующие для Москвы. Данные нормы перекрывают Жилищный кодекс, но больших расхождений, о которых речь пойдёт ниже, нет.

В силу огромнейшего дефицита свободных жилых площадей в Москве, столице пришлось ввести жёсткие критерии отбора граждан на постановку на учёт в улучшении жилищных условий. К сожалению, на данный момент действует только 2 критерия – норма площади жилого помещения на одного человека, которая в Москве составляет не более 10 квадратных метров, и регистрация в Москве не менее 10 лет. Данные критерии значительным образом сокращают контингент, подлежащий постановке на учёт.

Также необходимо упомянуть и о коммерческом найме в Москве, этот вид найма представляет собой в Москве широкое поле деятельности для частных лиц, которые через агентства или самолично обнародуют свое желание сдать или снять площадь. Безусловно, такое явление не редкость и для других городов России и сельских поселений. Но снять жилье в Москве могут достаточно обеспеченные люди, готовые заплатить не меньше тысячи долларов за месяц проживания в съемной квартире. На данный момент можно снять в Москве и квартиру полностью, так и её часть – комнату. Рынок съемного жилья неподконтролен московским властям, огромная прибыль, которая могла бы быть извлечена из сделок с жилой недвижимостью, остается в руках частных лиц, таким образом, получающий дополнительный доход.

В рамках экспериментального проекта была выработана сеть бездотационных домов, её масштаб на сегодняшний день более чем скромен, но в то же время нельзя отрицать, что некоторые проблемы города этот проект решает. Суть эксперимента – посмотреть, можно ли путём сдачи государственного и муниципального жилья в наем на срок 5 лет и соответствующей оплатой, решить частично проблему очередников. Таким образом, в Москве образуется две возможности и обе мало реализуемые – возможность социального найма (дождаться бесплатной площади в Москве), а также возможность снять у города жилье на срок с возможной пролонгацией. Все эти предложения работают для ограниченного контингента лиц – малоимущих очередников, молодых семей. Но, собственно говоря, данная сеть бездотационных домов поможет лишь ничтожному проценту населения Москвы, что, бесспорно, важно. Но как быть с абсолютным большинством? Их жилищная проблема будет стоять ещё очень долго, ввиду того, что на данный момент свободных площадей у города нет, а квартиры на данном этапе получают люди, вставшие на очередь по общим основаниям в 1989 году, а по льготам в 1991 году. Ситуация остается напряженной, и вопрос крайне сложный.

Возможный выход из данной ситуации состоит лишь в том, чтобы расширять круг потенциальных съемщиков, изыскивать свободные площади. Необходимо разделить людей, способных снять жильё со скидкой – ниже рыночной цены, которая поднята до заоблачных высот частными собственниками, и людей, действительно нуждающихся в получении жилья от государства. Для первой категории лиц восстановить институт доходных домов, предоставляющих жилую площадь для проживания всем категориям лиц, начиная от состоятельных людей, заканчивая студенческими семьями. Для второй категории на первом этапе предоставить возможность проживать в сети бездоходных домов, а затем обеспечить помощью в приобретении квартиры, дома, земельного участка под строительство дома. Совершенно ясен тот факт, что необходимы критерии отбора для каждой категории, таковыми могут быть – доход граждан, состояние здоровья, место работы, уровень образования, возраст. Далее встаёт вопрос – куда расселять? Если учесть, что город будет получать довольно большие средства от предоставления жилых помещений в доходных домах, то средств должно хватать на строительство новых многоквартирных домов. На первом этапе можно воспользоваться замороженными проектами. Более того, большинство новостроек, сданных в эксплуатацию, стоят полупустые, так как у граждан нет средств на покупку квартиры по современным рыночным ценам. Ввиду этого возможно ввести условие, что проект строительства многоквартирного дома будет одобрен, если застройщик отведёт один подъезд под сдачу жилых помещений в наем на срок 15 лет. Если проект не оправдает себя – данные квартиры могут быть распроданы.

Недостатки существующей системы найма жилых помещений

На данный момент наем жилых помещений может быть разделен на три аспекта:

1. социальный наем;

2. коммерческий наем;

3. наем в бездотационных домах.

Очевидно, что данные три направления должны обеспечить одну из самых насущных потребностей населения России (которая закреплена в Конституции РФ ст. 40) – это потребность в жилище. К сожалению, в действительности данные виды найма не справляются с поставленной задачей. С каждым годом ситуация обостряется, ввиду того, что жильё построенное в советское время ветшает:

Рисунок 3.1.

А темпы строительства не удовлетворяют запросам современного российского общества.

Экономические центры, с развитой инфраструктурой перенаселены, города-миллионники сталкиваются всё с большим числом проблем, количество жалоб населения на ужасные условия проживания растут и естественным образом могут вылиться во всеобщее недовольство властью и работой государственных служащих.

Казалось бы, три направления найма достаточно для решения данной проблемы, но, к сожалению, это не так, что является результатом огромного числа недостатков данных видов найма.

Прежде всего, рассмотрим социальный наем, нацеленный на предоставление жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. И сразу можно отметить, что объём такого фонда ограничен конечным числом жилых помещений, которые можно предоставить в бессрочное пользование. В рамках плановой экономики, которая господствовала на протяжении 70 лет, было абсолютно нормальным предоставлять жильё в бессрочное пользование, более того, такое жильё могло быть построено в объеме, запланированном государством. Государственный план в данном случае играл ведущую роль, строительный бум, обеспечиваемый послевоенными потребностями, дал возможность обрести отдельную квартиру миллионам гражданам Советского Союза. Но развал СССР разрушил все планы государства обеспечить население достойными жилыми помещениями. Сейчас строительство ведётся частными компаниями, цены квартир диктуются рынком, и, очевидно, что большинство российских граждан не могут позволить приобрести квартиру. Ввиду чего, многие стоят на учёте по улучшению жилищных условий, в ожидании наступления долгожданного момента. Образовалась очередь, в которых люди стоят не один десяток лет, вынужденные собирать ежегодно документы, обновлять данные. Хотя нет никаких абсолютно гарантий, что после многих лет, проведенных в этой очереди, они не будут сняты с учёта, вследствие смерти родственников или замужества/женитьбы детей. Всё это происходит по очень банальной причине – условие сохранения возможности на получение бесплатной квартиры это 18 кв. м на человека, если данная величина превышена на одну десятую, лицо подлежит снятию с учёта. Кажется, что совершенно справедливо, но если привести такой пример: «Гражданка РФ проживает в Москве с 1994 года в коммуналке площадью 18 кв.м, в которой прописан её сын. По завещанию её сын получает в собственность квартиру. И по закону его мать имеет право пользоваться данной площадью, соответственно по совокупности площадей, гражданка подлежит снятию с учёта», но, маловероятно, что эта женщина переедет из коммуналки.

То есть первый недостаток социального найма – это создавшаяся очередь на получение бесплатных квартир, в которых люди стоят в течение нескольких десятков лет и маленькая вероятность получения данной квартиры.

Второй недостаток заключается в том, чтобы сократить хоть каким-то образом эту очередь, государство выдвинуло платные программы обеспечения граждан жильём, среди этих программ – ипотека, получение субсидии на покупку квартиры, дома, земельного участка для строительства дома. Также выделяются квартиры в ближайшем Подмосковье для покупки по льготным ценам для молодых семей, совершенно ясно, что люди отказываются переезжать из Москвы, поэтому продолжают стоять в очереди. Субсидии не хватает на покупку соответствующей квартиры в Москве, граждане вынуждены брать кредиты в банке, что усугубляет их положение. Ипотека также является не выгодной программой для населения, неспособного оплачивать высокие проценты.

Обратим внимание теперь на коммерческий наем, который можно подразделить на легальный и нелегальный (или полулегальный). Относительно легального найма стоит отметить, что в Москве действует лишь один единственный доходный дом бизнес класса, таким образом, город ориентирован на удовлетворение интересов ограниченного круга лиц. При острой необходимости, данные лица без особого труда смогут приобрести квартиры в Москве или оплатить достаточно продолжительный срок пребывания в гостинице. Но нет сети доходных домов эконом класса, направленной на удовлетворение потребностей среднего класса, не имеющего возможности приобрести жильё.

Что касается нелегального коммерческого найма, то нужно сказать, что очень развит рынок сдачи в аренду жилых помещений частными лицами, владеющими не одной квартирой, что обеспечивает им дополнительный доход, но в большинстве случаев налоги от данного вида деятельности не поступают в бюджет. Рынок аренды такого жилья является стихийным, и, соответственно, цены образуются также стихийным образом, в основном определяясь арендодателями по ситуации, сложившийся на рынке. Вряд ли в столице можно обнаружить квартиру, которая сдаётся по цене ниже тысячи долларов, не каждый человек со средним заработком может позволить себе снять такую квартиру.

И, наконец, наем в бездотационных домах. Этот вид найма направлен на улучшение ситуации с плановыми очередниками. Но проблема заключается в том, что программа находится в зачаточном состоянии, абсолютно не развита сеть бездотационных домов, количество площадей строго ограничено, категории лиц, имеющие право получить жильё в данной сети, также строго ограничено законами Москвы.

Таблица 3.2 Недостатки современной системы найма жилых помещений

Социальный наем	Коммерческий наем		Наем в Бездотационных домах
	Легальный	Нелегальный
1. Ограниченный объем государственного и муниципального фонда	1. Один единственный доходный дом бизнес класса	1. Рынок аренды жилья контролируется не государством, а частными лицами	1. направлен прежде всего на решение проблем очередников
2. Очередь	2. Отсутствуют доходные дома эконом класса	2. Бюджет государства не пополняется	2. ограничен круг категорий лиц, которые могли бы воспользоваться программой
3. Велика вероятность быть снятым с учёта			3. не развита сеть бездотационных домов
4. Переселение в ближайшее Подмосковье
5. Несовершенность платных программ по улучшению жилищных условий

Вывод из всего вышесказанного следующий: на данный момент ни в Москве, ни в одном другом субъекте РФ нет системы предоставления жилья, которая могла бы оперативно решить проблему. Гражданам либо приходится ждать неопределенное количество лет (люди стоят в среднем около 20 лет) без всяких гарантий получения бесплатного жилья, либо самим стараться решить эту проблему, через программы, которые строго лимитированы и имеющие огромное число условий, невыполнимых в большинстве своём.