Курсовая Мучиной А.В
..docx3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.
Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия:
1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Права залогодателя в отношении заложенного предприятия:
1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.
2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:
- требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
- обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;
- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;
- осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.
Обращение взыскания на заложенное предприятие:
1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
6. Особенности аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности.
Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 212 ГК РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом права всех собственников защищаются законом и судом равным образом. Понятие «собственность на имущество» включает в себя право владения - физическое обладание этим имуществом, право пользования - возможность использования имущества и получения дохода от этого использования и право распоряжения - возможность продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:
- имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
- имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 125 ГК РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Муниципальной собственностью в соответствии с пунктом 1 статьи 215 ГК РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Аренда - это предоставление арендодателем (собственником имущества или иным уполномоченным лицом) арендатору (организации или индивидуальному предпринимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Напомним, что на основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что государственной регистрации подлежат договоры аренды здания или сооружения, если они заключены на срок не менее года. Арендуемое имущество может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, казенных предприятий или государственных органов. Согласно статье 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых ГК РФ. Так, например, в соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ организация не вправе продавать принадлежащее ей на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим организации на праве хозяйственного ведения, она распоряжается самостоятельно. Возможна ситуация, когда организация, которой недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, сдает его в аренду без согласия собственника имущества. Такая сделка аренды недействительна согласно статье 168 ГК РФ и влечет для сторон неблагоприятные последствия, предусмотренные гражданским законодательством. На основании пункта 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления представляет собой владение, пользование и распоряжение казенным предприятием или учреждением, закрепленным за ним имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности этого казенного предприятия или учреждения, заданиями собственника и назначением имущества. При этом, согласно пункту 1 статьи 297 ГК РФ, такое предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться всем закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей. В соответствии с подпунктом «г» пункта 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. В настоящее время функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Это установлено Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года №200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом». Федеральное агентство находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, полномочия, возложенные на него, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года №691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом». В соответствии с Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 28 июня 2001 года №1810-р «Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества» максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества составляет один месяц. Исчисление срока начинается с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом.
В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен объем арендной платы, сроки и порядок ее внесения. Рассчитывается арендная плата в соответствии с методикой, утверждаемой Мингосимуществом Российской Федерации. С 1 июля 1998 года Распоряжением Мингосимущества Российской Федерации от 30 апреля 1998 года №396-р введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями. Величина арендной платы в соответствии с данным порядком рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 квадратного метра, которая устанавливается и ежегодно изменяется в соответствии с официальными публикациями Госстроя России, при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Минимальная величина арендной платы за 1 квадратный метр устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий. Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, установлен Распоряжением Мингосимущества Российской Федерации от 14 мая 1999 года №671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом». Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года №685 «О мерах по обеспечению поступления в Федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом. Согласно этому документу арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Мингосимущества Российской Федерации, открытый им в органах федерального казначейства. Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного на территории Российской Федерации, перечисляются в соответствии с порядком, установленном Федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год. Оформление расчетных документов при перечислении арендной платы осуществляется арендатором в соответствии с Правилами указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 24 ноября 2004 года №106н «Об утверждении правил указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему Российской Федерации». Положением о порядке осуществления операций по использованию средств, поступающих в федеральный бюджет от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, имеющим право на дополнительное бюджетное финансирование, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 июня 2004 года № 57н «Об утверждении положения о порядке осуществления операций по использованию средств, поступающих в федеральный бюджет от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, имеющим право на дополнительное бюджетное финансирование» установлено, что арендная плата за пользование федеральным имуществом, закрепленным за арендодателями, перечисляется арендаторами в доход федерального бюджета на счета управлений федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по субъектам Российской Федерации, открытые на балансовом счете №40101 «Доходы, распределяемые органами федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации». В платежных поручениях на перечисление денежных средств в доход федерального бюджета указываются:
- в полях «ИНН» и КПП получателя - значение идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) и значение кода причины постановки на учет (КПП) арендодателя;
- в поле «Получатель» - наименование в сокращенном виде Управления федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по субъекту Российской Федерации (Управление федерального казначейства), которому открыт счет №40101, и в скобках наименование арендодателя в сокращенном виде и номер его лицевого счета по дополнительному бюджетному финансированию за счет арендных платежей;
- в поле 104 - соответствующий перечисляемой арендной плате код бюджетной классификации в соответствии с классификацией доходов бюджетов Российской Федерации;
- в поле «Назначение платежа» - номер и дата заключенного договора на передачу в аренду федерального имущества, в соответствии с которым перечисляется арендная плата.
Пеня за неуплату или неполную уплату арендной платы за аренду федерального имущества в установленный договором срок подлежит перечислению арендаторами в доход федерального бюджета по коду 2010241 «Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» классификации доходов бюджетов Российской Федерации. Арендодатели уведомляют арендаторов о реквизитах счетов №40101 и порядке оформления расчетных документов на перечисление в доход федерального бюджета арендной платы и пеней за неуплату или неполную уплату арендной платы в соответствии с настоящим
7. Развитие и проблемы эксплуатации нежилых помещений
В соответствии с Гражданским кодексом государственное или муниципальное унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом, предоставленным его собственником, на праве хозяйственного ведения. За казенным предприятием и учреждением имущество закреплено на праве оперативного управления. При этом с согласия собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении этих предприятий, данные предприятия могут распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его в аренду. В соответствии со ст. 296 ГК РФ бюджетные учреждения владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, находящимся в федеральной собственности, на праве оперативного управления. Эти юридические лица осуществляют все вышеназванные права в пределах, установленных законом, согласно целям своей деятельности, заданиям собственника и назначению имущества. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять лишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Согласно п. 2 ст. 297 ГК РФ порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность (в том числе и путем сдачи в аренду имущества), то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе. При этом доходы, полученные учреждением от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению и должны учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль вне зависимости от того, поступали ли денежные средства, полученные как доход от сданного в аренду имущества, в распоряжение учреждения или собственника имущества. Вышеуказанной позиции придерживаются и арбитражные суды. Определением ВАС РФ от 21.01.2008 N 14377/07 установлено следующее. Институт горного дела Сибирского отделения РАН обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительным решения ИФНС по Центральному району г. Новосибирска о привлечении института к налоговой ответственности на основании п. 1 ст. 122 НК РФ в виде взыскания штрафа в размере 831 009 руб. в части доначисления 4 155 044 руб. налога на прибыль за 2005 г., начисления соответствующих пеней. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции и Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, в удовлетворении заявленных требований институту отказано. В обоснование заявления о пересмотре оспариваемых судебных актов заявитель (институт) указал, что доходы в виде арендной платы являются для него источником целевого бюджетного финансирования, то есть носят целевой характер, поэтому не относятся к внереализационным доходам и, соответственно, не должны учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Кроме того, заявитель указал, что арендная плата не поступала в распоряжение института, а перечислялась арендаторами полностью в доход федерального бюджета. Высший Арбитражный Суд отказал институту в удовлетворении заявления, согласившись с выводами рассматривавших дело арбитражных судов о том, что доходы, полученные институтом от сдачи в аренду федерального имущества, не могут быть признаны в качестве средств целевого бюджетного финансирования, не подлежащих налогообложению в соответствии с положениями Налогового кодекса. При этом Суд посчитал, что перечисление арендной платы непосредственно на бюджетный счет не изменяет характер данных платежей.
При заключении договора аренды недвижимого имущества сам по себе факт перечисления арендной платы арендодателю может играть решающую роль при возникновении споров о сроках заключенного договора аренды(например, в случае предъявления арендатором иска о признании договора аренды продленным на неопределенный срок), но не будет являться доказательством возникших между арендатором и арендодателем договорных отношений в случае, если договор был заключен с арендодателем, не обладающим соответствующими полномочиями. Гаражные страсти. Так, на несколько лет затянулся спор между гаражно-строительным кооперативом, организованным еще в годы советской власти, и районной администрацией, на протяжении шести лет сдававшей кооперативу земельный участок под расположение построенного гаражного массива. Аренда оформлялась как краткосрочная, и договор пролонгировался каждый год, кооператив исправно перечислял арендодателю арендную плату. По истечении очередного срока договор на новый срок больше не заключался. Тем не менее арендатор по-прежнему продолжал перечислять арендную плату за земельный участок. Но, несмотря на это, через некоторое время городская администрация обратилась в суд с иском о признании построенных на земельном участке гаражей самовольными постройками и об освобождении некогда предоставленного районным муниципалитетом земельного участка. При этом истец, мотивируя свои требования, ссылался и на то обстоятельство, что районная администрация вообще не имела прав на передачу в аренду муниципального имущества. Если земельный участок сдается в аренду на длительный срок (например, на 15, 20 и более лет), в договоре аренды часто устанавливается такое право арендатора, как право на возведение на арендованном участке земли зданий и сооружений. При этом арендатор может в судебном порядке признать за собой право собственности на завершенный строительством объект, возведенный с соблюдением всех строительных норм и правил на арендованном им земельном участке, на основании ч. 1 ст. 218 ГК РФ. В соответствии с данной нормой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается таким лицом.
Так, арбитражным судом был удовлетворен иск акционерного общества к гаражно-строительному кооперативу при участии третьего лица - муниципального унитарного предприятия о признании права собственности на здание гаража, возведенного истцом на арендованном ГСК у предприятия земельном участке. Согласно договору аренды данный земельный участок был предоставлен ГСК под расположение гаражей боксового типа. На основании распоряжения главы администрации г. Н. Новгорода ГСК было разрешено проектирование индивидуальных боксовых гаражей. Истцу был выдан строительный паспорт земельного участка. Постановлением главы администрации г. Н. Новгорода был утвержден градостроительный план земельного участка. В соответствии с проектом истцом был возведен объект капитального строительства - здание гаража с надстройкой помещения для охраны. При этом между истцом и ответчиком был заключен договор об инвестиционной деятельности, в рамках которого и осуществлялось строительство объекта недвижимости. Согласно данному договору инвестор взял на себя обязательства по полному финансированию строительства, разработке и получению проектно-сметной документации, получению необходимых разрешений и согласований для строительства объекта. Аренда на короткий срок: если же земельный участок предоставляется арендатору на короткий срок либо если в договоре прямо не установлено право арендатора на возведение на участке объектов капитального строительства, а указано на право арендатора располагать на предоставленной ему земле временные строения, то по требованию арендодателя арендатор за свой счет обязан снести данные строения и освободить от них земельный участок. В этой связи уместно вспомнить и о достаточно многочисленных судебных спорах, возникающих между газоснабжающими организациями и собственниками земельных участков, по которым проложен газопровод. Освободить земельный участок от уже проложенного и функционирующего газопровода, даже если последний проложен на участке с иным целевым использованием или в отсутствие разрешения на его строительство, получение которого предусмотрено Градостроительным кодексом, практически невозможно. И по данному вопросу также сложилась соответствующая судебная практика.
Нередко возникают споры из-за потерянных соток при установлении границ земельного участка. Споры ведутся как между арендаторами и арендодателями, так и между арендодателями и собственниками соседних земельных участков. Однако чаще всего одной из сторон по данной категории дел является физическое лицо, поэтому такие споры рассматриваются судами общей юрисдикции, а не арбитражными судами. Аренда нежилого помещения. А какие судебные споры между арендаторами и арендодателями считаются наиболее распространенными, когда объектом аренды является нежилое помещение? Это споры о выселении арендаторов из арендованного помещения в связи с истечением срока аренды; о взыскании задолженности по арендной плате; об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с нарушением владения; о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок. В связи с вышеперечисленным необходимо учитывать следующее. Требования собственника сданного в аренду помещения о выселении арендатора, основанные на договоре аренды, не должны заявляться в виде виндикационного иска (иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения), а предъявляться на основании законодательства об аренде. В арбитражный суд обратилось предприятие с иском о выселении акционерного общества из принадлежащего ему нежилого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды. Из представленных в суд документов следовало, что спорное помещение необходимо предприятию для собственных нужд. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно руководствовался ст. ст. 301, 305 ГК РФ, вследствие чего правильное по своей сути решение было отменено судом вышестоящей инстанции. Статья 301 ГК РФ применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, то есть из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В рассмотренном выше случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. А как быть, если арендатор мешает арендодателю пользоваться нежилым помещением, соседствующим с тем, которое было сдано в аренду? Имеет ли право бюджетная организация - арендодатель на защиту своих прав владельца, а не собственникапереданного в аренду имущества? В соответствии с положениями ст. ст. 304, 305 ГК РФ права на защиту от нарушений, не связанных с нарушением владения, принадлежат не только собственнику этого имущества, но и лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. С иском об устранении нарушения вещного права на нежилое помещение, не связанного с нарушением владения, обратилось бюджетное учреждение. Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве оперативного управления. Указанное помещение соприкасается с помещением, арендуемым обществом с ограниченной ответственностью. Общество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения спора закрыта. Этими действиями ответчик лишил истца доступа в помещение. При этом истец представил соответствующие доказательства, подтверждающие, что вход в бюджетной учреждение возможен только из помещения, арендованного обществом с ограниченной ответственностью. В соответствии со ст. ст. 304, 305 ГК РФ владелец имущества, не являющийся собственником, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения не были связаны с нарушением владения. Поэтому предъявленный иск был удовлетворен арбитражным судом, а ответчика обязали устранить имеющее место препятствие в пользовании учреждением нежилым помещением. Что касается споров о признании договоров аренды возобновленными на неопределенный срок, то в данном случае играют роль следующие юридически значимые обстоятельства. Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.