10700

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

Рисунок 5 – Обеспеченность населения торговыми площадями

Город Пенза в 2019 году вошел в число 299 российских городов с благоприятной городской средой. Об этом свидетельствует индекс качества городской среды за 2019 год, рассчитанный специалистами Минстроя России и АО «Дом.рф».

Согласно результатам, за 2019 год, Пенза получила 184 балла. При этом по итогам 2018-го индекс качества городской среды был выше — 187 баллов.

Таким образом, проведенный анализ показателей градостроительной деятельности г.Пенза позволяет сделать следующие выводы:

1.Отмечается увеличение площади жилья, приходящейся на одного жителя.

2.Отмечается увеличение площади земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, что говорит о повышении эффективности использования земель города.

3.Более 35% ветхого и аварийного жилья в составе жилищного

фонда.

4.Выявлен высокий уровень износа коммунальной и транспортной инфраструктуры.

5.Отмечен достаточный уровень благоустройства жилищного фонда, но есть необходимость в строительстве детских садов и школьных учреждений

врайонах, где ведется новое строительство.

Представленные выводы позволяют говорить о наличии проблем в градостроительной деятельности города.

40

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

ОСНОВНЫЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Тагирова А.С., Минниахметов И.С., Лыкасов О.Н.

ФГБОУ ВО Башкирский государственный аграрный университет г. Уфа

Имущество бывает движимым и недвижимым. Самые распространенные виды недвижимости — земельные участки, объекты капитального строительства, помещения, машино-места. Движимым имуществом считается все остальное, включая деньги и ценные бумаги.

Действует несколько пересекающихся классификаций при: архитектурно-строительном проектировании; адресации; кадастровом учете и регистрации права; обеспечении безопасности; при проектировании и строительстве; при учете основных фондов; при реализации жилищных прав. В населенных пунктах все действия с недвижимостью осуществляются в рамках градостроительной деятельности (таблица 1).

Таблица 1 — Последовательность основных градостроительных действий

41

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

42

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

Объекты недвижимости являются объектами права и налогообложения, поэтому их необходимо учесть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Они могут быть в собственности, стать предметом сделки купли-продажи, аренды, залога и т.п. Как объект права недвижимость облагается налогом, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости за квадратный метр.

Действия по внесению сведений в ЕГРН и их изменения называется государственным кадастровым учётом, который сопровождается государственной регистрацией права. Эти работы проводятся на основании

43

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

заявления правообладателя и приложенных документов, подготовленных кадастровым инженером. Каждому учтенному в ЕГРН объекту присваивается кадастровый номер [1-4].

Сведения о текущих учтенных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных прав и обременениях можно получить

вбумажном или электронном виде в форме выписок из ЕГРН. Кадастровый инженер подготавливает документы в электронном виде

вформате XML и подписывает квалифицированной электронной цифровой подписью: межевые планы в отношении земельных участков; технические планы в отношении других объектов недвижимости; акты обследования при прекращении существования объектов капитального строительства.

Список литературы

1 Минниахметов, И.С. Геодезические работы при строительстве частного дома / И.С. Минниахметов, Б.С. Мурзабулатов, М.В. Горяйнова // Актуальные проблемы геодезии, кадастра, рационального земле- и природопользования: материалы Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А. М. Олейник. — Тюмень, 2018. —

С. 19—23.

2 Минниахметов, И.С. Кадастровые работы по уточнению границ и площади земельного участка / И.С. Минниахметов, О.Г. Сорокина // Теория и практика современной аграрной науки: сборник III национальной (всероссийской) научной конференции с международным участием. —

Новосибирск, 2020. — С. 505—508.

3 Мурзабулатова, З.Х. Кадастровые работы в связи с образованием земельных участков из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности / З.Х. Мурзабулатова, Б.С. Мурзабулатов, И.С. Минниахметов // Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов: сборник научных трудов Международной научно-технической интернет-конференции. — Тула, 2016. — С. 16—20.

4 Недвижимость — Режим доступа: https://cadastre.ru/article/11

44

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

Часть 3

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

И ИНФОРМАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ: ПРОБЛЕМЫ, ПЕРСПЕКТИВЫ, НОВОВВЕДЕНИЯ.

45

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО УСТАРЕВАНИЯ В КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Пылаева А. В.

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет г. Нижний Новгород

Определение кадастровой стоимости в случае проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [1] и осуществляется в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее – Методические указания о ГКО № 226) [2]). Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае оспаривания регулируется ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» [3] и осуществляется в соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №№1-3 и ФСО №7).

В настоящее время существует только одно закрепленное нормативно-правовым актом отличие рыночной стоимости, определяемой в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, от рыночной стоимости, расчет которой производится в иных целях. Данное отличие содержится в п. 20 ФСО №7 («Оценка недвижимости») и заключается в следующем допущении, которое должен в обязательном порядке принять оценщик в случае определения рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой стоимости: «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования» [4]. Следует отметить, что подобное допущение содержится и в Методических указаниях о ГКО № 226 [2, п. 1.2], однако, в данном документе оно распространяется на все объекты недвижимости, то есть, в том числе и на незастроенные земельные участки. На этом единство (хоть и частичное) методологии определения кадастровой стоимости в случае проведения государственной кадастровой оценки и в случае оспаривания заканчивается. Очевидна проблема разобщенности методов, правил, допущений, применяемых для определения кадастровой стоимости в рамках разных процедур. Данная проблема существует не только на уровне взаимосвязи определения кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости

46

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

в размере рыночной стоимости в случае оспаривания, но и отдельно в рамках каждого из двух рассматриваемых случаев расчета кадастровой стоимости.

Рассмотрим указанную проблему на примере практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Проведенные ранее исследования [5, 6] показали, что для расчета экономического устаревания при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости на территории РФ в 2010–2016 годах, а также при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории РФ в 2015–2017 годах использовалось большое количество методов, формул.

Для того чтобы показать, какие последствия несет разрозненность методов, приведем сравнение значений кадастровой стоимости (таблица 1) и значений рыночной стоимости (таблица 2) (в рамках затратного подхода), которые получаются при применении различных формул определения экономического устаревания объектов недвижимости. Сами формулы приведены в [5, 6].

Таблица 1 – Изменение кадастровой стоимости (КС) объектов недвижимости при определении экономического устаревания (ЭУ) с использованием различных формул

47

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

Таблица 2 - Изменение рыночной стоимости (в размере которой устанавливается кадастровая стоимость) (РС) объектов недвижимости при определении экономического устаревания (ЭУ) с использованием различных формул

Как видно из таблиц 1 и 2, для одних и тех же объектов недвижимости могут быть определены различные значения кадастровой стоимости или рыночной стоимости (в размере которой устанавливается кадастровая стоимость) в зависимости от используемого способа расчета экономического устаревания.

Зададимся вопросом: произошли ли улучшения в достижении единства методов определения экономического устаревания с утверждения Методических указаний о ГКО № 226 в 2017 году? Обратимся к тексту документа. В пункте 7.3.10 Методических указаний о ГКО № 226 отмечено: «При моделировании затрат на строительство учитывается коэффициент влияния местных условий строительства (соотношение смоделированных цен продаж объектов недвижимости и справочных показателей стоимости строительства), отражающий величину внешнего устаревания» [2]. Другими словами, экономическое устаревание согласно Методическим указаниям о ГКО № 226 должно определяться по соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах объектов недвижимости) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства. Таким образом, на первый взгляд, ответ на вышеприведенный вопрос кажется утвердительным, ведь Методические указания о ГКО № 226 содержат правило определения экономического устаревания. Однако, следует отметить, что описанный метод «может быть применен только в том случае, когда существует доступная и достаточная информация о продажах и (или) предложениях

48

Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)

объектов недвижимости в месте расположения объектов оценки. Учитывая, что экономическое устаревание определяется в рамках затратного подхода, который, как правило, используется при слабой активности рынка, когда затруднено применение сравнительного подхода, расчет экономического устаревания указанным методом также является затруднительным» [6]. Описание алгоритма действий по определению экономического устаревания объектов недвижимости, рынок которых является неактивным, слаборазвитым, в Методических указаниях о ГКО № 226 отсутствует.

Анализ практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по государственной кадастровой оценке на территории РФ в 2018–2019 годах (таблица 3) подтверждает то, что утверждение Методических указаний о ГКО № 226 в 2017 году к достижению единообразия в определении экономического устаревания не привело.

Таблица 3 - Применение методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по государственной кадастровой оценке на территории Российской Федерации в 2018–2019 годах

Для достижения цели приведения системы определения кадастровой стоимости в устойчивое состояние равновесия возникает необходимость разработки единых рекомендаций по определению экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по

49