9048

40

Формирование доходов и расходов при управлении объектом недвижимости

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

операционные расходы;

чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов. Очевидно, что реально полученный доход от объекта недвижимости будет отличаться от ПВД.

Всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации об оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Потенциальный валовой доход должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости на величину потерь от не занятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов. К числу факторов, увеличивающих величину ПВД, относят оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники, предоставление услуг по охране помещений и пр.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом не занятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

За счет эффективного валового дохода должны быть возмещены операционные расходы.

Операционные расходы – расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и соответственно обеспечение воспроизводства действительного валового дохода. В состав операционных расходов входят фактические и текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Операционные расходы существенно отличаются от такого понятия, как «себестоимость». Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой статьи, как «амортизационные отчисления».

41

Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, набора услуг, предоставляемых арендаторам, и включает:

основную часть расходов по управлению;

коммунальные услуги;

расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами

иначислениями);

расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг);

расходы по содержанию и ремонту помещений;

расходы по обеспечению безопасности;

расходы на содержание территории;

резерв на замещение.

Резерв на замещение – это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. К ним относятся:

кровля, половые покрытия, элементы отделки;

сантехника, электрооборудование и арматура;

мебель и пр.

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Чистый операционный доход (NOI) представляет собой разницу между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимого имущества.

Практическое задание.

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Имеется свободный земельный участок. Схема зонирования разрешает построить на нем здание одного из трех видов разрешенного использования: торговый центр, офисное здание, спортивно-оздоровительный центр. Необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования этого участка доходным подходом методом остатка с

42

использованием исходных данных табл. 10. Согласно методу остатка рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

где ЕОН – чистый операционный доход единого объекта недвижимости;ЗД.– стоимость здания (рыночная стоимость улучшений);ЗД. – коэффициент капитализации доходов от здания;

ЗЕМ. – коэффициент капитализации доходов от земельного участка. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений (улучшений)

рассчитывается по формуле:

где ВОЗМ. – коэффициент (возврата) возмещения капитала.

Методы возмещения капитала, инвестированного в недвижимость

1.Прямолинейный возврат капитала – метод Ринга;

2.Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции – метод Инвуда;

3.Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента – метод Хоскольда.

Согласно методу Ринга коэффициент (возврата) возмещения капитала рассчитывается по формуле:

где T – оставшийся срок экономической жизни здания, в годах. Предусматривает возмещение инвестированного капитала равными

суммами (линейный возврат капитала).

Коэффициент капитализации для земли равен ставке дохода на капитал:

Одним из наиболее часто используемых на практике методов расчета ставки дохода на капитал (Е) является метод кумулятивного построения (метод суммирования):

где Rf – безрисковая ставка дохода;

p1 – премия за риск вложения в недвижимость;

p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; p3 – премия за инвестиционный менеджмент.

Ставка дохода на капитал тесно связана с понятием стоимость капитала и характеризует денежную компенсацию, которую рассчитывает получить инвестор, вкладывающий деньги в актив, генерирующий доход, с учетом распределения дохода во времени и рисков, связанных с получением этого дохода.

43

По строке 14 необходимо выбрать максимальное значение остаточной стоимости земельного участка в качестве наилучшего и наиболее эффективного варианта использования.

47

сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительномонтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Практическое задание.

Определение рыночной стоимости офисного здания затратным подходом

Применим затратный подход для оценки объекта недвижимости относящегося к малоактивному рынку. Недостаточность информации о состоявшихся сделках ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного подхода. В этих условиях только затратный подход, опирающийся на сметно-нормативную базу строительства, позволяет получить надежные результаты оценки недвижимости (зданий и сооружений).

Для выполнения данного практического задания по назначению преподавателя могут быть использованы следующие государственные сметные нормативы, а также укрупненные показатели стоимости строительства:

1)Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС);

2)Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС);

3)Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости под общ. ред. В.С. Башкатова «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам» (УПБС-2001);

4)Студенты могут использовать сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).

Объект оценки: двухэтажное офисное здание, расположенное в одном из районных центров Нижегородской области.

Территориальный пояс: 1 Климатический район: II

Площадь этажа составляет 1500 м2.

Для выполнения практического задания студентам необходимо скорректировать величину площади этажа, умножив на вариантный

коэффициент (Квар.), рассчитываемый по формуле:

Квар. = 1 − 100 ,

где N – порядковый номер студента в списке группы.

48

Высота помещений общественных зданий с учетом требований свода правил СП 118.13330.2012* составляет 3 м.

Стены: кирпичные.

Фундаменты: бетонные ленточные. Перекрытия: железобетонные. Группа капитальности: I.

Характеристика внутренней отделки: повышенная.

На дату оценки оцениваемый объект эксплуатируется по прямому назначению.

Строительный объем оцениваемого объекта найдем умножением площади застройки на высоту здания: 1500 ∙ 3 ∙ 2 = 9000 м3.

Решение.

1)Определение восстановительной стоимости 1 м3 здания-аналога

вуровне цен по сборнику УПВС

Найдем значение восстановительной стоимости 1 м3 аналогичного здания по сборнику № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС), Отдел II Общественные здания (Административные здания двухэтажные кирпичные), таблица 85 для 1-го территориального пояса в ценах 1969 года составляет 20,4 руб.

Укрупненные показатели учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

а) прямые затраты; б) накладные расходы; в) сметную прибыль;

г) затраты, связанные с производством работ в зимнее время; д) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм.

Вполной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.

Встоимость нового строительства, определяемую по сборникам УПВС, не включены НДС и прибыль предпринимателя (застройщика, девелопера).

Восстановительную стоимость (стоимость нового строительства) можно оценить по двум видам стоимостей:

1)Стоимость воспроизводства – это расчетная стоимость строительства

втекущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта;

2)Стоимость замещения – это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

49

2)Расчет восстановительной стоимости объекта оценки

вуровне цен по сборнику УПВС

Для определения восстановительной стоимости объекта оценки нужно укрупненный показатель (стоимость 1 м3) умножить на строительный объем оцениваемого офисного здания по формуле:

ВСУПВС = С1м3 ∙ зд. ,

где ВСУПВС – восстановительная стоимость объекта оценки в уровне цен по сборнику УПВС;

С1м3 – восстановительная стоимость 1 м3 по сборнику УПВС, руб.;зд. – строительный объем оцениваемого здания, м3.

ВСУПВС = 20,4 ∙ 9000 = 183600 руб.

3) Определение индекса пересчета стоимости строительства из уровня цен по сборнику УПВС на дату оценки

Определение индекса пересчета стоимости строительства из уровня цен по сборнику УПВС на дату оценки выполним в несколько этапов.

3.1 Рассчитаем индекс перехода от цен сборника УПВС к нормативной базе 1984 г. по формуле:

ИУПВС−1984 = 1,18 ∙ 1,04 = 1,23 ,

где 1,18 – индекс цен согласно Постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек»;