9048

10

производственного назначения услуг (действующие производственные предприятия, технопарки, складские хозяйства и др.). Они в свою очередь подразделяются на виды, соответствующие классификации отраслей производства (промышленные, сельскохозяйственные, строительные, транспортные и др.).

5 Жизненный цикл и износ объектов недвижимости

Износ – многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него укладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяют на физический, функциональный и внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурноэстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяют состоянием самого объекта, внешний – воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым.

11

Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости. Рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок (рис. 1).

стоимость

Фактический возраст

Эффективный

возраст

Оставшийся срок экономической жизни

Срок экономической жизни

Срок физической жизни

Рис. 1. Срок жизни объекта

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при техникоэкономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный срок жизни здания). Обычно он указывается в паспортах типового проекта и

12

построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

6 Место рынка недвижимости в рыночной экономике и его функции

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующая система, характеризуется спросом, предложением, ценой и инфраструктурой.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

создание новых объектов недвижимости;

передачу прав на недвижимость;

установление равновесных цен на объекты недвижимости;

эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

инвестирование в недвижимость.

Рынок недвижимости обладает определенными особенностями:

1.Имеет региональную специфику. Недвижимость в различных регионах существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

2.Обладает цикличным характером. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в

13

целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем

вэкономике.

3.Характеризуется низкой ликвидностью. Период времени для реализации товара на рынке недвижимости продолжительный. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке.

Разное время пребывания товара на рынке формирует его ликвидность. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.

4.Характеризуется высоким уровнем транзакционных издержек. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями сделок по недвижимости. Например, чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем предпочтительнее заключить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения и т.д. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, называются транзакционными.

5.Имеет ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка не может быть чрезвычайно высокой. 6. Обладает определенной спецификой в получении информации. Если другие рынки находятся под пристальным наблюдением множества участников, аналитиков и исследователей, обладают развитыми системами сбора, обработки и распространения информации, то рынкам недвижимости в силу частного характера сделок присущи труднодоступность, неполнота и нередко недостоверность получаемой информации.

Практическое задание.

SWOT-анализ концепции инвестиционно-строительного проекта на примере жилого комплекса.

Девелопмент (development) – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания (земельного участка) и направленная на увеличение их стоимости.

Девелопмент – это система управления инвестиционно-строительными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства.

14

Девелопмент в сфере недвижимости – это сложный и многоэтапный процесс создания продукта – объекта недвижимости. Управление девелоперским проектом обычно состоит из следующих основных этапов:

приобретение земельного участка;

маркетинговые анализ рынка недвижимости и формирование стратегии проекта;

руководство проектированием;

координация производства строительных работ;

получение всех необходимых согласований;

привлечение кредитных и инвестиционных средств;

организация финансирования;

реализация площадей;

контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Рассмотрим подробнее разработку концепции девелоперского проекта в части изучения маркетинговой среды на основе SWOT-анализа.

SWOT-анализ – метод исследования социально-экономических факторов, предполагающий анализ сильных и слабых сторон проекта, а также изучение возможностей и угроз макросреды (рыночного окружения).

SWOT-анализ является отправным этапом стратегического планирования

инеотъемлемой составляющей стратегического управления.

Распределите по таблицам 1 и 2 факторы из нижеприведенного перечня. Предложите свои факторы.

Перечень факторов для заполнения таблиц 1 и 2.

высокие темпы развития рынка жилой недвижимости;

надежная репутация застройщика;

вероятность снижения рентабельности проекта по причине дополнительных расходов на укрепление склона и реконструкцию коллектора;

замедление развития экономики и ослабление курса рубля;

оригинальные архитектурно-планировочные решения;

высокий спрос на жилье экономического класса;

несоответствие выбранного формата объекта требованиям и ожиданиям рынка;

хорошая транспортная доступность;

повышение процентных ставок по ипотеке;

необходимость дополнительных вложений в объект со стороны собственников (покупателей);

требуется проведение масштабной рекламной кампании;

конкуренция со стороны других застройщиков;

удорожание строительных материалов и стоимости строительномонтажных работ;

снижение покупательной способности;

требуется расселение ветхого жилья застройщиком;

15

высокий уровень цен на жилую недвижимость;

удаленность от центральной части города;

отсутствие поддержки проекта со стороны администрации;

развитая социальная и культурная инфраструктура и др.

Таблица 1

Анализ внутренних факторов

Таблица 2

Анализ внешних факторов

Таблица 3 Порядок сопоставления факторов при проведении SWOT-анализа

Необходимо сопоставить факторы из табл. 1 с факторами табл. 2 и ответить на вопросы по табл. 3.

16

Если ответ «да» на вопрос из табл. 3, то ставите в табл. 4 символ 

Как использовать сильные стороны и возможности?

Как минимизировать негативное влияние слабых сторон и угроз?

На основе матрицы SWOT-анализа (табл. 4) необходимо разработать рекомендации, позволяющие использовать сильные стороны и возможности, а также компенсировать слабые стороны и минимизировать угрозы:

SO – рекомендации: предложите мероприятия направленные на использование сильных сторон, положительное воздействие которых может быть усилено рыночными возможностями.

WO – рекомендации: предложите мероприятия направленные на использование рыночных возможностей для уменьшения негативного влияния слабых сторон.

ST – рекомендации: предложите мероприятия направленные на использование сильных сторон для минимизации рыночных угроз.

WT – рекомендации: предложите мероприятия направленные на уменьшение влияния слабых сторон, негативное воздействие которых может быть усилено рыночными угрозами.

7 Анализ рынка недвижимости на основе инструментов моделирования и прогнозирования

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

17

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок или предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются на первичном (новое строительство) и на вторичном рынке недвижимости (при переносе прав собственности на существующий объект недвижимого имущества).

Инвестиции – это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-нибудь другой полезный эффект.

К основным целям компаний и физических лиц, инвестирующих в недвижимость можно отнести:

-обеспечение периодических денежных потоков (аренда);

-получение прироста к вложенному капиталу за счет изменения стоимости недвижимости в результате повышения рыночных цен, за счет реконструкции и развития объекта;

-извлечение дохода за счет перепродажи объекта недвижимости.

Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются периодическими колебаниями основных показателей деловой активности, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Цикл состоит из четырех основных этапов (рис. 2):

18

1-2 спад (рецессия);

2-3 восстановление;

3-4 подъем (экспансия);

4-5 перенасыщение.

Рис. 2. Этапы делового цикла развития рынка недвижимости

Каждая стадия характеризуется определенной динамикой цен, числа сделок и объёма строительства, табл. 5. Поэтому потенциальному инвестору важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок страны, чтобы правильно выбрать момент для покупки или продажи недвижимости.

Таблица 5.

Фазы цикла рынка недвижимости

19

Одна из главных задач при инвестировании капитала – попытаться найти такие финансовые инструменты, с помощью которых можно увеличить или как минимум сохранить свои вложения. Крупные инвесторы, средние и мелкие игроки разнообразными способами пытаются предвидеть будущее и спрогнозировать дальнейшую динамику рынка недвижимости. Умение определить, в какой фазе или стадии находится рынок недвижимости, составляет основу работы аналитика при прогнозировании рыночной конъюнктуры.

Практическое задание. Прогнозирование динамики цен на рынке готового жилья.

Корреляционно-регрессионный анализ в задачах обоснования инвестиционно-строительных решений

Прогнозирование будущей экономической ситуации, состояния и динамики социальных процессов, спроса и предложения в отдельных сегментах рынка недвижимости, цен на этих рынках представляет собой необходимое условие эффективной деятельности каждого девелопера.