7968

зависимости от ситуации в экономике и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов: индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

• Кредит с двойной индексацией

Он позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи индексируются по какомулибо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

• Кредит с регулируемой отсрочкой платежа

Кредит с регулируемой отсрочкой платежа является разновидностью кредита с двойной индексацией, он предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется контрактной ставкой и определяет размер платежа, который обеспечивал бы достаточную рентабельность кредита для банка. Заемщик именно эту сумму и должен выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Вторая ставка, более низкая, называется платежной ставкой и определяет размер платежа, который заемщик ежемесячно вносит в счет погашения долга и выплаты процентов. Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной

81

ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

Хотя некоторые российские банки, выдающие рублевые ипотечные кредиты, практикуют в своей работе использование названных кредитных инструментов, но широкого распространения они не получили.

Левередж. Привлечение заемных средств для осуществления инвестиционного проекта называется финансовым левереджем (Leverage), что буквально переводится как «рычаг». В странах с развитой рыночной системой почти все сделки с недвижимостью совершаются с использованием левереджа, то есть с привлечением ипотечного кредита. В недвижимости, приобретенной с помощью ипотеки, доля собственного капитала инвестора кредита вместе с процентами составляет незначительную величину. По мере амортизации (погашении) кредита эта доля повышается, то есть инвестор как бы постепенно выкупает собственность. Способы возврата основной суммы

(амортизации) можно считать инструментами финансирования инвестиции. Использование заемных средств (кредита) является рычагом, обеспечивающим повышение доходности собственных денежных средств, инвестируемых в недвижимость, но только при условии, что процентная ставка по кредиту ниже, чем доходность от недвижимости. Если ставка ежегодного чистого дохода от использования недвижимости превышает процентную ставку по кредиту, то левередж называется положительным, если наоборот – то отрицательным. Если ставка дохода равна кредитной ставке, то левередж нейтральный.

Выгоды использования левереджа для инвестора:

•повышение доходности собственного капитала инвестора;

•возможность реализовать инвестиционный проект, если не хватает собственного капитала для инвестиции;

82

•снижается предпринимательский риск, если собственный капитал распределяется по нескольким инвестиционным проектом, в каждом из которых составляет лишь часть общей инвестиции, вместо того, чтобы целиком «вложиться» в один проект (принцип «не класть яйца в одну корзину»);

•можно получить существенный выигрыш на налогах, так как уплата процентов по кредиту вычитается из налогооблагаемого дохода;

•позволяет укрупнить инвестиционный проект и получить выигрыш на масштабах.

Недостаток: в случае невозможности продолжать выполнять кредитные условия инвестор может лишиться заложенной недвижимости.

.

2.2. Зарубежные формы привлечения финансовых ресурсов для

недвижимости

Возможны следующие варианты привлечения финансовых средств для осуществления нового строительства:

1.Инвестирование собственного капитала в коммерческую

могут использоваться собственные финансовые средства девелопера и заемные (привлеченные). Как правило, собственные средства составляют не более 30%, хотя здесь строгих правил не существует. В Великобритании, например, они составляют только около 15%, а в России достигают 50%. Соотношение собственных и заемных средств определяется многими факторами, но главным образом следующими:

83

∙чем выше ожидаемая отдача от вложенных в строительство ресурсов при реализации завершенного проекта, тем больше собственных средств будет стремиться вложить девелопер;

∙чем выгоднее условия привлечения заемных средств, то есть чем больше разница между общей ставкой дохода и процентной ставкой по кредиту, тем больше заемных средств он постарается привлечь.

2.Сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческими банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами (ипотечными банками, страховыми компаниями и т.п.).

Процентные ставки в коммерческих банках, как правило, выше, чем у институциональных инвесторов, но далеко не все девелоперы могут предоставить достаточные гарантии, чтобы получить кредиты у последних до завершения строительства. В этом случае они в процессе строительства пользуются краткосрочными кредитами, а после завершения строительства финансовые институты либо выкупают готовый объект, либо под его залог выдают ипотечный кредит. Специальное соглашение об этом – так называемое «выводящее соглашение» – может быть заключено с институциональными инвесторами при участии коммерческих банков до начала осуществления проекта.

2.Ипотечное кредитование в различных видах. Технология оформления ипотечных отношений наиболее отработана в США. Они оформляются двумя документами:

∙долговым обязательством;

∙договором об ипотеке (закладной).

Впервом определен размер кредита, срок, процентная ставка, порядок погашения. В закладной определяются условия залога. Такое разделение дает кредитору возможность продавать закладные, в результате складывается их вторичный рынок. Здесь возможны варианты подключения посредников, которые приобретая закладные у первичных кредиторов, трансформируют их

84

в ценные бумаги, свободно обращающиеся на вторичном рынке. Это дает возможность привлечь финансовые средства мелких инвесторов.

3. Финансирование инвестиционными институтами (пенсионными фондами, страховыми компаниями и т.п.). Это финансирование с последующим выкупом, а по сути – предварительная продажа. Здесь финансирование осуществляет будущий собственник недвижимости уже с самого начала проекта, что избавляет девелопера от необходимости обращаться за кредитом в коммерческие банки. Но тем не менее эту форму нельзя отождествлять с простым заказом на строительство, так как риски, связанные с затратами на строительство, в основном остаются за девелопером, а не за инвестором (риски последнего в большей мере связаны с будущим использованием приобретаемой недвижимости). При этом способе финансирования девелопер после завершения строительства, как правило, берет на себя управление созданной недвижимостью. В этом случае девелопер и инвестор уже на стадии принятия решения об инвестиционном проекте заключают соглашение об условиях распределения будущих доходов.

Очень близка к рассмотренной форме продажа с обратной арендой. Ее отличает от первой лишь то, что она не зависит от формы финансирования строительства и может использоваться в различных сочетаниях финансирования.

4. Финансирование с использованием ценных бумаг. Для осуществления крупных инвестиционных проектов, когда финансовых средств одного инвестора может не хватить, их привлечение производится посредством выпуска ценных бумаг. В этом случае происходит разделение собственности на мелкие доли. Классическим примером такого способа могут служить используемые в Англии сертификаты дохода от недвижимости PINC. PINC представляет собой ценную бумагу, состоящую из сертификата на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов, и обыкновенной акции управляющей компании,

85

возглавляющей данный объект. Как ценная бумага, PINC может обращаться на фондовой бирже. Инвестор извлекает выгоду из владения в форме части от дохода и прироста капитальной стоимости, без приобретения прав собственности непосредственно на объект недвижимости. PINC не облагается подоходным налогом и налогом на прирост капитальной стоимости, поскольку не предполагает права инвестора на недвижимое имущество. Освобождение от налога на прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, – немаловажное преимущество. Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности.

2.3. Российская практика инвестирования потребительской

недвижимости

Развитие недвижимости в России наиболее быстро происходит в сфере жилья. С одной стороны, потребность в жилье была и остается очень острой, а с другой стороны, бюджетное финансирование строительства жилья почти полностью прекратилось, так что рынок стал основным средством улучшения жилищных условий населения.

Во всем мире жилищная проблема решается с использованием ипотечного кредитования и различных форм привлечения финансовых ресурсов. Однако для этого нужны определенные условия, которые в России пока что не сложились. В условиях нестабильности финансовой системы, отсутствия «длинных» денег у банков и низких доходов населения основными формами привлечения финансовых ресурсов для жилищного строительства в России стали следующие:

∙финансирование индивидуальными и институциональными инвесторами. Этот источник финансирования постепенно становится основным;

86

∙различные варианты долевого участия будущих собственников в строительстве жилья;

∙выпуск ценных бумаг государственными и частными институтами (жилищных облигаций и сертификатов);

∙Фонды развития жилищного строительства;

∙паевые инвестиционные фонды;

∙краткосрочные банковские кредиты;

∙ипотечное кредитование на стадии строительства – через кредитование покупателей будущего жилья под залог прав долевого участия или гарантии застройщика.

Вэтом случае система ипотеки обеспечивает использование двух финансовых потоков – инвестиций в строительство и кредитования

населения. На практике это означает преобразование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

1. Долевое участие будущих собственников в строительстве жилья.

Этот способ финансирования жилищного строительства был разработан в 1995 г. В это время прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства ЖСК, а банковские кредиты оказались недоступными из-за крайне высоких процентов. Поэтому до 2000 г. жилищное строительство в основном финансировалось исключительно за счет средств дольщиков, а отсутствие нормативных актов привело к срывам сроков строительства и двойным продажам. По существу, долевые схемы финансирования строительства жилья строились на добросовестности руководителя строительной организации, и отсутствие нормативного акта, регулирующего правоотношения в долевом строительстве, приводило к значительным нарушениям.

87

Все это стало возможным потому, что взаимоотношения участников долевого строительства до вступления (с 01.04.2005 г.) в действие Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулировались не законом, а договором. Закон вводит в

гражданский оборот новый, не поименованный в ГК РФ, вид договора – договор участия в долевом строительстве. Предметом этого договора является обязательство застройщика самостоятельно и/или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и по окончании строительства передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязана уплатить определенную договором цену и принять объект.

Договор участия заключается в простой письменной форме. Этот договор, как и соглашение об уступке прав, вытекающее из него, подлежат государственной регистрации.

Особые требования закон предъявляет к действиям застройщика, предшествующим заключению договора. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при соблюдении следующих требований:

∙получение разрешения на строительство;

∙опубликование проектной декларации и/или размещение ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). При этом декларация должна быть опубликована не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства;

∙предоставление проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в орган, уполномоченный Правительством РФ

88

осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости;

∙ осуществление государственной регистрации права собственности застройщика или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

До исполнения указанных условий заказчику запрещается рекламировать строительство объекта. При несоблюдении этих условий застройщиком в случае заключения договора участи на строительство многоквартирного дома

сгражданином последний вправе требовать от застройщика «немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

Объект долевого строительства – это «жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также

спривлечением денежных средств участника долевого строительства». Проектная декларация должна включать информацию о застройщике:

фирменное наименование, место его нахождения, режим работы, государственную регистрацию, сведения об учредителях, величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года. Закон обязывает застройщика многие из этих документов представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу, в том числе учредительные документы, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам, бухгалтерские балансы, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. При нарушении условий о качестве объекта и передаче объекта с недостатками, которые

89

делают его непригодным для использования, застройщик обязан устранить эти недостатки. Форма устранения недостатков может быть предусмотрена договором, но только из вариантов, установленных законом. Если договором не установлены формы устранения недостатков, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора и возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды, и строящийся на нем объект недвижимости в силу закона считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Указанным залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

∙возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и/или договором;

∙уплата дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся

ему в соответствии с договором или законом.

Если до заключения застройщиком договора с первым дольщиком земельный участок и/или объект «незавершенки» был передан в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

∙ первоначальным залогодержателем имущества должен являться банк;

90