7968

Глава 4.Организация системы ипотечного жилищного кредитования в России

4.1. Федеральная система ипотечного жилищного кредитования

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Основным субъектом федеральной системы ИЖК является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Основным уставным направлением деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье, популяризации при поддержке государства общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе. АИЖК является собственником ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых

131

инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Поскольку рынок жилищного кредитования динамично меняется, находясь в зависимости от макроэкономических факторов, роль АИЖК изменяется по мере развития рынка и изменения внешней среды. Основываясь на опыте, полученном за 1997-2009 гг., и принципах цикличности в экономике, можно описать роль АИЖК на среднесрочную и долгосрочную перспективу. В условиях изменяющейся внешней среды рынок жилищного кредитования изменчив по тенденциям показателей уровня ликвидности, спроса на жилье, качества ипотечных активов, распределения рисков между участниками.

Подобная неустойчивость создает неопределенность для всех участников рынка и тормозит его динамичное развитие. Главной ролью АИЖК, как института развития рынка жилищного кредитования, является снятие неопределенности и обеспечение баланса интересов всех ключевых участников рынка: государства; заемщиков; кредиторов и инвесторов.

Обеспечение баланса интересов и, через него, динамичного развития рынка жилищного кредитования возможно путем работы АИЖК по следующим направлениям деятельности.

Стандартизация рыночных механизмов и процедур для мягкого регулирования рынка:

- методологическая поддержка участников по выпуску инструментов первичного и вторичного рынка;

- разработка стандартов качества видов деятельности, продуктов и услуг совместно с участниками рынка для обеспечения унификации инструментов и упрощения процедур привлечения ликвидности;

-внедрение разработанных стандартов, в том числе с возможностями софинансирования их внедрения со стороны Агентства на выгодных для всех участников рынка условиях;

-разработка предложений по внесению изменений в законодательство

132

с целью обеспечения баланса, интересов всех участников рынка. Инновационная деятельность по развитию новых направлений на

рынке жилищного кредитования:

-разработка новых продуктов;

-разработка новых сервисов;

-развитие ипотечного страхования и других видов деятельности, способствующих равномерному распределению рисков;

Непосредственная поддержка рынка на выгодных для всех участников условиях в случае необходимости:

-предоставление краткосрочной ликвидности;

-предоставление долгосрочной ликвидности;

-разработка новых схем привлечения ресурсов на

рынок; выпуск и продажа гарантий;

-принятие части рисков.

Вусловиях бескризисного продолжения развития рынка, доля АИЖК постепенно должна была снижаться в соответствие с Концепцией унифицированной системы развития ипотечного жилищного кредитования, одобренной Правительством РФ в 2005г.

При сжатии рынка жилищного кредитования в условиях экономического кризиса, роль АИЖК была пересмотрена в пользу программ поддержки функционирования рынка в условиях сворачивания негосударственных инвестиций, таких как:

-оказание поддержки иным участникам рынка при помощи развития новых инструментов рефинансирования с целью обеспечения ликвидности: выкуп пулами, обмен на корпоративные облигации, обмен на ипотечные ценные бумаги, выдача поручительств по таким бумагам;

-корректировка подходов к ценообразованию для частичной разгрузки балансов партнеров, за счет выкупа закладных с низкими ставками;

133

- поддержка заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию,

-активное участие в разработке и запуске механизмов стимулирования строительства жилья эконом-класса.;

-заключение долгосрочных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

-кратковременное увеличение доли на рынке ипотеки с целью поддержания ликвидности ипотечных кредитов и платежеспособного спроса на жилье;

-искусственное снижение процентных ставок с целью повышения доступности ипотечных кредитов и поддержания платежеспособного спроса.

Ведущая роль в создании рынка реструктуризации и формировании

банками собственных программ оказания помощи заёмщикам отведена созданному в феврале 2009 году ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Деятельность ОАО «АРИЖК» показала своевременность и необходимость существования подобного института как инструмента профилактики возникновения рисков на рынке ипотечного кредитования и предотвращения социальной напряжённости из-за массовых обращений взысканий на предмет залога, а также необходимость его деятельности на постоянной основе.

Деятельность АРИЖК по профилактике возникновения рисков и поддержке ипотечных заёмщиков:

-разработка новых механизмов поддержки заёмщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, в том числе получивших ипотечные кредиты (займы) на условиях корпоративных программ;

-проведение реструктуризации долгов по схемам, наиболее выгодным всем сторонам сделки: заёмщикам, кредиторам и инвесторам;

134

-осуществление профилактических и предупредительных мероприятий

всфере ипотечного кредитования, направленных на предотвращение кризисных явлений и роста социальной напряжённости;

-принятие рисков при работе с ипотечными кредитами (займами), выданными на не рыночных условиях для отдельных категорий заёмщиков.

Работа АИЖК и АРИЖК по указанным выше направлениям позволяет сделать рынок жилищного кредитования более устойчивым и привлекательным для всех участников, что способствует его динамичному развитию и сглаживанию негативных последствий от изменения внешней среды.

По мере решения АИЖК и АРИЖК поставленных перед ним задач, изменения внешней среды и развития рынка, структура АИЖК и направления деятельности АРИЖК может меняться.

По мере достижения рыночной привлекательности того или иного сегмента рынка, на которых работает АИЖК, и создания на них конкурентной среды, соответствующие бизнес - направления АИЖК, могут быть выделены в самостоятельные дочерние компании и приватизированы. Приватизированные компании будут осуществлять свою деятельность в интересах их новых собственников с целью максимизации прибыли. АИЖК сможет решать задачи по выделенным направлениям через коммерческие договоры. После развития сегментов рынка и приватизации отдельных направлений деятельности АИЖК, основной задачей АИЖК станет разработка, внедрение и реализации различных механизмов государственного содействия определенным социальным группам населения

сцелью повышения для них доступности ипотечных жилищных кредитов.

Вцелях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

135

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

На основании Стандартов уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования

Основными участниками ипотечного рынка в этой системе являются Региональные операторы, Сервисные агенты, банки - Первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций:

-Банки - Первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

-Региональные операторы выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

-Сервисные агенты осуществляют - выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

-Агентство выкупает пулы стандартных закладных, обеспеченные

страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью

136

последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг у Региональных операторов, Сервисных агентов и Первичных кредиторов,

-Страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности)

-Оценочные компании - производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Процесс рефинансирования осуществляется по нижеприведенной схеме.

Население

получает кредит, оформляет закладную и передает ее банку

Банк

Продает закладные региональному оператору

Региональный оператор

формирует пул закладных, выданных в данном субъектеРФ, ипродаетегоАИЖК

АИЖК

формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечныеценныебумаги иреализуетих нафинансовом рынке

Финансовый рынок

Средства отразмещенияна рынке ипотечных ценных бумаг - источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования

Рис. 5. Схема рефинансирования ипотечных кредитов

Роль других государственных институтов развития.

137

Роли следующих государственных институтов развития системы ипотечного кредитования заключаются в следующем:

- Фонд Российского жилищного строительства (ФРЖС) - поддержка жилищного строительства, включая строительство жилья эконом - класса, в том числе, малоэтажного строительства жилья жилищными некоммерческими объединениями граждан, строительства арендного жилья через предоставление земельных участков, обеспечение их коммунальной инфраструктурой, предоставление оферты на выкуп жилья у коммерческих застройщиков по заранее фиксированной низкой цене, в случае отсутствия спроса на рынке на построенное жилье, профинансированное АИЖК.

-Фонд жилищно-коммунального хозяйства (ФЖКХ) - поддержка жилищного строительства для переселения граждан из аварийного жилищного фонда и капитального ремонта многоквартирных домов. В дальнейшем есть предложение с 2012 года на базе Фонда ЖКХ сформировать институт развития кредитования объединений граждан (товариществ собственников жилья) на цели модернизации и капитального ремонта многоквартирных домов.

-Внешэкономбанк - поддержка развития кредитования строительства

имодернизации инженерной инфраструктуры, в том числе необходимой для обеспечения жилищного строительства. Предоставление долгосрочной ликвидности на рынке жилищного кредитования за счет размещения установленной доли находящихся под управлением банка средств пенсионного фонда и фонда национального благосостояния.

-Россельхозбанк - предоставление ипотечных кредитов, в том числе микрокредитов в сельской местности на приобретение (строительство) жилых домов.

4.2.Региональные системы ипотечного кредитования

138

Программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.

Основа этих программ - активная роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в решении вопросов привлечения средств, граждан в строительную сферу и использования ресурсов региональных и местных бюджетов. Главными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются следующие.

Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад (первоначальный взнос).

Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидия из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов).

Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры.

Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан, участвующих в реализации программы является ипотечный кредит.

Источники ресурсов для инвестирования жилищного строительства, их виды и способы привлечения приведены в табл. 5

139

В настоящее время опыт приобретениями, финансирования и строительства жилья в регионах РФ насчитывает несколько разрозненных моделей, которые пока не обладают унифицированными чертами, а в качестве основной цели преследуют решение жилищной проблемы для

140