7965

Недействительная сделка − сделка, совершенная с прямым нарушением законодательных актов, признанная незаконной по суду.

Норма амортизации основных средств − процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств. Нормативная цена земли − показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения Н.Ц.З. устанавливается Правительством Российской Федерации. Облигация с ипотечным покрытием − облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Обращение взыскания − процедура передачи кредитору прав собственности на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Объект недвижимости − земельный участок и прочно связанные с ним объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Обязательный резерв − нормы резервирования средств, ресурсов, устанавливаемые в законодательном порядке, на основе нормативных документов, установленных правил.

Обязательства − оформленные договором отношения, заключающиеся в том, что одна из договаривающихся сторон обязана совершить определенные действия в пользу другой стороны или воздержаться от нежелательных для нее действий. Чаще всего обязательства

распространяются на возврат долга, выполнение работ и услуг, передачу имущественных ценностей, охрану собственности, выплату денежных средств, поставку товаров.

Ограничения обременения − наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный

211

объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Отчуждение − действия по передаче прав собственности другому лицу.

Отчуждение заложенного имущества − имущество, заложенное по

договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об

ипотеке. В случае неисполнения обязательств залогодателем отчуждение заложенного имущества производится по закону или по решению суда с соблюдением условий, которые установлены в ипотечном договоре.

Оценка кредитоспособности − оценка возможности заемщика своевременно погасить кредит. При оценке учитывается его финансовое положение (на основе специальных расчетов), состояние дел в отрасли, в которой функционирует заемщик, его кредитная история и т.д.

Оценка предмета ипотеки − установление текущей, рыночной или залоговой стоимости предмета залога (недвижимого имущества или имущественных прав); является обязательной в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц.

Оценочные агентства − лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку предмета ипотеки, которая необходима и при выдаче ипотечного кредита.

Первичный объект недвижимости − непосредственно связанный с землей объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (здания, сооружения, строения, леса, многолетние насаждения).

Первичный ипотечный рынок − рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита (займа) принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит (заем) под залог этой недвижимости.

Переменная ставка процента − ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

212

Переменная (плавающая) процентная ставка − ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Переуступка прав − передача третьему лицу прав по отношению ко второму лицу со стороны обладателя этих прав (первого лица).

Платеж по обслуживанию долга − денежная сумма, которая периодически уплачивается кредитору за предоставленный кредит; включает частичное возмещение основной суммы долга и выплату процентов.

Подрядчики − лица, осуществляющие строительно - монтажные работы на основе контракта и несущие ответственность за их выполнение. Пользователи − либо сами инвесторы, либо лица, для которых создается объект недвижимости.

Последующая ипотека − имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства и предоставленное в залог обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю.

Поручительство − договор, согласно которому поручитель принимает на себя ответственность перед кредитором за то, что должник выполнит обязательства по возврату долга. В

случае если должник не выполнит свои обязательства перед кредитором, то их выполнение переходит на поручителя.

Поимущественный налог − прямой налог, которым облагается стоимость движимого и недвижимого имущества. Налог взимается с юридических и физических лиц.

Положительный левередж − ситуация, при которой доходы от привлечения дополнительных заемных средств превышают расходы по этой операции. Правообладатель − лицо, которое обладает правами на объекты недвижимого имущества, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным Законом «О

213

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Процентная ставка − плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, от соотношения

спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Пул закладных − группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, десятилетние закладные с «плавающей» ставкой процента). Пулы закладных создаются с

целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.

Реституция − восстановление в прежнем правовом имущественном положении, возвращение собственности законному владельцу.

Рефинансирование (перекредитование) − погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.

Риэлтор − предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости; основным видом деятельности риэлтора являются посреднические услуги на рынке недвижимости.

Сделки с недвижимостью − правовые действия, направленные на установление, изменение, передачу или прекращение прав на недвижимое имущество.

Секьюритизация − выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов; позволяет снизить риски первичного кредитора.

Сервитут − право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на

214

здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Система ипотечного кредитования − совокупность отношений,

обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.

Собственные средства заемщика − сумма денежных средств, которую потенциальный заемщик готов уплатить самостоятельно за приобретаемый им объект недвижимости.

Созаемщик − лицо, которое становится сособственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат кредита.

Ставка дисконта − процентная ставка для приведения стоимости будущих платежей к текущей стоимости; ставка дисконта определяется доходностью альтернативных вариантов инвестирования с примерно той же степенью риска, либо рассчитывается кумулятивным способом путем добавления к базовой (безрисковой) ставке процентных пунктов за риск, низкую ликвидность недвижимости, ошибки в управлении недвижимостью.

Страхование титула собственности − защита собственника недвижимости от финансовых потерь в случае наличия прав третьих лиц, о которых не было известно собственнику в момент приобретения прав на недвижимость.

Таймшер − разновидность аренды жилого помещения в курортной местности; используется в туристическом бизнесе. Таймшер дает право пользоваться помещением в курортной зоне ежегодно в течение определенного времени, измеряемого неделями. Таймшер означает «собственность на каникулы».

215

Таунхаус − тип современного жилья, представляющий собой сблокированные коттеджи, каждый с отдельным входом и небольшой придомовой территорией. Таунхаусы

строятся ,как правило, на окраинах города или в ближайшем пригороде и воспринимаются потребителями как компромисс между городским и загородным жильем.

Титул собственности − законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу.

Уступка прав − залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы права по

договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Уступка прав по договору об ипотеке подлежит государственной регистрации.

Фиксированная ставка процента − ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Финансирование инвестиций − выделение денежных средств для осуществления инвестиционного проекта; источниками финансирования могут выступить: бюджетные средства, собственные и привлеченные средства, кредиты, выпуск ценных бумаг и пр.

Финансовые выгоды − поток периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом и выручки от продажи права собственности на него.

Эффективная ставка процента − ставка процента, которая реально выплачивается заемщиком.

216

Литература

1. Разумова И. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. Издательство: Питер, 2009 г.

2.Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н, Косарева Н.Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Издательство: Дело, 2010.

3. Проскурякова Н.А. Ипотека в Российской империи Издательство: Издательский Дом ВШЭ, 2014 4.Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. , Туктаров Ю.Е. Ипотечные ценные

бумаги. Издательство: Институт экономики города, 2008.

5.Лигай Г.А. Рынок недвижимости и ипотека. Учебное пособие. Издательство: МЭСИ, 2006

6.Довдиенко И.В. Ипотека. Учебно – практическое пособие. Издательство: РДЛ, 2006

7.Шехова А.А. Недвижимость: схемы покупки и инвестирования при минимальных средствах. Издательство: Вершина, 2009

8.Дурнев А., Бородин А., Малик Е. Инвестирование в недвижимость. Издательство :Феникс, 2013.

217

Приложение

Типы тестовых задач

Задача №1

Определить максимальный размер ипотечного кредита, если задано: совокупный доход, доля ежемесячных отчислений на погашение кредита, срок кредитования и годовая процентная ставка по кредиту.

Методические указания

Максимальный ипотечный кредит рассчитывается по формуле:

CCDc – совокупный семейный доход, тыс. руб. в месяц.

Задача №2

Рассчитать долю кредита в стоимости приобретаемой квартиры по следующим исходным данным: площадь приобретаемой квартиры, стоимость 1 м2, доля отчислений на погашение кредита, совокупный семейный доход, срок кредитования и годовая процентная ставка по кредиту.

Методические указания

Доля кредита в стоимости приобретаемой квартиры рассчитывается по формуле:

218

где Кmax – максимальный размер кредита, тыс. руб., определенный по формуле, приведенной при решении задачи №1;

Fкв – площадь приобретенной квартиры, м2; Сед – стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.

Задача № 3

Определить размер совокупного семейного дохода на 1 члена семьи по следующим данным: требуемый размер кредита, доля отчислений на погашение кредита, состав семьи, срок кредитования и процентная ставка по кредиту.

Методическая указания

Совокупный семейный доход на 1 члена семьи можно рассчитать по формуле:

CCD ед = K(1 + rn) , тыс. руб. 12k 0 nN

где К – заданный размер кредита, тыс. руб. N – количество членов семьи.

Задача №4

Рассчитать размер совокупного семейного дохода для получения ипотечного кредита, если задано: доля кредита в стоимости жилья, площадь

219

квартиры и стоимость квартиры, доля отчислений на погашение кредита, срок кредитования и ставка по кредиту.

Методические указания

Совокупный семейный доход определяется по формуле:

CCD c = K(1 + rn) , тыс. руб. 12k 0 n

где К – требуемый размер кредита, тыс. руб.

K = Dкр * Fкв * Сед

Задача №5

Рассчитать размер ежемесячных платежей на погашение кредита, если задано: размер кредита, срок кредитования и процентная ставка по кредиту.

Методические указания

Размер ежемесячных платежей определяется по формуле:

В = К(1 + rn) , тыс. руб.

12n

Задача №6

Определить возможность участия семьи в ипотечной программе, если задано: состав семьи, минимальный прожиточный бюджет и совокупный семейный доход на 1 человека, доля отчислений на погашение кредита, срок кредитования и процентная ставка по кредиту.

Методические указания

Семья может принять участие в ипотечной программе, если разница между совокупным доходом и текущими расходами семьи положительна, т.е.

CCDc-P>0

где CCDc=CCDедN – совокупный семейный доход, тыс. руб.

220