7949

Для возможности участия семьи в ипотечной программе должно выполняться условие, приведенное в формуле:

CCDmin> (1+k0) *МПБ*N (1+kc), тыс. руб.(1)

Где k0 – доля отчислений на погашение кредита;

МПБ – минимальный прожиточный бюджет, тыс. руб. на 1 чел.; N – количество членов семьи, чел.;

kc – коэффициент, учитывающий расходы на создание страхового

фонда.

На основании проведенных расчетов определяется структура ежемесячных расходов в тыс. руб.:

-затраты на текущие расходы, тыс. руб;

-отчисления на погашение ипотечного кредита, тыс. руб;

-отчисления на создание страхового фонда, тыс. руб.

Расчет максимального размера кредита производится по формуле:

В практике ипотечного кредитования кредит выдается заемщику только после оплаты им первоначального взноса. При относительно небольших размерах доходов заемщика в зачет стоимости нового жилья принимаются денежные средства от реализации ликвидной недвижимости, в качестве которой используется собственное жилье, в котором проживает семья до приобретения новой квартиры.

Стоимость собственного жилья определяется по формуле:

191

Ссж= Fст*Сед, тыс.руб. (3)

где Ссж – стоимость собственного жилья;

Fc – стандартная площадь жилья в зависимости от его типа, м2; Сед – стоимость 1 м2 жилья для данного типа квартиры, тыс. руб.

Примечание. Стандартная площадь жилья в зависимости от его типа принимается по данным табл. 3.7, а стоимость 1 м2 общей площади жилья в зависимости от его типа и приведены в задании.

Поскольку ипотечный кредит выдается только после оплаты первоначального взноса (Р), то денежные средства на эти цели могут быть взяты только из семейных накоплений. В курсовой работе условно принято, что каждая семья производит накопления на первоначальный взнос (или его часть) по накопительной программе, параметры которой приведены в задании.

Для определения размера накоплений на первоначальный взнос используется зависимость

Размер отчислений для накоплений на первоначальный денежный взнос определяется по формуле:

н = (k + kc)*CCD, тыс. руб. (5)

Инвестиционный потенциал семьи определяется по формуле: И = К + Н+ Ссж, тыс. руб. (6)

192

2. Выбор приобретаемой квартиры

Как показывает практика ипотечного жилищного кредитования, возможны несколько вариантов улучшения жилищных условий.

а) при приобретении жилья на первичном рынке:

-приобретение современной квартиры большей площади, чем собственное жилье;

-приобретение современной квартиры с большим количеством комнат, чем в собственной;

-приобретение небольшими по составу семьями современных

квартир меньшей площади, чем в собственной. б) при приобретении квартиры на вторичном рынке:

-приобретение квартиры большей площади с пониженными потребительскими качествами;

-приобретение квартиры большей площади аналогичной типу собственного жилья;

-приобретение квартиры равной или меньшей площади, но с повышенными потребительскими качествами.

Впрактике риэлтерской деятельности используются следующие характеристики типов квартир:

- низкого качества (Н) – в жилых домах типа «народная стройка», «хрущевки», «брежневки», «сталинки»;

- типовой планировки (Т) – в 9-этажных панельных или кирпичных домах с изолированными комнатами, кухней 8 м2, раздельным санузлом, с лоджией или балконом;

- улучшенной планировки (У) – в 9-14-этажных кирпичных и панельных домах, с кухней до 12 м2, наличие большой прихожей, нескольких лоджий или балконов;

- современные постройки (С) – в кирпичных многоэтажных зданиях, площадью 50 … 120 м2, построенных не позднее 2000г.

193

Исходя из вышеуказанного, производится выбор типа жилья и определяется возможность его приобретения.

В предварительном расчете производится определение площади всех типов доступного жилья, по формуле:

Cед i- стоимость 1 м2 квартиры i-го типа, тыс. руб.; И – инвестиционный потенциал семьи, тыс. руб.

На следующем этапе в таблице определяют параметры и производят выбор доступных вариантов приобретения квартир

Расчет сводится в таблицу 1.

Таблица 1

194

Твторичный

Упервичный

Увторичный

Спервичный

Свторичный

Определение доступных вариантов приобретения жилья

На основании проведенных расчетов и с учетом практики выбора варианта приобретения жилья определяется наиболее приемлемый вариант с определением основных параметров:

-стоимость (Снж) приобретаемого жилья по формуле:

Снж=Fнж*Сед( (8)

-размер свободных средств, которые необходимо учитывать при расчете структуры стоимости жилья по формуле:

Ссв = И - Снж, тыс. руб. (9)

195

Структура стоимости приобретаемого жилья

До проведения расчетов по определению структуры стоимости приобретаемого жилья необходимо сравнить размеры накоплений (Н) и первоначального взноса (Р), предусмотренного в условиях ипотечной программы кредитующего банка. Если накопленная сумма на выплату первоначального взноса меньше, чем это предусмотрено в ипотечной программе, то следует увеличивать срок накопительной программы до выполнения условия Н>Р

Затем рассчитывается размер свободных средств (Ссв) инвестиционного потенциала для исключения их из стоимости собственного жилья и использования на другие цели

Ссв = И - Снж , тыс. руб. (10)

Тогда в зачет стоимости нового жилья (Сзач ) из стоимости собственного будет использовано:

Сзач = Ссж -. Ссв тыс. руб. (11) ,

а структура стоимости нового жилья в денежном выражении определится по формуле:

Одним из важнейших показателей является полная (с учетом выплат по процентам) стоимость жилья (Спнж ) :

+ К * r * n , тыс.руб.(15)

где C Р нж - расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс. руб.

3. Расчет ежемесячных платежей

Размер ежемесячных платежей на погашение кредита (В) можно определить по формуле:

В= К(1+ rn) , тыс. руб. (15)

12n

Полная стоимость приобретаемого жилья определяется по формуле:

Спнж = СР нж + К* r * n , тыс. руб. (17)

где CP нж; - расчетная стоимость нового жилья; K*r*n – размер выплат по процентам за кредит.

4. Показатели выбранного варианта

Результаты расчетов сводятся в следующую систему показателей. 1.Структура стоимости приобретаемого жилья:

от CCD;

197

CCD;

Глоссарий

Агент − лицо, действующее по поручению или в интересах кого-либо; представитель компании, выполняющий ее поручения.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию− юридическое лицо,

осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, установленном законодательством.

Американская модель ипотеки − так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.

Андеррайтинг − оценка вероятности погашения кредита.. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика.

Амортизация кредита − процесс постепенного погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам за пользование кредитными средствами.

Аннуитентный платеж − равновеликие перечисления по кредитным обязательствам через равные промежутки времени.

Арендная плата − денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина А.П. определяется договором об аренде. Величина А.П. за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

198

Бюджетное финансирование инвестиций − выделение средств из государственного бюджета (на безвозмездной или возмездной основе) на сооружение объектов для

федеральных или муниципальных нужд.

Виндикация заложенного имущества - изъятие у залогодателя имущества,

являющегося предметом ипотеки, в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является

другое лицо. Ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель (кредитор) после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено данным имуществом.

Вторичная ипотека − ипотечный залог, когда кредит выдается под ранее уже заложенный объект недвижимости. При этом общая сумма двух объявленных кредитов обычно не превышает 80% продажной стоимости объекта залога.

Вторичный ипотечный рынок − рынок, где осуществляется купля-продажа закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения.

Девелопер (застройщик) − компания, занимающаяся развитием строительного проекта от разработки концепции до ввода в эксплуатацию. Нередко девелопер соединяет в себе функции инвестора и заказчика.

Депонирование − передача на хранение в кредитные учреждения денежных сумм, ценных бумаг и других ценностей.

Дефолт заемщика − невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. Дисконтирование платежей (доходов или расходов) − приведение будущих платежей нынешнему периоду: установление сегодняшнего эквивалента

199

суммы, выплачиваемой или получаемой в будущем. Текущая (современная, настоящая, дисконтированная) стоимость будущей суммы определяется с помощью ставки дисконта.

Договор аренды − соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору недвижимость за договорную плату во временное владение и пользование, либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Договор ипотеки (об ипотеке) − договор залога недвижимого имущества. Соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю за счет предмета залога.

Долевая собственность − часть доходов или имущества, на которую вправе претендовать участник общего дела, коллективных собственников, наследников.

Добавленный процент − дополнительные пункты процентной ставки при получении второго ипотечного кредита под залог уже находящейся под залогом собственности; широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

Досрочное погашение кредита − добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором.

Европейская континентальная модель ипотеки − модель ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой.

Жилое здание − существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

200