7499

проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право:

1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов публичной власти, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) соответственно органа государственного жилищного надзора, органа муниципального жилищного контроля о назначении проверки:

-посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования в многоквартирных домах;

-с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследования;

-проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, проверять соблюдение наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений, соблюдение лицами, предусмотренными в соответствии с ч. 2, ст. 91, 18 ЖК РФ, требований

кпредставлению документов, подтверждающих сведения, необходимые для учета в муниципальном реестре наемных домов социального использования;

-проверять соответствие устава ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям законодательства Российской Федерации;

-по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ, правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива правления ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ или правлением ТСЖ председателя правления такого товарищества, правомерность избрания правлением ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива председателя правления такого

20

кооператива, правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения, правомерность заключения с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность заключения с указанными в ч. 1, ст. 164 ЖК РФ лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность утверждения условий данных договоров;

3)выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении

вшестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищностроительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;

4)составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;

5)направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

Органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным

вслучае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям, выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Органы государственного жилищного надзора осуществляют прием и учет представляемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями уведомлений о начале деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

Прием и учет органами государственного жилищного надзора указанных уведомлений, ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений осуществляются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

21

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ).

На объектах жилищного фонда, которые подконтрольны органам государственной жилищной инспекции, они вправе проводить инспекционные обследования и проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок ими даются предписания собственникам, владельцам и пользователям жилых помещений об устранении таких нарушений. В соответствии со ст. 23.55 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ) органы государственной жилищной инспекции рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21−7.23 КоАП РФ. К их числу относятся нарушения правил пользования жилыми помещениями, нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, а также нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

Органы государственной жилищной инспекции наделены правом выносить заключения о пригодности жилых помещений для проживания в них граждан, а также вправе давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности предприятий, учреждений и организаций. Такое право они имеют, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, грубо нарушают жилищное законодательство, правила и нормативы, связанные с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет и каждый собственник соответствующего жилищного фонда. Так, органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации (п. 17, ст. 12 ЖК РФ); органы государственной власти субъектов Российской Федерации – за использованием и сохранностью жилищного фонда субъектов Российской Федерации (п. 8, ст. 13 ЖК РФ); органы местного самоуправления – за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда (п. 9, ст. 14 ЖК РФ).

Контрольные вопросы

1.Что такое жилищный фонд?

2.Перечислите виды жилищного фонда в зависимости от права собственности на него.

3.Перечислите виды жилищного фонда в зависимости от целей использования.

4.В чем заключается необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда и каким образом она осуществляется?

5.Как определяется понятие «государственный учет жилищного фонда»?

6.В чем суть технического учета жилищного фонда?

22

7.Какова цель государственной регистрации жилых помещений?

8.Что понимается под государственным жилищным надзором?

9.Что понимается под муниципальным жилищным контролем?

10.Какие основания проведения внеплановой проверки, осуществляемой органами государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля, предусмотрены ст. 20 ЖК РФ?

11.Какими правами наделены государственные жилищные инспекторы, муниципальные жилищные инспекторы при осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля?

Тема 3. Принципы жилищного законодательства. Источники жилищного права и жилищное законодательство

3.1.Принципы жилищного законодательства

3.2.Источники жилищного права и жилищное законодательство

Основные понятия Принципы жилищного законодательства – основополагающие начала

жилищного права.

Источники жилищного права – оформленные в установленном порядке нормативные правовые акты, регулирующие общественные отношения между субъектами жилищного права.

3.1.Принципы жилищного законодательства

ВЖК РФ сформулированы основные принципы жилищного права, которые непосредственно связаны с конституционными положениями, определяющими основы политического и экономического строя страны, правами и свобо-

дами граждан, пределами их осуществления и основаниями ограничения (например, ст. 7, 25, 40, 55 Конституции РФ)12.

Указанные принципы, по существу, являются критериями оценки жилищного законодательства и практики его применения. Характеризуя принципы жилищного права, следует отметить, что Конституция РФ и ЖК РФ устанавливают также пределы их осуществления и основания ограничения. Так, в соответствии со ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны

ибезопасности государства.

ЖК РФ выделено пять основных положений, составляющих в совокупности принципы жилищного права, а также пределы их осуществления и основания ограничения. К ним относятся:

12 См.: Комментарий к Конституции Российской Федерации / Под ред. Ю.В. Кудрявцева. М., 1996. С. 42 − 45, 111 − 114, 180 − 184, 245 – 249.

23

1)принцип обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности (ст. 2 ЖК);

2)принцип неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Этот принцип также является конституционным (ст. 3 ЖК);

3)принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав состоит в том, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора или иных предусмотренных жилищным законодательством оснований

(п. 2, ст. 1 ЖК);

4)принцип свободы выбора гражданами, находящимися на территории Российского государства на законных основаниях, жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п. 4, ст. 1 ЖК РФ). Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании федерального закона (п. 5, ст. 1 ЖК);

5)принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений. Жилищное законодательство взаимодействует с нормами, содержащимися в других отраслях права, и регулирует разные по своей природе отношения, складывающиеся в жилищной сфере: одни из них выступают предметом регулирования частного права (например, отношения найма жилого помещения, отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др.), другие − предметом регулирования публичного права (например, отношения по учету граждан, нуждающихся

вжилище, отношения по управлению жилищным фондом и т.п.).

Принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями распространяется только на первый вид отношений − собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (п. 1, ст. 1 ГК РФ). Данный принцип не распространяется на отношения, являющиеся предметом публично-правового регулирования и регулируемые методом «власти и подчинения». Именно это имеется в виду в оговорке, устанавливающей исключение: «если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений»;

6) принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты. Защита жилищных прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Способом защиты жилищных прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Конкретные формы восстановления нарушенных прав зависят от характера прав и его нарушения. Судебная защита нарушенных жилищных прав, являясь принципом жилищного права, одновременно опирается на конституционный принцип, в

24

соответствии с которым каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 46 Конституции РФ);

7) принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Рассматриваемый принцип должен предотвращать необоснованный снос жилых домов и превращение жилого помещения, жилого дома в нежилые помещения и здания. Жилищное законодательство направлено на обеспечение использования жилья строго по назначению и осуществление систематического контроля за этим.

3.2. Источники жилищного права и жилищное законодательство

Источники жилищного права – оформленные в установленном порядке нормативные акты, регулирующие правовые отношения между субъектами жилищного права.

Действие жилищного законодательства во времени. Акты жилищного законодательства обратной силы не имеют, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Аналогия в жилищном праве применяется в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо предусматривающих такие отношения. К таким отношениям применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Основы регулирования жилищных отношений заложены в Конституции РФ, в соответствии с п. «к», ч. 1, ст. 72 которой жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5, ст. 76 Конституции РФ).

Система жилищного законодательства представляет собой совокуп-

ность источников жилищного права, которые можно расположить в следующем порядке:

-Конституция РФ;

-федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской Федерации;

25

-законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

-нормативные акты органов местного самоуправления.

Положения Конституции РФ лежат в основе всего жилищного законодательства. К статьям, затрагивающим жилищные права и свободы граждан, можно отнести следующие.

1. Право на жилище (ч. 1, ст. 40 Конституции: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища») является государ- ственно-правовым институтом и служит юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства. Впервые право на жилище в нашей стране было установлено Конституцией СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, Жилищном кодексе РСФСР и др.). Данная норма сводится к гарантированной государством возможности получения жилья, стабильному пользованию имеющимся у гражданина жилым помещением, провозглашению его неприкосновенности, недопущению произвольного лишения жилища, а также возможности улучшения жилищных условий путем приобретения другого.

Данное право относится к числу основных прав человека. Согласно ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость, т.е. право на жилище не может быть изъято у гражданина либо ограничено в объеме. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции чрезвычайного положения право на жилище (как и другие основные права) не подлежит ограничению.

Лишение права пользования конкретным жилым помещением (расторжение договора найма, лишение права собственности на жилое помещение

ит. д.) возможно только по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, и не может носить произвольный характер. ЖК РФ содержит ис-

черпывающий перечень оснований для лишения жилого помещения. Лише-

ние жилого помещения всегда выступает как санкция за виновное деяние лица

идолжно основываться на вступившем в законную силу судебном решении. К общим основаниям для лишения жилого помещения относятся:

-использование жилого помещения не по назначению;

-нарушение прав и законных интересов соседей;

-разрушение или порча жилого помещения, влекущие возможность его утраты;

-незаконная перепланировка или переустройство жилого помещения;

-неуплата за жилое помещение и/или коммунальные услуги сверх установленного законом срока.

Кроме того, по иску органов опеки и попечительства могут лишить жилого помещения родителей, лишенных родительских прав в отношении несовершеннолетних детей, если их совместное проживание с детьми будет признано невозможным. Лишение права пользования конкретным жилым помещением не лишает гражданина конституционного права на жилище в целом, сле-

26

довательно, такие граждане в дальнейшем смогут его реализовать предусмотренными законом способами (получение жилого помещения на основании договора найма (в том числе социального), приобретение жилья в собственность и т. д.).

Часть 2, ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Например, приобретение жилого помещения в собственность не влечет за собой прекращения права пользования им на основании договора социального найма; законодатель не ограничивает количество жилых помещений в собственности граждан и т. д. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ч. 3, ст. 40 Конституции РФ, в настоящее время такое жилье предоставляется только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье.

Конституционное право на жилище дополняется также нормами о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25 Конституции РФ), правом на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства (ст. 27 Конституции РФ) и др.

2.Право на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ) связано

спроникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. В соответствии с Международным пактом о гражданских и политических правах никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 ЖК РФ.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1, ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ).

3.Право на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства (ст. 27 Конституции РФ: «Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства»). Ограничения права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства могут быть установлены только федеральным законом (например, приграничные районы, закрытые военные и научные города и т. д.).

Закон предусматривает уведомительный регистрационный учет граждан по месту пребывания и жительства и устанавливает обязанность граждан, прибывших на новое место жительства, в течение установленного срока обратиться в органы регистрационного учета граждан (органы внутренних дел) с заявлением о постановке на постоянный или временный учет. Кроме того, закон устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистра-

27

ции, а именно: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ о праве на вселение либо его надлежаще заверенная копия).

С обеспечением конституционного права на жилище также тесно связаны нормы Конституции РФ о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда (ст. 35), неприкосновенности частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.

К актам федерального жилищного законодательства относятся ЖК РФ и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Кроме того, следует иметь в виду, что право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.), регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).

Жилищный кодекс Российской Федерации является базовым актом, по-

скольку закрепляет основные положения жилищного права, выполняет роль основного акта системы жилищного законодательства и включает в свой состав нормы, имеющие принципиальное значение для всей отрасли. Нормы ЖК РФ детализируются и конкретизируются в нормативных актах субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основано на:

-необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности;

-неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;

-необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;

-признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;

-необходимости восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

К числу федеральных актов жилищного законодательства относятся также принятые в соответствии с указанными федеральными законами указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти.

Важнейшую роль в правовом регулировании жилищных отношений играют нормативно-правовые акты Правительства РФ. Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ.

ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ:

28

-утверждение типового договора социального найма жилых помещений

(ст. 63);

-установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание

слицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51);

-установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст.

92);

-утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100);

-утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст.

155);

-определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги

(ст. 157);

-определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159) и др.

В частности, Правительством РФ приняты следующие постановления:

-от 28 апреля 2005 г. № 266 (ред. от 21.09.2005) «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;

-от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

-от 21 января 2006 г. № 25 (ред. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;

-от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;

-от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»;

-от 13 августа 2006 № 491 (ред.14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

-от 23 мая 2006 года № 306 (ред. 16.04.2013) «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;

-от 06 мая 2011 № 354 « О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;

29