7499

туции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, в отличие от гражданского. Кроме того, не все правоотношения, указанные в ст.4 ЖК РФ как жилищные отношения, основываются на принципах гражданского права.

Формированию жилищного права как самостоятельной отрасли во многом способствовало провозглашение в Конституции РФ права на жилище. Жилищное право на современном этапе развития фактически сформировалось в самостоятельную отрасль российского права. Однако следует учитывать, что данная отрасль включает в себя различные виды правоотношений, объединенные одним общим признаком – данные правоотношения всегда связаны с жилым помещением.

Жилищное право как отрасль российского права имеет свою систему:

-правовые институты (право собственности и другие вещные права на жилые помещения; жилищные и жилищно-строительные кооперативы; товарищество собственников жилья и др.);

-субинституты (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; создание и деятельность товариществ собственников жилья и т. д.);

-правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений.

Жилищные правоотношения

Предметом жилищного права являются жилищные правоотношения. В ст. 4 ЖК РФ приводится перечень общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

К жилищным отношениям относятся отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений; 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из

жилищного фонда; 5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами; 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных коопера-

тивов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

12) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

10

13)контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

14)осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

15)ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Метод правового регулирования жилищного права

Жилищные правоотношения неоднородны по предмету регулирования, субъектному составу, а также по методу правового регулирования.

Большинство жилищных правоотношений регулируются гражданскоправовым (диспозитивным) методом и характеризуются равенством участников таких отношений.

Другой вид правоотношений характеризуется административно-правовым (императивным) методом регулирования и наличием властных полномочий у субъекта.

Отдельные правоотношения являются отношениями смешанного типа – формально закрепляется юридическое равенство сторон, однако участники могут осуществлять свои права только в соответствии с конкретным предписанием законодательства и необходимостью согласования своих действий с органами местного самоуправления (например, в случае перепланировки жилого помещения).

Таким образом, жилищное право регулирует неоднородную группу правоотношений, возникающих в связи с осуществлением жилищных прав и обязанностей субъектами жилищного права.

Субъекты жилищных отношений

В качестве субъектов (участников) жилищных отношений могут выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования. Под гражданами понимаются как российские граждане, так и иностранные, а также лица без гражданства. Однако в отдельных жилищных правоотношениях могут участвовать только граждане Российской Федерации. Такие ограничения могут быть предусмотрены как ЖК РФ, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 ЖК РФ). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). В качестве юридических лиц в жилищных отношениях могут выступать как российские, так и иностранные юридические лица.

Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

В ст. 10 ЖК РФ определены основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Такие права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными пра-

11

вовыми актами Российской Федерации. ЖК РФ выделяет шесть оснований возникновения жилищных прав и обязанностей:

1)договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему;

2)акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3)судебные решения, установившие жилищные права и обязанности;

4)приобретение в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5)членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6)действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, тем не менее порождают жилищные права и обязанности. Так, например, завещательный отказ, установленный наследодателем в отношении права пользования жилым помещением, является основанием для возникновения жилищного права у отказополучателя и соответственно обязанностей по предоставлению жилого помещения в пользование – у собственника жилого помещения.

Законодатель определяет жилищные права как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения – как общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством.

В качестве основных жилищных прав можно выделить: - право на жилище; - право на неприкосновенность жилища;

- право на безопасность жилища; - право на свободу передвижения, выбора места пребывания и места жи-

тельства; - право на пользование жилым помещением в соответствии с его назначе-

нием; - право на реализацию жилищных прав в соответствии с законода-

тельством; - право на судебную защиту нарушенных жилищных прав.

Практически каждое из приведенных прав можно конкретизировать, дополнив новыми правомочиями. Так, например, в праве на жилище можно выделить следующие составляющие:

- право на получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма;

- право на приобретение жилого помещения в собственность путем заключения гражданско-правовых сделок (дарение, купля-продажа, мена);

12

-право на предоставление служебного жилого помещения (иных жилых помещений из специализированного фонда);

-право на вступление в специализированные жилищные кооперативы;

-недопустимость произвольного лишения жилого помещения и др. Ограничение жилищных прав возможно только на основании феде-

рального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3, ст. 55 Конституции РФ).

Таким образом, жилищное право представляет собой комплексную правовую отрасль российского права, регулирующую отношения, вытекающие из жилищных прав, с помощью гражданско-правового (диспозитивного) и административного (императивного) методов правового регулирования.

Контрольные вопросы

1.Какими способами может быть реализовано право на жилище?

2.Каким образом государство способствует созданию условий реализации гражданами права на жилище?

3.Каково содержание понятия «жилищное право»?

4.Что является предметом жилищного права?

5.Сравните предмет жилищного и гражданского права. В чем заключается сходство и различие?

6.В чем состоит взаимодействие жилищного права с другими отраслями российского права?

7.Что следует понимать под методом жилищного права?

8.Какое место жилищное право занимает в правовой системе Российской Федерации?

9.Что является объектом жилищных правоотношений?

10.Каков круг субъектов жилищных правоотношений?

11.Что ЖК РФ относит к основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей?

Тема 2. Жилищный фонд

2.1.Понятие и виды жилищного фонда

2.2.Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

Основные понятия Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся

на территории Российской Федерации.

Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

13

Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений,

принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ).

Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилищный фонд социального использования – совокупность пре-

доставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Специализированный жилищный фонд – совокупность жилых поме-

щений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых им по договорам найма специализированных жилых помещений. Входит в государственный и муниципальный жилищные фонды.

Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда.

Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Государственный учет – учет жилых помещений, суть которого заключается во всестороннем обследовании жилых помещений на предмет их технического, санитарно-эпидемиологического состояния, потребности в ремонте, соответствия градостроительным нормам, а также в определении количества жилых помещений и их отношения к тому или иному жилищному фонду, соответствия тарифов платы за жилье и коммунальные услуги установленным стандартам.

2.1.Понятие и виды жилищного фонда

Вст. 19 ЖК РФ жилищный фонд определен как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, вне зависимости от формы собственности и цели использования таких помещений. ЖК РФ устанавливает классификацию жилищного фонда, основывая ее на двух признаках:

1) принадлежность к той или иной форме собственности;

2) в зависимости от целей использования.

По форме собственности жилищный фонд можно подразделить на:

1) частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц; 2) государственный, находящийся в собственности Российской Федерации

(жилищный фонд Российской Федерации) и в собственности субъектов Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).

14

В зависимости от целей использования различают четыре вида жилищного фонда:

1)социального использования;

2)специализированный;

3)индивидуальный;

4)коммерческого использования.

Между двумя способами классификации существует определенная связь, которая выражается следующим образом.

1.Жилищный фонд социального использования может находиться только

вгосударственной или муниципальной собственности. Такое ограничение обусловлено понятием договора социального найма, по которому наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. В отношении частного жилищного фонда также может быть заключен договор найма жилого помещения, однако регулироваться он будет не ЖК РФ, а ГК РФ (гл. 35).

2.Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений. Он отличается от остальных фондов, поскольку является совокупностью разнородных фондов.

В состав специализированного жилищного фонда входят следующие жилые помещения: служебные; в общежитиях; в домах системы социального обслуживания населения; маневренного фонда; фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Из указанных фондов в частной собственности могут находиться только жилые помещения в общежитиях и в домах системы социального обслуживания населения.

Жилые помещения, входящие в состав остальных фондов, могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

3.Индивидуальный жилищный фонд может находиться только в частном жилищном фонде. Данный фонд используется собственниками таких помещений для личного проживания, проживания членов своей семьи, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Юридические лица – собственники таких помещений – используют их для проживания граждан также на безвозмездной основе.

4.Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, используемых собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, регулируемых гражданским законодательством, например договор коммерческого найма, договор аренды и т. д. Данный фонд может находиться в любой форме собственности.

15

Всоответствии с п. 4, ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государ-

ственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти6.

Государственный учет жилищного фонда, наряду с иными формами его учета, должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.

Учету подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд.

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федера-

ции федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации7.

2.2.Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

Всоответствии с жилищным законодательством за использованием и сохранностью жилищного фонда установлен государственный жилищный надзор

имуниципальный жилищный контроль (ст.20 ЖК РФ).

Под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе:

1)требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию;

2)использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3)формированию фондов капитального ремонта;

6Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 ( ред. от 30.01.2013) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»; Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

7Постановление Правительства РФ от 29.10.2014 № 1115 «Об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности» вместе с «Положением об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности».

16

4)созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих:

- управление многоквартирными домами; - оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ре-

монту общего имущества в многоквартирных домах;

5)предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

6)созданию специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (региональных операторов);

7)нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;

8)требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов (обязательные требования) посредством:

- организации и проведения проверок указанных лиц; - принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и

(или) устранению выявленных нарушений и деятельности указанных органов исполнительной власти субъектов РФ по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ. В настоящее время

на основании п. 16.1, ст. 12 и ч. 2, ст. 20 ЖК РФ утверждено Положение о государственном жилищном надзоре8.

Данным Постановлением РФ установлено, что Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ осуществляет координацию дея-

8 Постановление Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 (ред. от 29.10.2014) «О государственном жилищном надзоре».

17

тельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор9, а Министерству регионального развития Российской Федерации предложено утвердить методические рекомендации10 по разработке порядка осуществления государственного жилищного надзора в субъектах Российской Федерации, в том числе порядка взаимодействия органов муниципального жилищного контроля с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный жилищный надзор, и административных регламентов исполнения функций по государственному жилищному надзору и муниципальному жилищному контролю.

В соответствии с приведенным Постановлением органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают в пределах установленной в субъекте РФ штатной численности органов государственной власти субъекта РФ норматив штатной численности сотрудников органов государственного жилищного надзора, обеспечивающий выполнение полномочий, возложенных на такие органы ст.20 ЖК РФ11.

Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (органы муниципального жилищного контроля) в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

При организации и осуществлении муниципального жилищного контроля органы муниципального жилищного контроля взаимодействуют с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.

Котношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц (за исключением региональных операторов), индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» с учетом особенностей организации и проведения внеплановых проверок (ч. 4.1 и 4.2, ст. 20 ЖК РФ).

Котношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора в отношении деятельности региональных операторов, организацией

9В ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 № 230.

10Приказ Минрегиона России от 23.08.2013 № 360 «Об утверждении методических рекомендаций по разработке порядка осуществления государственного жилищного надзора в субъектах Российской Федерации, в том числе порядка взаимодействия органов муниципального жилищного контроля с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный жилищный надзор, и административных регламентов исполнения функций по государственному жилищному надзору и муниципальному жилищному контролю».

11Постановление Правительства Нижегородской области от 29 ноября 2013 № 885 «Об утверждении Положения о государственной жилищной инспекции Нижегородской области».

18

и проведением их проверок, применяются положения указанного Федерального закона с учетом особенностей, предусмотренных ч. 4.3, ст. 20 ЖК РФ.

Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.

Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение одного года со дня:

1)начала осуществления юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с представленным

ворган государственного жилищного надзора уведомлением о начале указанной деятельности;

2)постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;

3)окончания проведения последней плановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя.

Основанием для проведения внеплановой проверки, наряду с основаниями, указанными в ч. 2, ст. 10 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», является поступление в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов публичной власти о фактах нарушения обязательных требований:

- к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ, уставу ТСЖ и внесенным в него изменениям;

- порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления многоквартирным домом, порядку утверждения условий такого договора и его заключения;

- нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2, ст. 162 ЖК РФ;

- о фактах нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.

Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых

19