7002

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

1)реестр объектов недвижимости;

2)кадастровые дела;

3)кадастровые карты.

Реестр объектов недвижимости представляет собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории РФ, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет в электронной форме кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее – публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет» для просмотра без подачи запросов и взимания платы. На публичных кадастровых картах также воспроизводятся дополнительные сведения, предоставленные органу кадастрового учета федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Кадастровый учет осуществляется в связи с формированием земельного участка, либо изменением его характеристик и при совершении гражданскоправовых сделок с ним.

50

Согласно Постановлению Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» предусмотрено кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы.

Кадастровый округ включает, как правило, территорию субъектов РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. На территории РФ созданы 88 кадастровых округов (границы которых соответствуют границам субъектов РФ). Дополнительно образован условный кадастровый округ «Общероссийский» для обеспечения государственного кадастрового учета земельных участков, представляющих собой единое землепользование, расположенное в нескольких кадастровых округах.

Территория кадастрового округа делится на районы. Кадастровый район включает, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ. Он состоит из кадастровых кварталов, которые включают небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

Кадастровый номер земельного участка включает кадастровый номер кадастрового квартала и номер земельного участка в этом квартале. Кадастровые номера присваиваются земельным участкам в ходе кадастрового учета.

Государственный кадастровый учет земельного участка – это описание и индивидуализация в ГКН земельных участков, в результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Государственный кадастровый учет земельных участков производится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации. Для его проведения органы государственной власти, местного самоуправления, заинтересованные правообладатели (или уполномоченные ими лица) подают в органы, ведущие государственный земельный кадастр, надлежащим образом оформленные заявку, правоустанавливающие документы на земельный участок и документы о межевании земель.

Государственный кадастровый учет проводится в течение месяца со дня подачи заявки о его проведении. На основании заявки с подрядчиком заключается договор об оказании землеустроительных услуг. К заявке прилагаются имеющиеся правоустанавливающие и правоподтверждающие

согласия заказчика. После утверждения задания подрядчик выполняет натурный обмер земельного участка (и расположенными на нем объектами недвижимости в случае их наличия) с одновременным согласованием его границ. Если в ходе согласования границ возникли споры с соседними землепользователями, работы по постановке земельного участка

51

приостанавливаются до полного разрешения возникших споров. Возражения соседних землепользователей должны быть заявлены в письменной форме с мотивацией возражений. В случае неявки соседних землепользователей после их двукратного надлежащего уведомления границы земельного участка считаются согласованными.

Если в ходе обмера земельного участка выявляются расхождения фактической площади с размерами, указанными в правоустанавливающих, правоподтверждающих документах в пределах допустимых допусков, то составляется землеустроительное дело по фактической площади. Если фактическая площадь превышает указанные в документах или среднерайонные установленные размеры для данного вида землепользования, то такое расхождение в размерах земельного участка должно быть утверждено или решением суда или органами местного самоуправления. После утверждения расхождений по площади земельного участка формируется землеустроительное дело и утверждается структурным подразделением Росреестра в двух экземплярах. Утвержденное землеустроительное дело передается в Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» для формирования Описания земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет.

В федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» определены основания приостановления или отказа в государственном кадастровом учете земельных участков. В результате кадастрового учета заявителю выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые паспорта земельных участков.

Следующей функцией управления земельными ресурсами является землеустройство. Согласно ст. 68 ЗК РФ землеустройство включает мероприятия, направленные на изучение состояния земель, планирование и организацию рационального использования земель и их охрану, образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства и установление их границ на местности, организацию рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для сельскохозяйственного производства, а также на организацию территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Существуют два основных вида землеустройства: межхозяйственное и внутрихозяйственное. Межхозяйственное землеустройство – это землеустроительные мероприятия по комплексной организации территории нескольких собственников, пользователей, владельцев, арендаторов, т.е. при проведении этих мероприятий затрагиваются права и интересы двух и более субъектов, использующих землю. В процессе межхозяйственного землеустройства происходит образование новых и упорядочение существующих землепользований, устраняются недостатки в землепользовании (чересполосицы, вклинивания, вкрапления, дальноземье и др.), производятся отвод земельного участка в натуре и подготовка документов для удостоверения прав на землю.

52

Внутрихозяйственное землеустройство производится в пределах границ отдельных землепользований. Его цель – создание территориальных условий для рационального использования и охраны земель в рамках этого землепользования. Оно связано с разработкой землеустроительных проектов, предусматривающих устройство территорий и защиту почвы земельных участков от эрозии, засоления, подтопления, заболачивания, иссушения и других негативных процессов.

Одним из видов землеустроительных мероприятий является межевание. Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Установление и закрепление границ на местности выполняются при получении или приобретении субъектами земельных участков. Восстановление границ производится при наличии межевых споров, а также по просьбе субъекта при полной или частичной утрате на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащего ему участка.

Документы, подготовленные в результате землеустройства, используются при проведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Третьей основной функцией государственного управления является планирование использования земель. Оно призвано определять перспективы развития территорий. Территориальному планированию посвящены положения Градостроительного кодекса РФ. Использование земель планируется с учетом зонирования земель, т.е. их разделения на отдельные зоны (участки земель) с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

В рамках этой функции органы государственной власти и органы местного самоуправления (в пределах своей компетенции) предоставляют и изымают земельные участки.

Важнейшей функцией управления является надзор и контроль за использованием и охраной земель.

6.4. Государственный земельный надзор

Государственный земельный надзор согласно ст. 71 ЗК РФ представляет собой деятельность уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, направленную на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями, их уполномоченными представителями (далее – юридические лица, индивидуальные предприниматели) и гражданами требований, установленных земельным законодательством, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность указанных уполномоченных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного

53

законодательства, анализу и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. № 689 «О государственном земельном надзоре» уполномоченными органами по его осуществлении определены следующие ведомства:

1.Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют надзорные функции за соблюдением:

а) выполнения требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;

б) порядка переуступки права пользования землей; в) выполнения требований земельного законодательства об

использовании земель по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также о выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

г) порядка предоставления сведений о состоянии земель; д) исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного

законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений.

2.Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и ее территориальные органы осуществляют государственный земельный надзор за соблюдением:

а) выполнения обязанностей по рекультивации земель после завершения разработки месторождений полезных ископаемых (включая общераспространенные полезные ископаемые), строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе работ, осуществляемых для внутрихозяйственных или собственных надобностей;

б) выполнения требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель;

в) выполнения требований законодательства Российской Федерации о недопущении использования участков лесного фонда для раскорчевки, переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек (строительства), распашки и других целей без специальных разрешений на использование указанных участков;

г) режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных объектов;

д) выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.

54

3.Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и

еетерриториальные органы осуществляют на землях сельскохозяйственного назначения и земельных участках сельскохозяйственного использования в составе земель поселений надзор за соблюдением:

а) выполнения в соответствии с Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» мероприятий по сохранению и воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, включая мелиорированные земли;

б) выполнения требований по предотвращению самовольного снятия, перемещения и уничтожения плодородного слоя почвы, а также порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления;

в) выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.

6.5. Земельный контроль

Земельный контроль – это деятельность компетентных органов, обеспечивающая соблюдение земельного законодательства, требования охраны

ииспользования земель.

Вусловиях рыночной экономики земельный контроль приобретает большее значение. Земельное законодательство закрепляет право собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов самостоятельно хозяйствовать на земле, но такая деятельность не должна наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц. Кроме того, указанные субъекты при использовании земли должны исполнять обязанности, установленные нормами законодательства.

Взависимости от сферы применения земельный контроль делится на три

вида:

1) муниципальный;

2) общественный;

3) производственный.

Все виды земельного контроля взаимосвязаны и в конечном итоге имеют общую цель – обеспечить рациональное использование и охрану земель.

Муниципальный земельный контроль возложен на органы местного самоуправления (уполномоченные ими органы) и распространяется на территорию муниципального образования. Муниципальный контроль осуществляется в соответствии с законодательством (федеральным и региональным) и в порядке, установленном нормативными актами органов местного самоуправления.

Общественный земельный контроль осуществляется органами территориального общественного самоуправления, другими общественными

55

организациями (объединениями), гражданами и касается подготовки и принятия исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления решений, затрагивающих предусмотренные ЗК РФ права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также требования использования и охраны земель. Например, федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает возможность образования по решению общего собрания садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения комиссии такого объединения по контролю за соблюдением законодательства. Положением о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель установлено, что общественные инспекторы назначаются специально уполномоченными органами государственной власти по земельному контролю из числа лиц, знающих земельное законодательство и имеющих опыт работы в области охраны окружающей среды.

Производственный земельный контроль осуществляется собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка в ходе хозяйственной деятельности на земельном участке. Лицо, использующее земельный участок, обязано предоставить сведения об организации производственного земельного контроля в специально уполномоченный орган в порядке, установленном Правительством РФ.

6.6. Государственный мониторинг земель

Государственный мониторинг земель является также составной частью государственного управления в сфере использования и охраны земель. Согласно ст. 67 ЗК РФ государственный мониторинг земель представляет собой

Правительства РФ от 28 ноября 2002 г. № 846 «Об утверждении Положения об

состояния земель; оценка этих изменений; прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов; информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель. Согласно Положению мониторинг земель является составной частью мониторинга за состоянием окружающей природной среды. В зависимости от целей наблюдения и территориального охвата мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным (местным).

Мониторинг земель ведут Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Министерство природных ресурсов РФ при участии заинтересованных министерств и ведомств и ежегодно представляют в Правительство РФ государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации.

56

6.7.Перевод земель из одной категории в другую как функция государственного управления земельными ресурсами

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленный в ЗК РФ, является установленное в ст. 1 ЗК РФ положение, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Критерием разграничения на категории является различное целевое назначение, определяющее цель, в соответствии с которой они используются. Использование земельного участка, его целевая функция является стабильным институтом, имеет свои особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории.

Строгое следование субъектами земельных правоотношений целевому использованию земель является важнейшей составляющей всего земельного законодательства, т.к. правовой режим эксплуатации земельных участков в первую очередь выражается в отнесении их к конкретным категориям земель.

Суть принципа использования земель в соответствии с их основным целевым назначением заключается в том, что ни собственник земельного участка, ни его владелец, пользователь или арендатор не вправе изменить целевое назначение земельного участка по своему усмотрению.

На основании данных государственного кадастра недвижимости разрешаются вопросы использования тех или иных земель в сельском и лесном хозяйстве или для размещения промышленных, транспортных, энергетических или иных сооружений, либо населенных пунктов.

Категория земель указывается: в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляется в соответствии с требованиями п. 1 ст. 8 ЗК РФ в следующем порядке:

1) земель, находящихся в федеральной собственности – Правительством

1)земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;

2)органами местного самоуправления.

57

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется специальным федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченных рассматривать это ходатайство. В нем указывается кадастровый номер земельного участка, категория земель, в состав которой входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав

кадастра, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; заключение государственной экологической экспертизы, согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую, расчеты потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства.

категории в другую либо решение об отказе в переводе.

Тема 7. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться без предварительного согласования мест размещения объектов и с его предварительным согласованием.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность

без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ за исключением случая, когда земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

58

Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду по решению органа местного самоуправления.

Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицам, заключившим договоры об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договоры об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

–проведение работ по формированию земельного участка;

–выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведений о таком земельном участке;

–определение разрешенного использования земельного участка;

–определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

–принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

–публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

–проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов)

59