6953
.pdf60
Вариант № 9 |
Объект |
|
Сравнимые объекты |
|
||
|
сравнения |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи |
|
870 000 |
630 000 |
720 000 |
630 000 |
750 000 |
Общая площадь |
11000 |
12000 |
9800 |
10000 |
9000 |
11800 |
Отношение |
0,88 |
0,94 |
0,93 |
0,92 |
0,89 |
0,89 |
арендной площади |
|
|
|
|
|
|
к общей |
|
|
|
|
|
|
Коэффициент |
0,90 |
0,87 |
0,85 |
0,90 |
0,95 |
0,90 |
использования |
|
|
|
|
|
|
Средняя рента за |
116 |
117 |
107 |
115 |
119 |
114 |
1м2 арендной |
|
|
|
|
|
|
площади |
|
|
|
|
|
|
Месторасполо- |
среднее |
хорошее |
плохое |
среднее |
хорошее |
плохое |
жение |
|
|
|
|
|
|
Затраты на |
рыночный |
рыноч- |
рыноч- |
выше |
выше |
рыноч- |
эксплуатацию |
уровень |
ный |
ный |
|
|
ный |
|
|
уровень |
уровень |
|
|
уровень |
|
|
|
|
|
||
Вариант № 10 |
Объект |
|
Сравнимые объекты |
|
||
|
сравнения |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи |
|
190 000 |
160 000 |
170 000 |
150 000 |
175 000 |
Общая площадь |
2000 |
2000 |
1700 |
1700 |
1400 |
1900 |
Отношение |
0,88 |
0,94 |
0,93 |
0,92 |
0,89 |
0,89 |
арендной площади |
|
|
|
|
|
|
к общей |
|
|
|
|
|
|
Коэффициент |
0,90 |
0,87 |
0,85 |
0,90 |
0,95 |
0,90 |
использования |
|
|
|
|
|
|
Средняя рента за |
136 |
137 |
137 |
135 |
139 |
134 |
1м2 арендной |
|
|
|
|
|
|
площади |
|
|
|
|
|
|
Месторасполо- |
среднее |
хорошее |
плохое |
среднее |
среднее |
Плохое |
жение |
|
|
|
|
|
|
Затраты на |
рыночный |
рыноч- |
рыноч- |
выше |
выше |
рыноч- |
эксплуатацию |
уровень |
ный |
ный |
|
|
ный |
|
|
уровень |
уровень |
|
|
уровень |
61
ПРИЛОЖЕНИЕ В Варианты заданий для определения рыночной стоимости объекта
недвижимости методом соотнесения цены и дохода (задачи 3 – 7)
Задача 3
Вариант 1 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1200000 |
2900000 |
637500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 2 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1200000 |
2000000 |
650500 |
300050 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 3 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1100000 |
2000000 |
737500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 4 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1200000 |
2500000 |
637500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 5 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1400000 |
2000000 |
700500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 6 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1300000 |
1000000 |
737500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 7 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1200900 |
2000900 |
637500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 8 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1290000 |
2000000 |
837500 |
300250 |
62
Вариант 9 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Показатель |
|
Объект |
Аналог |
|
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
|
оценки |
1 |
|
2 |
3 |
4 |
||
|
|
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
|
1200000 |
2700000 |
607500 |
300250 |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 10 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Показатель |
|
Объект |
Аналог |
|
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
|
оценки |
1 |
|
2 |
3 |
4 |
||
|
|
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
|
1200000 |
2400000 |
637500 |
525250 |
||
Задача 4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ПВД, тыс. руб. |
|||||
1 |
650 000 |
|
|
|
100 000 |
|
||
2 |
700 000 |
|
|
|
120 000 |
|
||
3 |
500 000 |
|
|
|
74 000 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ПВД, тыс. руб. |
|||||
1 |
650 000 |
|
|
|
100 000 |
|
||
2 |
700 000 |
|
|
|
120 000 |
|
||
3 |
490 000 |
|
|
|
74 000 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ПВД, тыс. руб. |
|||||
1 |
650 000 |
|
|
|
100 000 |
|
||
2 |
680 000 |
|
|
|
120 000 |
|
||
3 |
500 000 |
|
|
|
74 000 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ПВД, тыс. руб. |
|||||
1 |
650 000 |
|
|
|
100 000 |
|
||
2 |
570 000 |
|
|
|
120 000 |
|
||
3 |
500 000 |
|
|
|
74 000 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ПВД, тыс. руб. |
|||||
1 |
650 000 |
|
|
|
100 000 |
|
||
2 |
700 000 |
|
|
|
120 000 |
|
||
3 |
500 000 |
|
|
|
80 000 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ПВД, тыс. руб. |
|||||
63
1 |
650 000 |
90 000 |
2 |
700 000 |
110 000 |
3 |
500 000 |
74 000 |
|
|
|
Вариант 7 |
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ПВД, тыс. руб. |
1 |
650 000 |
100 000 |
2 |
700 000 |
120 000 |
3 |
300 000 |
74 000 |
|
|
|
Вариант 8 |
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ПВД, тыс. руб. |
1 |
450 000 |
100 000 |
2 |
700 000 |
120 000 |
3 |
500 000 |
74 000 |
|
|
|
Вариант 9 |
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ПВД, тыс. руб. |
1 |
650 000 |
100 000 |
2 |
900 000 |
120 000 |
3 |
500 000 |
74 000 |
|
|
|
Вариант 10 |
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ПВД, тыс. руб. |
1 |
800 000 |
100 000 |
2 |
700 000 |
120 000 |
3 |
500 000 |
74 000 |
Задача 5
Вариант 1: Величина рыночной арендной платы –30 000 руб.; Вариант 2: Величина рыночной арендной платы –40 000 руб.; Вариант 3: Величина рыночной арендной платы –50 000 руб.; Вариант 4: Величина рыночной арендной платы –600 000 руб.; Вариант 5: Величина рыночной арендной платы –70 000 руб.; Вариант 6: Величина рыночной арендной платы –55 000 руб.; Вариант 7: Величина рыночной арендной платы –65 000 руб.; Вариант 8: Величина рыночной арендной платы –66 000 руб.; Вариант 9: Величина рыночной арендной платы –75 000 руб.; Вариант 10: Величина рыночной арендной платы –90 000 руб.;
64
Задача 6
Вариант 1 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1300000 |
2100000 |
637500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 2 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1500000 |
2100000 |
650500 |
300000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 3 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1800000 |
3100000 |
600000 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 4 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1900000 |
1100000 |
637500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 5 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1400000 |
2100000 |
700500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 6 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1100000 |
2900000 |
637500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 7 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1300000 |
2700000 |
950500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 8 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
1300000 |
2900000 |
900500 |
300250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 9 |
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Объект |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
65
Цена, тыс. руб. |
|
|
1500000 |
2800000 |
637500 |
300250 |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 10 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Показатель |
|
Объект |
Аналог |
|
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
|
оценки |
1 |
|
2 |
3 |
4 |
||
|
|
|
||||||
Цена, тыс. руб. |
|
|
1200000 |
1100000 |
600500 |
300250 |
||
Задача 7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ЧОД, тыс. руб. |
|||||
1 |
550 000 |
|
|
|
72 000 |
|
||
2 |
650 000 |
|
|
|
82 500 |
|
||
3 |
450 000 |
|
|
|
47 250 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ЧОД, тыс. руб. |
|||||
1 |
600 000 |
|
|
|
72 000 |
|
||
2 |
750 000 |
|
|
|
82 500 |
|
||
3 |
510 000 |
|
|
|
47 250 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ЧОД, тыс. руб. |
|||||
1 |
520 000 |
|
|
|
72 000 |
|
||
2 |
750 000 |
|
|
|
82 500 |
|
||
3 |
450 000 |
|
|
|
47 250 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ЧОД, тыс. руб. |
|||||
1 |
600 000 |
|
|
|
72 000 |
|
||
2 |
700 000 |
|
|
|
82 500 |
|
||
3 |
450 000 |
|
|
|
47 250 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ЧОД, тыс. руб. |
|||||
1 |
550 000 |
|
|
|
72 000 |
|
||
2 |
750 000 |
|
|
|
82 500 |
|
||
3 |
350 000 |
|
|
|
47 250 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вариант 6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
ЧОД, тыс. руб. |
|||||
1 |
600 000 |
|
|
|
72 000 |
|
||
2 |
750 000 |
|
|
|
82 500 |
|
||
3 |
450 000 |
|
|
|
47 250 |
|
||
66
Вариант 7 |
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ЧОД, тыс. руб. |
1 |
600 000 |
72 000 |
2 |
650 000 |
82 500 |
3 |
450 000 |
47 250 |
|
|
|
Вариант 8 |
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ЧОД, тыс. руб. |
1 |
500 000 |
72 000 |
2 |
750 000 |
82 500 |
3 |
450 000 |
47 250 |
|
|
|
Вариант 9 |
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ЧОД, тыс. руб. |
1 |
600 000 |
72 000 |
2 |
800 000 |
82 500 |
3 |
450 000 |
47 250 |
|
|
|
Вариант 10 |
|
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ЧОД, тыс. руб. |
1 |
650 000 |
72 000 |
2 |
750 000 |
82 500 |
3 |
450 000 |
47 250 |
67
ПРИЛОЖЕНИЕ Г
Задача 8
Вариант 1
Площадь здания |
9400 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
85% |
|
Балансовая стоимость |
65 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
4 мес. |
|
|
|
|
Вариант 2 |
|
|
Площадь здания |
9500 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
70% |
|
Балансовая стоимость |
64 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
5 мес. |
|
|
|
|
Вариант 3 |
|
|
Площадь здания |
9680 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
70% |
|
Балансовая стоимость |
69 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
6 мес. |
|
|
|
|
Вариант4 |
|
|
Площадь здания |
9590 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
85% |
|
Балансовая стоимость |
62 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
7 мес. |
|
|
|
|
Вариант 5 |
|
|
Площадь здания |
9780 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
75% |
|
Балансовая стоимость |
63 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
5 мес. |
|
|
|
|
Вариант 6 |
|
|
Площадь здания |
9480 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
70% |
|
Балансовая стоимость |
66 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
4 мес. |
|
|
|
|
Вариант 7 |
|
|
Площадь здания |
9390 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
75% |
|
Балансовая стоимость |
61 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
8 мес. |
|
68
Вариант 8 |
|
|
Площадь здания |
9490 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
80% |
|
Балансовая стоимость |
67 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
6 мес. |
|
|
|
|
Вариант 9 |
|
|
Площадь здания |
9321 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
75% |
|
Балансовая стоимость |
68 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
7 мес. |
|
|
|
|
Вариант 10 |
|
|
Площадь здания |
9850 м2 |
|
Коэффициент загруженности помещения |
75% |
|
Балансовая стоимость |
69 000 000 |
руб. |
Среднерыночный срок экспозиции |
5 мес. |
|
Задача 9
Вариант 1 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
7 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
5 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 2 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
|
|
Вариант 2 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
9 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
5 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 4 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
|
|
Вариант 3 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
8 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
7 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 3 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
|
|
Вариант 4 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
9 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
5 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 5 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
69
Вариант 5 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
4 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
10 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 3 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
|
|
Вариант 6 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
7 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
5 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 7 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
|
|
Вариант 7 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
5 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
8 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 2 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
|
|
Вариант 8 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
2 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
8 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 3 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
|
|
Вариант 9 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
3 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
5 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 3 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |
|
|
Вариант 10 |
|
Годовой темп роста арендной платы |
7 % |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
5 % |
Уровень загрузки помещений |
95 % в первые 5 года |
|
98 % в последующие |
Коэффициент капитализации |
22,1 % (см. пример 8) |