5513

непосредственной близости от станции метро. Показатели объекта оценки принимаются в соответствии с вариантом из раздаточного материала. 9.Произвести оценку рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков. Объектом оценки является торговый центр «Мечта», расположенный в Нижнем Новгороде на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро. Полученные в результате анализа рынка величины, необходимые для прогнозирования денежных потоков от оцениваемого объекта принимаются в соответствии с вариантом из раздаточного материала.

10.Необходимо определить стоимость создания офисного здания методом сравнительной единицы. Основные характеристики объекта недвижимости: площадь земельного участка – 11,4 га, общая площадь здания – 41 090 м2, полезная площадь – 35000 м2, объем здания – 145 260 м3, дата постройки

2000 г.

11.На основе данных о стоимости создания объекта и затрат на приобретение земельного участка, полученных при решении примера 10, рассчитать рыночную стоимость бизнес-центра. Физический износ рассчитать методом эффективного возраста (срока жизни).

12.Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет 400 000 тыс. руб. Необходимо рассчитать его стоимость затратным подходом. 13.Оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 12 лет назад, в 210 тыс. руб. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 25 лет. Определите величину накопленного износа здания.

14.Оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м2 расположено на участке площадью 800 м2, здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет, текущая восстановительная стоимость здания составляет 2200 млн. руб. Определить величину накопленного износа и текущую стоимость здания за вычетом износа.

15.Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом ранжированной оценки критериев стоимости.

16.Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом распределения весовых коэффициентов.

61

17.Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом анализа иерархий.

8. ПРИМЕРНАЯ ТЕМАТИКА РАСЧЕТНЫХ РАБОТ:

1.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство детского сада с бассейном на 140 чел в сельской местности, условия строительства не стеснены;

2.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство детского сада с бассейном на 240 чел в Нижнем Новгороде в стесненных условиях строительства;

3.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство школы с бассейном на 350 чел в сельской местности, условия строительства не стеснены;

4.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство школы с бассейном на 600 чел в Нижнем Новгороде в стесненных условиях строительства;

5.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство школы с бассейном на 600 чел в Нижнем Новгороде, условия строительства не стеснены;

6.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство детского сада без бассейна на 140 чел в сельской местности, условия строительства не стеснены;

7.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство детского сада без бассейна на 240 чел в Нижнем Новгороде в стесненных условиях строительства;

8.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство школы без бассейна на 350 чел в сельской местности, условия строительства не стеснены;

9.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство школы без бассейна на 600 чел в Нижнем Новгороде в стесненных условиях строительства;

10.Определить потребность в инвестициях на проектирование и строительство школы без бассейна на 600 чел в Нижнем Новгороде, условия строительства не стеснены.

62

9. ВОПРОСЫ ДЛЯ ПОДГОТОВКИ К ЭКЗАМЕНУ:

1.Многозначность понятия «оценка». Оценка собственности как деятельность.

2.Международные и региональные стандарты оценки. 3.Классификация имущества и имущественных прав для целей оценки. 4.Регистрация прав на недвижимое имущество.

5.Право собственности в системе имущественных прав на недвижимость. 6.Место рынка недвижимости в рыночной экономике и его функции. 7.Операции и сделки на рынке собственности.

8.Теория трудовой стоимости и концепция затрат.

9.Классификация объектов собственности.

10.Теория спроса и предложения.

11.Принципы оценки собственности.

12.Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости, используемыми в оценке собственности.

13.Участники рынка собственности.

14.Процесс оценки недвижимости и его этапы.

15.Факторы, влияющие на величину стоимости.

16.Классификация и обзор подходов и методов оценки собственности. 17.Особенности применения сравнительного подхода.

18.Общая характеристика затратного подхода.

19.Ликвидационная стоимость как представитель стоимостей рыночного типа.

20.Нормативные стоимости в оценке собственности.

21.Структура сметной стоимости нового строительства. 22.«Оценочная стоимость» и ее особенности.

23.Основные виды стоимости, используемые в оценке собственности. 24.Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании.

25.Процесс оценки собственности и его этапы.

26.Классификация оценочных стоимостей по типам и видам.

27.Сбор и анализ ценовой информации и проверка ее достоверности. Выбор единиц сравнения.

28.Износ и устаревание как потеря стоимости улучшений.

29.Методы определения стоимости восстановления улучшений.

30.Природа физического износа и методы его оценки.

31.Методы оценки рыночной стоимости земельного участка: метод сравнения продаж, метод распределения, метод выделения, метод остатка, метод предполагаемого использования, метод капитализации земельной ренты.

32.Количественные и качественные методы проведения корректировок.

33.Нормативные стоимости в оценке собственности.

34.Методы проведения анализа НЭИ оценки собственности.

63

35.Понятие «стоимость» и условия ее возникновения.

36.Соотношение между текущей и конечной отдачей при изменении стоимости объекта собственности.

37.Оценка стоимости восстановления/замещения улучшений.

38.Анализ финансовых коэффициентов в оценке собственности. Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса.

39.Элементы сравнения и виды корректировок. Другие методы сравнительного подхода оценки собственности.

40.Особенности земельного участка как товара.

41.Особенности интеллектуальной собственности как товара. 42.Необходимость и суть анализа НЭИ. Факторы, определяющие НЭИ. 43.Структура сметной стоимости нового строительства.

44.Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка.

45.Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене. Факторы, влияющие на величину стоимости.

46.Понятие совокупного обесценения. Методы оценки совокупного обесценения.

47.Методы рекапитализации. Метод прямой капитализации.

48.Методы оценки функционального устаревания.

49.Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств.

50.Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета о движении денежных средств.

51.Метод капитализации по норме отдачи.

52.Подготовка первичной информации об объекте оценки. Информация в оценке недвижимости и ее виды.

53.Метод экспертных оценок. Метод анализа иерархий (МАИ).

54.Основные ошибки, наиболее часто встречающиеся в отчетах об оценке собственности.

55.Анализ рынка в процессе оценки собственности.

56.Модельные техники оценки собственности.

57.Процедура согласования как необходимый и завершающий этап процесса оценки.

58.Методы оценки внешнего (экономического) устаревания собственности. 59.Общие требования к структуре и содержанию отчета об оценке в соответствии с ФСО-3 «Требования к отчету об оценке».

60.Анализ рынка недвижимости и выбор аналогов. Определение степени сходства.

64

Иван Николаевич Ермолаев

ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ

Учебно-методическое пособие по подготовке к лекциям, практическим занятиям (включая рекомендации по

организации самостоятельной работы студентов), выполнению расчетных работ для обучающихся по дисциплине «Оценка собственности» по направлению подготовки 38.03.01 Экономика профиль Бухгалтерский учёт, анализ и аудит

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

603950, Н.Новгород, Ильинская, 65 http://www.nngasu.ru, srec@nngasu.ru

65