3009

элитный класс, КП3 – низший элитный класс.

В диссертации на основе экономического анализа открытых источников выявлены и систематизированы признаки элитного жилья (рис. 1).

Вдиссертации обосновано, что вместе развитием научно-технического прогресса и возникновением новых запросов у потенциальных потребителей дорогой недвижимости возможно добавление дополнительных критериев и опций, корректно характеризующих элитность жилья.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между субъектами рынка элитного жилья как системы экономических отношений предопределяет необходимость учитывать его специфические особенности. Рынок элитного жилья как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние, поэтому эта подсистема – открытая, она находится в непрерывном взаимодействии с другими подсистемами и является подсистемой рынка жилья.

Вотличие от рынка потребительских товаров, рынок элитного жилья

11

требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию элитного жилья, поскольку для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно растягивается на несколько лет. Поэтому, конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2. Определение особенностей современного жилищного строитель-

ства в Московском регионе. Жилищная проблема является острейшей и весьма трудноразрешимой социальной проблемой для всех жителей современной России: и с высокими, и с низкими доходами. В то же время именно жилищное строительство является «локомотивом», способным содействовать росту экономики страны.

Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему сразу для всех категорий российских граждан не представляется возможным, в диссертации обоснована целесообразность изучения и научного обоснования реализации экономической функции государства в формировании и развитии тех сегментов рынка жилья, где могут быть задействованы ресурсы самих нуждающихся.

В диссертации обосновано, что основной проблемой, которая должна быть решена в рамках разработки стратегии развития рынка элитного жилья, является выработка и обоснование принципов и путей совершенствования исследуемого сегмента национальной экономики. Следование им позволит заинтересованным субъектам формировать институты, эффективно решающие жилищную проблему, как на уровне конкретного субъекта РФ, так и в общенациональном масштабе.

Весьма значительной проблемой на рынке элитного жилья является существующая система финансирования строительства и покупки элитного жилья. В настоящее время основная часть объектов возводится за счет привлечения средств дольщиков. Однако в мировой практике не принято финансировать процесс непосредственного строительства – квартиры и дома покупают как готовый продукт. В диссертации обосновано, что строительство должны вести застройщики и коммерческие (ипотечные) банки, а гражданин должен иметь право и возможность взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку, например, автомобиля.

При проведении исследования установлено, что в 2005-2006 гг. тысячи москвичей и состоятельных жителей других субъектов РФ спекулировали на столичных новостройках, именуя себя инвесторами. Но в 2007-2008 гг. цены достигли необоснованных высот и во время кризиса 2008-2010 гг. начали снижаться: инвестирование в московские квартиры потеряло для многих практический интерес – большинство частных инвесторов стали нести убыт-

12

ки. А государство, имеющее значительные обязательства в части обеспечения жильем социально незащищенных категорий граждан, по-прежнему находилось в стороне от инвестиционных процессов на исследуемом рынке.

Впроцессе исследования выявлено, что закономерности, по которым формируются цены на рынке элитного жилья, отличаются особой спецификой – этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются значительно дольше, чем типовые. Кроме того, заметно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

Внастоящее время на формирование цены элитного жилья в Москве существенно влияет: эксклюзивность местоположения объекта; этаж и наличие балкона, эркера, высота потолков, вид из окна; планировка (или возможность перепланировки, вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних – как «по вертикали», так и «по горизонтали»); состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта; наличие паркинга и предоставляемого уровня дополнительных услуг.

Установлено, что элитное жилищное строительство в Москве развивается в двух направлениях – точечная жилая застройка и комплексная реконструкция, то есть реновация территорий. Точечная застройка удовлетворяет требования покупателей, ценящих закрытый образ жизни. Этот спрос удовлетворяется за счет нового строительства на месте снесенных ветхих, аварийных, а также реконструируемых домов, вплоть до вставки пятна застройки между соседними домами. Доля суммарной общей площади квартир в таких домах обычно составляет 60-80% от общей площади дома. Однако для комплексной застройки требуются большие площади, а ресурс свободных площадок в центре Москвы уже исчерпан. Доминантой комплексной застройки становятся общественно-развлекательные, торговые и офисные здания и сооружения, поэтому жилая часть в комплексе обычно не превышает 20%.

Максимальное число элитных объектов – по 14 и 13 объектов соответственно, или 19,2 и 17,8% – сосредоточены в районах Мещанский и Хамовники. Несколько меньше в Басманном и в Замоскворечье – по 10-11 домов, или 13,7-15,1%. А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат число объектов 4-7 (5,5-9,6%). Менее всего элитных объектов строится в районах Пресненский (2 объекта, или 2,7%) и Красносельский (1 объект, или 1,4%).

Впоследние годы в сегменте московских новостроек, расположенных внутри 3-го транспортного кольца, было представлено более 100 объектов элитного жилья. Однако в настоящее время отмечается сокращение объемов предложения нового жилья в этом сегменте. В целом объем предложения на первичном рынке жилья постепенно сокращается, что связано с двумя противоположно направленными факторами: новых объектов на рынке элитного жилья появляется достаточно мало, а наиболее интересные объекты, с привлекательным соотношением цена-качество, в первую очередь, находящиеся

13

на высоких стадиях готовности, постепенно раскупаются.

Результаты исследований экспертов аналитического центра IRN.RU свидетельствуют о том, что в конце 2011 г. в Москве изменилась динамика индекса ценового расслоения, который показывает разброс в стоимости дорогого и дешевого жилья (рис. 2).

Рисунок – 2. Индекс стоимости элитного жилья / жилья эконом-класса ($ / м2)

Данный индекс рассчитывается как отношение средней стоимости 20% самых дорогих московских квартир к средней стоимости 20% самых дешевых. В категорию самых дорогих, в основном, попадают квартиры в современных монолитно-кирпичных домах, а также в домах советской эпохи – «сталинских» домах, «цековках» и т.п.

Результаты проведенных исследований свидетельствуют о том, что рынок элитного жилья в Москве не такой развитый, как, например, в Лондоне, но на нем уже сейчас начинают развиваться похожие тенденции. В частности, тенденции, влияющие на рост цен в столицах России и Великобритании примерно одинаковы, – это дефицит свободных площадок под застройку в центральных районах, очень высокий спрос на дорогое жилье со стороны иностранных покупателей. В Лондоне около 60% всех сделок по продаже элитной недвижимостью приходится на иностранцев, а в Москве по-прежнему очень высокий спрос на дорогую недвижимость у покупателей из других регионов России и стран СНГ.

В диссертации обосновано, что самым главным признаком, по которо-

14

му дом относится к той или иной группе, является его местоположение. Поэтому в контексте проведенного исследования, ЦАО г. Москвы идеально отвечает требованиям элитности жилья. Причина заключается в том, что стоимость земли не позволяет застройщикам возводить жилье, по цене доступное большинству российских граждан.

Далее на цену и престижность квартиры уже воздействуют другие факторы: внешний и внутренний облик дома, качество материалов, инженерия, количество квартир, наличие подземного паркинга, развитость инфраструктуры и так далее. Если дом строится или создается путем реконструкции в центре города или в его традиционно престижных районах для проживания, то он уже априори становится элитным.

3. Выявление тенденций развития рынка элитного жилья Московского региона в условиях мирового экономического кризиса. Кризис су-

щественно не повлиял на развитие рынка элитного жилья Московского региона: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны – уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел, поэтому риски снижения спроса на элиту в посткризисный период минимальны. Кроме того, большинство жилищных проектов находится на завершающей стадии реализации и основные вложения уже сделаны.

Стабильность рынка элитного жилья Москвы во многом определяется и самим уровнем игроков, работающих в ЦАО. Застройщиками элитного жилья являются крупные компании, которые в сложное время занимают все большую долю исследуемого сегмента рынка жилья за счет ухода с него мелких конкурентов. К лидерам, имеющим уже кредитную историю, больше доверия со стороны банков и партнеров.

Веской причиной актуальности ЦАО для покупателя элитного жилья – это незаинтересованность властей города в существовании долгостроя в самом центре Москвы. И, наконец, эстетическая сторона вопроса: скучные однообразные коробки жилых домов в ЦАО не к лицу столице.

Что касается качественной элитной загородной жилой недвижимости, то результаты исследований свидетельствуют о сокращении на нем предложения в разы за время финансового кризиса. Большую часть ликвидных по разным критериям объектов (цена, качество, местоположение) более предусмотрительные покупатели разобрали в пик кризиса по самым выгодным ценам. Объекты, выставленные на продажу, находятся на рынке в среднем уже 2 года. Сделанный в них ремонт либо морально устарел, либо нуждается в небольшой косметической реставрации. Кроме того, объекты, которые строились «для себя» и «под себя» бывают очень неординарными, сложно адаптируются под нужды новых жильцов и не всегда обладают высокими качественными характеристиками. Именно поэтому весьма значительная часть потенциальных покупателей сейчас находится в «режиме ожидания».

Выявлена специфика формирования цены на рынке элитного жилья – этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются

15

значительно дольше, чем типовые. Кроме того, значительно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

Сделан вывод о том, что в настоящее время на формирование цены элитного жилья в Москве существенно влияет: эксклюзивность местоположения объекта; этаж и наличие балкона, эркера, высота потолков, вид из окна; планировка (или возможность перепланировки, вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних – как «по вертикали», так и «по горизонтали»); состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта; наличие паркинга и предоставляемого уровня дополнительных услуг.

Установлено, что если в пореформенный период частному инвестору достаточной была доходность в размере 100% в год, то сейчас он отлично чувствует себя при доходности 30%. В городском сегменте уже нет варианта покупки квартиры по заведомо сниженной цене на начальном этапе строительства. Многие застройщики ставят сразу отсекающие цены, соответствующие этапу окончания строительства: если кто купит – хорошо, нет – квартира простоит до завершения строительства.

В настоящее время, тем не менее, существуют инвестиционные пакеты на начальных стадиях, пусть и небольшие. При таком варианте инвестиционные покупки выгодны, причем именно в элитной сфере. В бизнес-классе также существуют инвестиционные пакеты, значительно большие по метражу, которые охотно выкупают банковские структуры. Но они же с легкостью выбрасывают их на рынок в случае необходимости, так что инвестиционная покупка в бизнес-классе – более рискованное предприятие.

Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций, что связано с невысоким процентом, нестабильностью банков, инфляцией. Обосновано, что покупка объектов элитной жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной

4. Уточнение порядка расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования Стратегии его развития и обоснование алгоритма определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях его последующего корректного налогообложения. В

рамках развития рынка элитного жилья Московского региона и совершенствования управления им целесообразно определять потенциальную емкость рынка с целью последующего планирования и прогнозирования объемов строительства элитного жилья, задействования ресурсов и мощностей смежных отраслей, расширения рынка труда, пополнения доходных статей бюджета. Для определения емкости рынка используется метод цепных отношений.

16

Опираясь на труды В.С. Ординяна, в диссертации уточнена емкость

Учитывая, что емкость рынка элитного жилья за период реализации предлагаемой Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. может меняться, необходимо рассчитывать емкость

За период реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. изменится численность населения, желающего приобрести элитное жилье, среднедушевой доход, часть населения приобретет элитное жилье, поэтому динамику емкости рынка элитного жилья необходимо учитывать в экономическом обосновании предлагаемой нами стратегии. Зная емкость рынка элитного жилья и долю девелоперов на этом

17

рынке, можно оценить спрос на элитное жилье, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья, а также объемы привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей.

Учитывая специфичность рассматриваемого рынка и отсутствия единой общепризнанной классификации объектов жилой недвижимости в целом и элитной недвижимости, в частности, целесообразно использовать метод попарного сравнения аналогов для определения рыночной стоимости объектов в целях последующего налогообложения (внедрение налога на роскошь – 1 % от рыночной стоимости объекта).

В этой связи в диссертации предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости, основанный на применении метода расчета весовых коэффициентов с использованием попарного сравнения объектов, который представляет собой следующие этапы:

1.Сбор и подготовка данных.

2.Расчеты промежуточных параметров.

3.Проверка правильности построения матриц.

4.Расчет рыночной стоимости объекта элитной недвижимости.

5.Разработка стратегия развития рынка элитного жилья. Значи-

мость предложенной Стратегии обусловлена новой постановкой задачи управления современным рынком элитного жилья по наиболее эффективным направлениям и с минимальными негативными последствиями, как для граждан, так и для самого рынка.

Обосновано, что для выработки Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона необходим расчет емкости исследуемого рынка с учетом его специфики. Это позволит корректно определить спрос на объекты элитной жилой недвижимости, объемы строительства такого жилья, объемы инвестиций, количество и степень задействования смежных с жилищным строительством отраслей национальной экономики. Чтобы корректно начислить налоги на недвижимость на существующие и строящиеся объекты элитной жилой недвижимости, необходимо определить реальную рыночную стоимость, которую предлагается рассчитывать с помощью метода весовых коэффициентов и попарного сравнения объектов-аналогов.

Положения проекта концептуальной модели Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. основаны на обосновании экономической сущности рынка элитного жилья, выявлении основных тенденций и особенностей его возникновения и развития, исследовании состояния и проблем современного рынка элитного жилья Москвы, а также изучении зарубежного опыта его регулирования. Обосновано, что успешная реализация предлагаемой в диссертации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона возможна с использованием методов программ- но-целевого управления.

К задачам Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. в диссертации отнесено:

18

–обеспечение устойчивого развития рынка элитного жилья Московского региона;

–уточнение емкости рынка элитного жилья Московского региона на

2013-2020 гг.;

–расчет корректной рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях налогообложения и пополнения доходный статей бюджета Московского региона;

–обеспечение строгого соответствия объектов элитного жилья критериям элитности жилища;

–увеличение объемов строительства объектов элитного жилья;

–планирование и реализация комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации объектов элитного жилья;

–проектирование и обеспечение инженерной подготовки территорий для возведения элитных поселков;

–формирование планов развития территорий посредством согласованного строительства объектов элитного жилья;

–строительство новой инженерно-коммунальной инфраструктуры;

–создание автономных инженерно-коммунальных сетей;

–создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в рамках рынка элитного жилья;

–создание новых рабочих мест при строительстве и последующей эксплуатации и обслуживании объектов элитного жилья;

–пополнение бюджета Московского региона за счет развития строительства элитного жилья и смежных отраслей, создания новых рабочих мест, внедрения налога на роскошь;

–планирование и выполнение комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации объектов элитного жилья.

Сроки реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона: 2013–2020 гг.

Перечень подпрограмм и основных мероприятий Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона:

–формирование законодательной и нормативной базы для развития рынка элитного жилья Московского региона;

–повышение уровня жизни и доходов граждан через развитие малого бизнеса и предпринимательства;

–привлечение внебюджетных ресурсов и средств частных инвесторов для реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона;

–повышение роли органов субъектов Федерации в содействии развития рынка элитного жилья Московского региона;

–принятие качественных управленческих решений по наиболее эффективным направлениям с минимальными негативными последствиями.

19

Ожидаемые конечные результаты реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона:

–привлечение инвестиций в рынок элитного жилья с целью увеличения предложения объектов элитного жилья;

–обновление инженерно-коммунальных сетей;

–обновление существующей застройки;

–сокращение безработицы и развитие рынка труда в Московском ре-

гионе;

–пополнение доходных статей бюджета Московского региона. Исполнители Стратегии развития рынка элитного жилья Московского

региона: органы исполнительной власти Правительства Москвы, Правительства Московской области, участвующие в реализации мероприятий, а также строительные предприятия, осуществляющие строительство и эксплуатацию объектов элитного жилья и отобранные по конкурсу.

Система контроля за исполнением Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона: Правительство Москвы, Правительство Московской области.

Механизм формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. включает в себя следующие основные компоненты:

Во-первых, это определение ключевых фигур – участников и лиц, ответственных за формирование и реализацию Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона, а также за распределение ролей в процессе принятия стратегических решений, контроля над их выполнением, и отслеживанием целесообразности изменений в ключевых и неключевых моментах Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона.

Во-вторых, определение основных этапов формирования и реализации Стратегии рынка элитного жилья Московского региона.

В-третьих, выделение основных критериев оценки Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона.

Процесс построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона в диссертации условно разделен на 3 основные стадии.

I. Анализ. Для принятия стратегических решений необходим достаточно подробный анализ по двум направлениям: во-первых, анализ внешней среды; во-вторых, анализ внутреннего состояния рынка элитного жилья Московского региона. При этом в результате анализа должна быть выявлена позиция, которую занимает исследуемый рынок относительно своих конкурентов на основных рынках инвестиций.

II. Процесс мышления. Эту стадию практически невозможно исследовать, тем более в рамках экономической науки. Однако можно с уверенностью утверждать, что на процесс мышления человека оказывает влияние такой фактор, как исторически сложившаяся культура, в том числе и экономи-

20