2991

Рис. 4. Факторы, влияющие на эффективность реконструкции жилых зданий (начало)

Применение интегрального метода позволяет:

провести комплексную оценку показателей эффективности; упорядочить и свести в иерархическую систему множество разнораз-

мерных показателей с помощью условного показателя эффективности и выразить их в относительных единицах (от 0 до 1,0);

учесть значимость (весомость) каждого общего и частного показателя эффективности в соизмеримых единицах.

Величина интегрального показателя определяется с учетом весомости общих показателей, а величина каждого общего - с учетом весомости частных. В связи с этим задача сводится к количественной оценке общих и частных показателей, выраженных в относительных единицах.

Система показателей комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий приведена на рис. 5.

Интегральный показатель эффективности реконструкции жилых зданий !

Показатели эффективности решений генерального плана застройки Эг.п.

Коэффициент использования территории Ки.т , %

Коэффициент плотности населенияКп.н , чел./га

Коэффициент благоустройства территории застройки Kб.т

Рис. 5. Показатели эффективности реконструкции жилых зданий (начало)

13

Показатели эффективности объемно-планировочных и конструктивных решений Эп.р

Объемный коэффициент К0

Планировочный коэффициент Кп Коэффициент компактности плана здания Кк Коэффициент реконструкции Кр

Показатели эффективности организационно-технологических решений

Эо.р

Коэффициент эффективности использования ресурсов Крес

Коэффициент совмещения разнотипных работ Кс.р.

Коэффициент критичности Ккр

Коэффициент качества реконструкции Ккач

Показатели экономической эффективности Ээ

Стоимость реконструкции Ср, р./м2

Стоимость здания после реконструкции Сзд, р./м2

Годовые эксплуатационные расходы на содержание здания Сэ, р./м2

Рис. 5 (продолжение)

14

ПоказателисоциальнойэффективностиЭс

Коэффициент жилищной обеспеченности Кж.о , м2 /чел

Коэффициент качества жилья Ккач ж

Коэффициент комфортности проживания Ккоы

Рис. 5 (окончание)

Интегральный показатель комплексной оценки эффективности i-гo варианта реконструкции жилого здания является функцией общих показателейэффективности:

В то же время общие показатели эффективности i-гo варианта реконструкции жилого здания являются функциями частных показателей:

Исследования показали, что в существующие методики оценки эф-фек- тивности реконструкции жилых зданий необходимо внести изменения, учитывающие особенности рыночных отношений.

Автор предлагает рассчитывать стоимость 1 м2 общей площади жилого здания после реконструкции (Сзд) следующим образом:

без сноса и отселения жильцов

со сносом старого дома и возведением на его месте нового жилого дома

где L - стоимость 1 м2 общей площади жилого здания после реконструкции без сноса дома и отселения жильцов, p.; W - стоимость 1 м2 общей площади

15

нового жилого здания, построенного на месте снесенного, p.; Cз- стоимость земельного участка, р.; Со - остаточная стоимость жилого дома, подлежащего реконструкции, р.; Кс - капитальные вложения в новое строительство, р.;

К- капитальные вложения в реконструкцию здания, р.; Ки.с- капитальные вложения в инженерные коммуникации при новом строительстве, р.;

Ки.р - капитальные вложения в реконструкцию инженерных коммуникаций, р.; Снзатраты на отселение жильцов, р.; Сс - затраты на снос жилого дома,

p.; F - общая площадь квартир в реконструированном доме, м2; FH - общая площадь квартир в новом доме, м2; Иинф - коэффициент инфляции.

Стоимость земельного участка (Сз)

где Ссрв а - средняя годовая рыночная цена прав аренды земельного участка на территории города, р./га; Нзн - годовой размер земельного налога. р./га; F з у - площадь земельного участка, га;

Остаточная стоимость 1 м2 общей площади жилого здания определяется с учетом величины его интегрального износа(Со)

где В - восстановительная стоимость 1 м 2 общей площади жилого дома, р.; Изди - интегральный износ здания, %; Fзд -- общая площадь дома, м2.

Для жилых зданий, имеющих историко-архитектурную ценность, остаточная стоимость 1 м2 общей площади здания (Со.ц ) определяется следующим образом:

где К - коэффициент историко-художественной ценности здания. Интегральный износ (Иизд) представляет собой совокупную оценку

морального и физического износа и определяется по следующей формуле:

Расчет интегрального износа здания позволяет определить, какие здания подлежат реконструкции, какие ~ сносу. Жилые здания с интегральным износом не более 70 % подлежат реконструкции.

Для выбора рационального варианта реконструкции жилых зданий разработанамоделькомплекснойоценкиэффективностиальтернативных вариантов (рис. 6).

16

1 .Ввод исходных данных

Рис. 6. Модель комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий (начало)

17

Рис. 6 (окончание)

Для реализации модели разработана программа, позволяющая проводить комплексную оценку эффективности альтернативных вариантов реконструкции, их сравнение и выбор наиболее рационального.

В главе 3 разработаны методические основы управления рисками при реконструкции жилых зданий, теоретические основы и практические рекомендации по применению информационных технологий, позволяющих создать единое информационное пространство для всех участников этого процесса. Даны рекомендации по структуре и составу имитационной модели управления рисками при реконструкции жилых зданий (рис. 7).

Для обоснования и принятия проектных и управленческих решений при реконструкции Жилых зданий в модели учтены политические, финансовые, экономические, технические, организационно-технологические, социальные, правовые и экологические риски.

18

20