Окончание табл. 2

ЗАДАНИЕ 3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Требуется: рассчитать рыночнуюДстоимость объекта недвижимости.

Исходные данные. Во всех вариантах принято, что объекты не-

1.Подготавливается вводная часть. УказываетсяИобъект оценки [1], цель работы [2] и решаемые задачи, обосновывается актуальность.

2.Приводится описание объекта недвижимости. Указываются адрес, необходимые технические параметры и характеристики, отражаются конструктивные и объемно-планировочные решения по зданию, дается информация по транспортной доступности и инфраструктуре прилегающих территорий. В целом необходимо отразить все па-

7

раметры, которые могут оказать влияние на рыночную стоимость объекта. В зависимости от назначения объекта те или иные его характеристики могут оказывать большее влияние на стоимость, при этом для объектов иного значения они менее актуальны. Определить влияющие характеристики могут помочь классификации недвижимости, имеющиеся, в том числе, и для Омска.

Таблица 3

соответствующих объектов недвижимостиД.

- уровень и динамика изменения арендных ставок; - уровень и динамика изменения удельного показателя стоимо-

сти;

- соотношение количества предложений по продаже и аренде

- другие показатели, характеризующие сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

В данном разделе обязательно приведениеИграфиков, таблиц и диаграмм. Примеры результатов анализа рынка доступны в открытых источниках, оценочных отчетах и на сайтах аналитических компаний.

4. Выполняется расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа-

8

цией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

го объекта, материал конструкций. Чаще всего при отсутствии сметной документации используют данные укрупненных показателей

никает необходимость при расчетахДопределять индексы к ценам для различных элементов. Пример представлен в табл. 4.

стоимости строительства, приведенные в различных сборниках. При этом необходимо перевести посредством индексов стоимость строительства к периоду выполнения расчетов. Ввиду того, что стоимость по различным видам работ и материалам менялась неодинаково, воз-

4.2. Оценивается совокупный износ, включающий физический, моральный и экономический. Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних

выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический

9

износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Износ считается исправимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Решающее значение при оценке недвижимости имеет физический износ. Данные для его определения можно найти в техническом паспорте здания с последующей актуализацией до уровня текущего периода времени. При отсутствии технического паспорта расчет износа производится самостоятельно в соответствии с требованиями нормативных документов, пример приведен в табл. 5.

10

Таблица 5

Пример к определению физического износа

4.3. Определяется прибыль инвестора. Расчет возможно производить по формуле Е.С. Озерова. При этом необходимо осознавать масштаб полученной цифры во избежание потери здравого смысла.

4.4. Рассчитывается стоимость аренды земельного участка.

4.5. Определяется стоимость объекта недвижимости затратным подходом.

11

5. Расчет стоимости сравнительным подходом. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Расчет включает следующие этапы.

5.1. Выбор объектов аналогов. Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях. Информация по объек- там-аналогам может быть принята по данным открытых источников.

ледует провер ть найденную информацию на предмет исключения

Если аналогобъектовуступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превос-

право собственности на недвижимость, условия финансирования, местоположен е, ф з ческие характеристики.

5.3. Расчет посредством внесения корректировок к известным

стоимостям -аналогов (таблица 6).

ходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

6.3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитает-

12

ся из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

6.4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Капитализация доходов — перевод годового чистого операционного дохода в текущую стоимость с использованием соответствующей ставки капитализации. Метод капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

13

Дисконтирование денежных потоков — приведение будущих денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки, к его настоящей стоимости на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим неста-

бильные потоки доходов и расходов.

СДля определен я итоговой стоимости объекта оценки необхоучесть с помощью весовых коэффициентов относительную важность, пр мен мость о основанность полученных значений стои-

7. огласование результатов оценки. Это является процедурой определения итоговой величины стоимости объекта при которой каждому результату оценки по трем подходам присваивается определен-

ная весовая доля.

димопо своему в ду назначению, для которых не развит рынок, либо для объектов с незнач тельным износом. Сравнительный подход имеет

мости по каждому з подходов.

Затратный подход актуален для оценки объектов, уникальных

наибольшее значен е по тем о ъектам, по которым имеется сложившийся рынок. Доходный подход отражает ожидания инвестора на вы-

Для согласования применяются различные методы, в том числе метод экспертных оценок, матрица анализа иерархий и др..

Оформление работы производитсяДс учетом требований [4]. И

14