Содержание системы управления недвижимым имуществом города

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

• экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке;

• техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями;

• правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью

Экономические задачи управления недвижимостью:

- планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;

- привлечение инвестиций;

- маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов;

- анализ эксплуатационных расходов и их снижение;

- контроль за поступлением арендных платежей;

- поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;

- создание прозрачных для собственника финансовых отношений.

Технические задачи управления недвижимостью:

- техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;

- отношения с коммунальными службами;

- организация охраны объекта недвижимости;

- клининг – профессиональная уборка;

- отношения с субподрядчиками по эксплуатации, согласование перепланировок и реконструкций.

Правовые задачи управления недвижимостью:

- подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками;

- представление интересов в государственных и муниципальных органах;

- разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде.

(Правовое управление Н означает грамотное составление договоров аренды, трудовых контрактов с собственными работниками и договоров на приобретение услуг от внешних организаций).

Классификация городской недвижимости

Под классификацией недвижимого имущества понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно их.

В качестве наиболее существенных признаков, по которым структурировано НИ в интересах управления, является его распределение по:

• формам собственности;

• функциональному использованию

Первая фундаментальная классификация: по функциональному назначению:

Выделяются следующие типы ГН:

• жилая недвижимость – это ОН, предназначенные для проживания в них независимо от того, на каком праве пользователи используют эти объекты – собственности или аренды (найма);

• коммерческая недвижимость – это ОН, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании (розничная торговля, офисы, склады, общественное питание, гостиницы и т.п.);

• индустриальная недвижимость – это ОН, используемые для ведения производственной деятельности;

• объекты административного назначения (административная недвижимость) – это объекты недвижимости, используемые органами государственной власти в процессе выполнения ими управленческих и иных функций, связанных с реализацией властных полномочий.

• объекты социального назначения (социальная недвижимость) – это объекты недвижимости, используемые для оказания услуг (товаров, работ) населению по ценам ниже уровня, существующего на рынке на аналогичные услуги (товары, работы), либо в интересах выполнения иных социально значимых с точки зрения интересов города функций.

• незастроенные земельные участки

• объекты инфраструктурного и специального назначения.

Распределение НИ по формам собственности предполагает:

1. уточнение и пообъектное разграничение НИ (включая землю), находящегося в государственной собственности, на объекты федеральной собственности и собственности субъекта РФ;

2. определение масштабов и пообъектного состава НИ, подлежащего передаче в собственность муниципальных образований

Классификация недвижимости по вариантам ее использования позволяет выделить два этапа в процессе принятия решений относительно управления НИ:

- на первом этапе, в соответствии с принципами системы управления недвижимостью, определяется вариант функционального использования объекта (коммерческий, административный, социальный);

- на втором этапе исходя из характеристик объекта и избранных критериев определяется конкретный вариант управленческого решения относительно объекта.

Объекты коммерческой недвижимости сами являются источником дохода и основным активом с точки зрения его создания, а ОКН являются лишь одним (но не основным) из факторов. К ним предъявляют разные требования с точки зрения санитарии, противопожарной безопасности и т.д. Каждая из групп может быть классифицирована внутри группы.

Вторая фундаментальная классификация: в зависимости от целей собственника:

Выделяются следующие типы Н:

• операционная недвижимость – это Н, используемая для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр.; (выступает как часть бизнеса);

• инвестиционная недвижимость – это Н, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости; (рассматривается как самостоятельный бизнес).

Что также порождает различия в подходах к управлению.

Сравнительная характеристика инвестиционной и операционной недвижимости

Показатели	ИН	ОН
1. Цель управления	Максимизация дохода и стоимости	Минимизация издержек по содержанию
2. Место в структуре бизнеса	Центр прибыли	Центр издержек
3. Исходная позиция при оценке эффективности управления	Оценивается как самостоятельный бизнес	Оценивается как инфраструктура бизнеса
4. Показатели, отражающие степень достижения цели	ЧОД, доходность, ДДП	Затраты на содержание и эксплуатацию; Выход продукции на единицу площади