Розділ 3.docx 1

Ступінь участі держави на ринку іпотечного житлового кредитування є предметом дискусій серед учених і практиків. За висновками О.Євтуха [1, 2], її актуальність зумовлена трансформаційними процесами на ринку нерухомості. Насамперед динамікою цінової пропозиції, рівнем забезпеченості житлом, зокрема, соціально вразливих верств. Тому необхідний комплексний підхід для вирішення проблем розвитку системи іпотечного кредитування житла та забезпечення його доступності для людей із низьким рівнем доходів і недостатніми конкурентними можливостями на ринку житла.

Потребує дієвих заходів і будівельна галузь. Зокрема сектор житлового будівництва. Необхідно вдосконалити механізм ціноутворення у цій сфері. На житло, яке будується для продажу широким верствам населення, на певному етапі доцільно запровадити граничний рівень рентабельності. Ці заходи дадуть змогу розширити пропозицію доступного широким прошаркам населення житла на первинному ринку та стабілізувати ціни на нерухомість. Необхідність державного регулювання у сфері ціноутворення на нерухомість

обґрунтовується й тим, що в системі житлового будівництва, яке також має забезпечувати стабільність кредитного ринку, повинен бути певний баланс між попитом і пропозицією кредитів. Ця проблема надзвичайно актуальна для України. Досвід регулювання ринків “класично капіталістичних” країн підтверджує важливу роль держави в процесі ціноутворення. Наприклад, у США, Німеччині, Фінляндії, Японії, Канаді за умови, що ціна будівельного об’єкта перевищує витрати будівництва і середню норму прибутків, державні

органи можуть втрутитися і відрегулювати ціну. Середня норма прибутку при здійсненні будівельно-монтажних робіт становить 10–12% від виробничих витрат. Якщо норма прибутку виявляється вищою, то причини такого зростання досліджують. І якщо підтвердиться, що вони необґрунтовані, то держава регулює таку норму в примусовому порядку.

Проблема дефіциту пропозиції доступного житла в країні не повинна зніматися з порядку денного ні в поточному, ні в довгостроковому періодах. Надзвичайно гострою є житлова проблема в депресивних регіонах, де зберігається висока невідповідність між ринковою ціною житла, вартістю його будівництва, ціною кредиту і рівнем доходів потенційних позичальників. До речі, від її розв’язання залежить вирішення інших важливих для України в цілому та деяких її регіонів проблем – демографічного відродження та ефективної зайнятості населення. В умовах

низької привабливості об’єкта іпотеки для кредиторів, а тим паче для інституційних інвесторів, у таких регіонах вельми складно сподіватися на високу ефективність будь-яких схем іпотечного житлового кредитування. Лише завдяки ринковим механізмам ситуація не поліпшиться.

Таким чином, практика низки країн свідчить, що без належної участі держави розвиток іпотечного ринку практично неможливий. В Україні залучення бюджетних ресурсів до системи іпотечного кредитування сприяло б пожвавленню ділової активності в будівельному секторі в регіонах, стимулювало б мультиплікаційний ефект регіонального економічного зростання, наповнення завдяки цьому місцевих бюджетів та використання акумульованих коштів на реалізацію місцевих іпотечних програм у сфері кредитування будівництва житла. Останній чинник надзвичайно важливий, адже джерелом розширення ресурсної бази для іпотечного кредитування у такому разі буде не перерозподілена витратна частина місцевих бюджетів, а

збільшена прибуткова. Саме на такому підході мають базуватися місцеві програми іпотечного кредитування. До речі, така практика успішно реалізується в Росії регіональними агентствами з іпотечного кредитування.

Доцільно зазначити, що державна підтримка притаманна будь-якій моделі іпотечного ринку. Навіть за розширено-відкритої моделі, за якої основний приплив кредитних ресурсів до іпотеки відбувається за рахунок вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість, участь держави у створенні належної інфраструктури такого ринку, а також у сфері часткового контролю над емісією цінних паперів є неодмінною і суттєвою. Такий контроль, як свідчить міжнародни досвід, може бути реалізовано шляхом забезпечення жорсткого балансу між сукупною ціною цінних паперів, які емітовані і перебувають в обігу на вторинному ринку, і ціною заставних, проданих банками емітентам для забезпечення цієї емісії.

Підсумовуючи обґрунтування необхідності участі держави в системі іпотечного житлового кредитування, зазначимо, що в країнах із розвинутою

ринковою економікою держава в процесі регулювання інвестиційної діяльності бере на себе одночасно декілька функцій:

• перша – це регулювання (стимулювання або обмеження) загального обсягу капіталовкладень приватного бізнесу.

• друга – вибіркове стимулювання капіталовкладень у певні підприємства, галузі та сфери діяльності за допомогою кредитних і податкових пільг.

• Третя – пряме адміністративне втручання в інвестиційний процес. Співвідношення цих функцій на ринку має визначатися динамікою і параметрами розвитку іпотечного та житлового ринків у кожному конкретному періоді.

У системі заходів щодо залучення до іпотечного кредитування банківських установ і населення важлива роль має належати набору інструментів іпотечного кредитування, що є на ринку. Ці інструменти покликані поєднати інтереси кредитора і позичальника шляхом:

забезпечення прибутковості іпотечної діяльності й повернення коштів кредитора, їх захисту від інфляції;

зниження ризиків іпотечного кредитування;

забезпечення таких умов кредитування, за яких кредит стає доступним для позичальника.

Розробники цих інструментів мають враховувати такі чинники:

• загальний стан економіки (рівень інфляції, доходи населення, грошову політику уряду тощо);

• джерела і вартість залучених коштів для надання іпотечних кредитів;

• необхідність забезпечення простоти і доступності для розуміння клієнтами механізму розрахунків за кредитами.

Враховуючи вимоги чинних законодавчо-нормативних актів щодо функціонування ринку іпотечного кредитування, менеджмент банку при розробці інструментів іпотечного кредитування повинен також аналізувати такі основні показники:

• рівень кредитоспроможності потенційних клієнтів. На жаль, реалії сьогодення, рівень доходів населення та цін на житло не дають змоги більшості громадян стати потенційними учасниками іпотечного ринку. Як пропонує К.Паливода, необхідно шукати “фінансовий механізм, який сприяв би вирішенню житлової проблеми шляхом скорочення розриву між ринковими цінами на житло і купівельною спроможністю населення” [3, 4]. З цією пропозицією не можна не погодитися. Саме внаслідок низьких доходів населення розвиток потенційно місткого українського ринку іпотечного кредитування стримувався;

• наявність інструментів, що є забезпеченням за іпотечними кредитами. Законодавчі обмеження щодо оформлення як застави житла, в якому мешкають неповнолітні діти, обмежують коло потенційних учасників ринку, та спроможність цих родин поліпшити житлові умови;

• рівень ціни кредитних грошей і чинники, що впливають на нього (інфляція, курс національної валюти, недостатність обсягів внутрішнього грошового ринку). Нестача у достатньому обсязі на вітчизняному ринку довготермінових фінансових ресурсів спонукала банки до зовнішніх запозичень. Це, з одного боку, підвищувало залежність цінового чинника національного іпотечного ринку від кон’юнктури світових ринків, а з другого – призвело під час кризи до неконтрольованого зниження ліквідності деяких банків. Це сталося тому, що насамперед банкам необхідно було повертати залучені ресурси, а пролонгувати строки дії договорів у деяких випадках вони не могли;

• рівень ризиків. Сучасну систему захисту прав кредиторів необхідно вдосконалити. Нині вона не дає змоги знизити вплив цього чинника на ціну іпотечних кредитів. З іншого боку, відповідно до чинного законодавства органами державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно є місцеві органи реєстрації, створені в реєстраційних округах (район, місто, район у місті), і центральний орган реєстрації в системі виконавчих органів з питань земельних відносин. Реєстрація нерухомості, відповідно до закону, має здійснюватися за кадастровими номерами, присвоєними земельним ділянкам в установленному порядку. Проте ця система ще не є достатньо дієвою. Не працює прозоро і масштабно ринок землі.

Отже , розвиток іпотечного ринку в Україні з урахуванням позитивного досвіду інших країн сприятиме розширенню грошово-кредитного ринку. Цієї мети можна досягнути за умови, що буде створена необхідна інфраструктура іпотечного ринку. Банки переорієнтуються зі споживчого кредитування на іпотечне. Фінансова система країни завдяки розширенню кола її учасників зміцнюватиметься. Збільшення обігу на фондовому ринку іпотечних цінних паперів, які за рівнем надійності поступаються лише державним, дасть змогу активізувати інвестиційну спрямованість заощаджень. Іпотечні цінні папери, які забезпечені ліквідними активами, дадуть змогу суттєво розширити рефінансування банків Національним банком України. Все це посилюватиме роль держави у регулюванні національної фінансової системи.Перспективи розвитку регульованого іпотечного ринку в країні, як свідчить досвід інших держав, створюють умови для зміцнення економіки та забезпечення сталого розвитку

3.2. Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні в посткризовий період

У посткризовому періоді банківські установи відіграють важливу роль у відродженні іпотеки за допомогою розширення масштабів іпотечного кредитування. Тому системного наукового дослідження потребує відстеження причин зменшення іпотечного кредитування, механізмів і заходів, спрямованих на попередження в майбутньому іпотечних криз в Україні.

Якщо розглядати стан іпотечного кредитування в Україні за останні роки, то варто зазначити, що попит на іпотечні кредити досить високий, проте, він майже не задовольняється, оскільки умови іпотечного кредитування досить жорсткі та невигідні для населення, платоспроможність якого перебуває не найвищому рівні. Тому, потрібно дещо змінювати ситуацію, використовуючи досвід розвинених країн у сфері іпотечного кредитування.

Світова фінансова криза 2008 року, яка до речі розпочалася з краху іпотечного ринку США, спричинила гальмування розвитку всіх галузей економіки України, що помітно відобразилося у зростанні кількості безробітних, зниження платоспроможності населення. Крім того, наслідки кризи відчули на собі також і комерційні банки, які враховуючи зниження рівня доходів населення почали піднімати ставки  відсотків за іпотечними кредитами. Під час фінансової кризи, значне підвищення вартості іпотечних кредитів було зумовлене зростанням інфляції, зниженням вартості застави, високою ціною залучених ресурсів, ризиками, пов'язаними із судовими та правовими складнощами при відчуженні житла-предмета застави, а також із виселенням боржника та продажем застави на аукціоні. На сьогодні попит на житло продовжує зростати, проте він не задовольняється, оскільки умови кредитування досить жорсткі, але це сприяло забезпеченню якості іпотечних активів. Хоча публічних угод на міжнародних фінансових ринках під час кризи практично не укладалося, але з використанням закритих схем вони здійснювалися регулярно, в тому числі і з участю окремих потужних українських банків.

У 2011 р. в Україні іпотека демонструє новий виток розвитку, основними векторами якого є інтеграція й уніфікація. У 2011 р. іпотечні кредити, видані на терміни понад 10 років, становлять 60,51 млрд.грн., від 5 до 10 років – 14,96 млрд грн, від 1 до 5 років – 4,2 млрд грн, до одного року – 2,29 млрд грн. За даними Національного банку України, заборгованість за

усіма кредитами, виданими домогосподарствам, у 2010 р. скоротилася на 13,1% – до 209,54 млрд грн. Заборгованість фізичних осіб за іпотечними кредитами у 2010 р. скоротилася на 17%, порівняно з 2009 р. – до 110,73 млрд грн. Відповідно заборгованість фізичних осіб за іпотечними кредитами, виданими у дол. США, скоротилася до 69,05 млрд грн (на 1,69%), у євро – до 1,09 млрд грн (на 29,6%), у національній валюті – до 9,84 млрд грн (на 15,4%).

На іпотечному ринку поступальною є лібералізація умов кредитування й вимог до позичальників. В банках особливу увагу приділяють розробці найбільш вигідної іпотечної програми й об’єктів нерухомості для придбання, розрахунку розміру майбутнього іпотечного кредиту, а також наданню необхідної інформації про придбання в кредит комерційної нерухомості. Зауважимо, що у міжнародній практиці важливим є удосконення Стандартів

процедури видачі, рефінансування і супроводу іпотечних кредитів (позик).

Уніфікація іпотеки потребує впровадження загальних для всіх учасників стандартів. У першу черг, це стосується єдиної форми для опису основних умов кредитування (кредитний паспорт), заявок на кредит і застави. У Директиві ЄС про споживче кредитування від 2008 р., що є імплементованою на всій території Європейського Союзу з 1 липня 2010 р., зазначено, що паспорт кредиту – стандартизована таблиця, у якій зібрана вся інформація про вартість кредиту і його основних умов. Відповідно, банки надають споживачам інформацію, незалежно від складності договору, в одній і тій же стандартній табличній формі, що визначена чинним законодавством ЄС. Запровадження в національну практику кредитного паспорта, що передбачає умови кредитування, дає змогу позичальникові порівнювати пропозиції різних банків, а також дані про повну вартість кредиту.

В Україні особливу увагу варто приділяти параметрам надання іпотечних кредитів, що істотно впливають на кредитні ризики. Водночас відсутність єдиного підходу до визначення умов іпотечного кредитування для позичальників, а також до параметрів кредитів заважає банкам здійснювати сек’юритизацію іпотеки. Це зумовлено тим, що банки не мають змоги сек’юритизувати значну частку своїх іпотечних активів через технічні

проблеми, викликані відсутністю чітких стандартів форм застави.

Намітилася тенденція відмови громадян при купівлі нерухомості від залучення іпотечних кредитів. Так, з серпня 2009 р. до 2010 р. ставки за іпотечними кредитами на покупку житла на вторинному ринку коливалися в межах від 22,4% до 26,64% річних у гривні, у 2011 р середня ставка на купівлю житла становить 20,23%; у 2010 р. іпотека склала менше 2% від усіх угод з житловою нерухомістю. Тому для підвищення привабливості іпотечних програм банки знижують процентні ставки, величину перших внесків і витрати на одержання кредиту, збільшують суми кредитів і терміни кредитування, спрощують вимоги до позичальників, а також процедуру оформлення, видачі й обслуговування іпотечних кредитів. Перший внесок у більшості банків знизився до 20% від вартості житла без пред’явлення додаткових умов позичальникам. Банки пропонують іпотечні кредити з мінімальним первинним внеском від 10% до 20% за умови додаткового забезпечення у вигляді страхування невиконання або неналежного виконання позичальником зобов’язань щодо повернення кредиту. Вартість такої страховки становить до 2% від суми кредиту.

Проте частка застрахованих кредитів у загальному обсязі видачі іпотеки є невеликою і коливається в межах 10% від загального обсягу виданої іпотеки.

Більшість банків відмовляються від практики отримання від клієнтів довідок про зарплату по основному місцю роботу; до мінімальних термінів скорочують період розгляду заявок на іпотечний кредит, зокрема приймають рішення в термін від трьох до п’яти днів.

Деякі банки розробляють спеціальні програми «Експрес іпотека», що передбачають розгляд заявки на кредит під заставу наявної у власності нерухомості протягом доби. Водночас доцільно уніфікувати кількість документів, які позичальник може використовувати для підтвердження джерел доходу, а також обмежити число позичальників за одним кредитом –

їх повинно бути не більше трьох.

У посткризовий період вітчизняні банки з великими портфелями іпотечних кредитів розглядають можливість внутрішньої сек’юритизації з метою залучення іноземних інвестиційних банків і національних інституціональних інвесторів.

В офіційній статистиці й економічній літературі висловлюють багато різних, часом суперечливих думок щодо рівня прострочення за іпотечними кредитами, що коливається від 2 до 15%. У даному контексті зазначимо, що частка прострочених кредитів коливається залежно від виду іпотечного продукту, співвідношення «кредит/застава», а також термінів надання кредиту. Відповідно в банках, що почали іпотечне кредитування раніше, і

прострочених кредитів є більше. Зазначимо, що за останні роки зменшення кількості виданих кредитів відбулося через те, що багато клієнтів поступово реструктуризували позики і уклали повторні договори.

У 2008–2010 рр. багато банків призупинили реалізувати свої іпотечні програми, що частково сприяє монополізаціъ іпотечного ринку [2, с. 42–43].

Водночас банки загалом демонструють лояльність до позичальників. Вони інколи йдуть на відстрочки платежів, оскільки не зацікавлені втрачати не лише клієнтів, а й займатися реалізацією застави. Варто застосовувати стратегію «rіsk based prіcіng» – визначення індивідуальних умов, виходячи з

оцінки банком ризиків конкретного позичальника. Ця практика починає поступово впроваджуватися провідними банками на ринках кредитів готівкою й кредитними картами, а також на іпотечному ринку. Випуск і розміщення іпотечного продукту, за умовами якого розмір процентної ставки може бути знижений залежно від співвідношення фінансових зобов’язань позичальника і його доходів, має сприяти комплексному підходу до оцінки

позичальника, оскільки банк пропонує більш вигідні умови клієнтам, яких відносять до менш ризикової групи.

Важливим напрямом розвитку ринку іпотечного кредитування є розробка стратегії розміщення іпотечних цінних паперів на внутрішньому ринку. Зазначимо, що в умовах світової фінансової кризи істотно змінився зовнішній ринок сек’юритизації. Економічні експерти, представники рейтингових агентств і міжнародних інвесторів особливу увагу приділяють доцільності становлення у світовій економіці інститутів розвитку, які будуть

формуватися за рахунок вільних фінансових ресурсів держави, фінансових інститутів і приватного сегменту економіки, що сприятиме підвищенню ступеня захисту прав та законних інтересів інвесторів.

На початку кредитної кризи Рада директорів Міжнародного валютного фонду схвалила виділення 250 млрд. дол. США для підтримки міжнародних резервів 186 країн-членів фонду [2; 3]. Передбачалося, що частку цих коштів можна буде спрямувати для становлення інститутів розвитку, які сприятимуть не лише модернізації економічних систем, а й появі довготермінових фінансових ресурсів для іпотечного кредитування. Варто цю практику застосовувати і в посткризовому періоді.

З урахуванням зазначених моментів необхідно виділити деякі напрями, які можуть, з наукової точки зору, сприяти вдосконаленню механізму функціонування іпотечного ринку:

По-перше, доцільно включити іпотечні облігації в ломбардний список Національного банку України, складання якого варто узгодити з міжнародними нормами і стандартами. Це буде сприяти залученню на ринок сек’юритизації нових учасників і відповідно підвищить його ліквідність. Уніфікація процедури прийому й розгляду клієнтських заявок від ріелторів може сприяти збільшенню обсягів продажу іпотечних кредитів.

По-друге, для залучення довгострокових інвестицій (зокрема, пенсійних заощаджень) варто розробити новітні ліквідні фінансові інструменти.

Щодо заходів, які можуть покращити ситуацію   на іпотечному ринку, то в першу чергу це надання державою пільгових кредитів при кредитуванні первинного житла.  Вже входить в дію програма  рефінансування Державної іпотечної установи, яка вигідна як банкам, так і позичальникам, оскільки вони мають можливість отримати кредит строком до 30 років, але при цьому його обслуговування буде здійснюватися  за значно нижчими відсотками, ніж при банківському кредитуванні . Проте, для того, щоб ця схема діяла повноцінно, позичальник повинен відповідати вимогам Державної іпотечної установи, а банк-кредитор - бути її партнером. Відсоткова ставка при кредитуванні за такою програмою складає 11%, проте банк самостійно може підвищувати її і отримувати маржу, а також стягувати комісію, яка складає не більше 1% від  суми кредиту. Головним недоліком даної програми є те, що придбати житло за її умовами можна  в обмеженій кількості новобудов [5] .

На думку  спеціалістів, лише держава може забезпечити зростання розвитку іпотечного кредитування шляхом розробки програм, які будуть стимулювати будівництво, наприклад, підтримка молодіжного будівництва.

Ще одним позитивним моментом стало схвалення парламентом поправки Президента до закону № 2951-IV «Про захист прав кредиторів і споживачів фінансових послуг», згідно якої, банкірам буде заборонено підвищувати ставку за іпотечним кредитом, якщо вона фіксована, а не плаваюча, а також до валових витрат дозволено відносити збитки з реструктуризації суми боргу позичальника, але не більше ніж 0,5% суми залишку за кредитом. Тобто, якщо простіше, то банки, без додаткових збитків для себе, зможуть пробачати позичальнику 0,5% залишку його боргу [2] .

Отже, обсяги іпотечного кредитування в Україні у 2011 році порівняно з кризовим періодом збільшилися, але стану до кризового все ще не досягнули. Основним фактором, який стримує розвиток іпотечного ринку залишається  велика вартість ресурсної бази.

Загалом можна зробити висновок, що іпотечне кредитування в Україні зазнало значного впливу фінансової кризи 2008 року, що призвело до зменшення обсягів іпотечних кредитів наданих населенню у зв'язку із зниженням платоспроможності населення та зростанням вартості ресурсної бази. Проте попит на житло в Україні продовжує залишатися високим. У 2011 році стан іпотечного кредитування дещо покращився, але ставки за кредитами в Україні продовжують залишатися одними з найвищих у світі. Саме тому проведення іпотечної кредитної політики повинно передбачати:

- зниження вартості банківських ресурсів і відсоткових ставок кредитів до рівня, що стимулює участь у житловому кредитуванні кредиторів і позичальників;

- удосконалення механізму рефінансування іпотечних кредитів;

- зменшення кредитних ризиків завдяки страхуванню.

Фінансування житлового будівництва в Україні потребує подальшого розвитку, а окремі його сегменти - кардинального оновлення. Системний підхід у вирішенні житлового питання, основою якого є ефективний механізм функціонування житлового іпотечного кредитування, залежить від жорсткого контролю за будівництвом і доступних довгострокових фінансових ресурсів.

Вдосконалення та більш динамічне становлення іпотечного ринку, підвищення його ліквідності та інвестиційної привабливості сприятиме реалізації загальнонаціональних пріоритетів стабілізації соціально-економічного розвитку України.