Коментарии к ГК

иинтересов других членов товарищества (ст. 42 Закона о товариществах собственников жилья, см. коммент. к ст. 246).

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 6), конкретизируя правовые возможности собственника, указывает, в частности, на возможность в этом случае переходить из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог (см. также коммент. к гл. 17), продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы (см. коммент. к ст. 209).

Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных ст. 235 (см. коммент. статьи). Конституция (ст. 35), закрепляя гарантии охраны частной собственности законом и возможности лишить имущества не иначе как по решению суда, распространяет их как на сферу гражданско - правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично - правовой сфере (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 20 мая 1997 г. - СЗ РФ, 1997, N 21, ст. 2542). Настоящая глава в ст. 293 (см. коммент.) устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Товарищество собственников жилья, не нарушая права каждого из них, вправе иметь в собственности свои помещения в зданиях (кондоминиуме), а в случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов членов товарищества, предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какомунибудь лицу или лицам; надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества; получать или приобретать в собственность земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек, осуществлять застройку на прилегающих и выделенных земельных участках; совершать действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества (ст. 29 Закона о товариществах собственников жилья). Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов.

5. В распорядительной деятельности субъектов таких вещных прав, как право хозяйственного ведения и оперативного управления, есть особенности, касающиеся всех объектов недвижимости, в том числе и жилищного фонда, находящегося на балансе государственных и муниципальных юридических лиц (см. коммент. к п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 298).

Следует иметь в виду также особенности распоряжения ведомственным жилищным фондом, переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников государственных и муниципальных предприятий, перешедших в результате их приватизации в иную форму собственности, что предусмотрено по Закону о приватизации жилищного фонда (ст. 18), либо в ведение органов местного самоуправления.

Норма закона, предусмотревшего передачу жилых домов в хозяйственное ведение или оперативное управление негосударственных структур, вошла в противоречие с ГК (см. коммент. к ст. 294, 296, 298), поскольку такого рода вещные права не принадлежат негосударственным структурам (если дома передаются им). Передача домов во временное владение впредь до полного разграничения федеральной и муниципальной собственности возможна лишь на договорных условиях. См. также Указ Президента РФ от 10 января 1993 г. "Об использовании объектов социально - культурного и коммунально - бытового назначения приватизируемых предприятий" - СА РФ, 1993, N 3, ст. 168.

6. Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений в жилых домах всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной), а также общественной, введенный Жилищным кодексом (ст. 47) и подтвержденный Законом об основах жилищной политики (ст. 13), преследующий цель контроля за осуществлением распорядительной деятельности субъекта права собственности и других вещных прав, вошел в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК: неприкосновенности собственности, свободы договора

инедопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела в условиях разделения государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность и расформирования общественной собственности. Отказ местного самоуправления в выдаче ордера на занятие

свободного жилого помещения по договору социального найма в домах федеральной государственной собственности или в домах, принадлежащих на праве государственной собственности субъекту Российской Федерации, нарушает волеизъявление собственника (его уполномоченного) заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения социального использования по усмотрению сторон.

По Вводному закону (ст. 4) нормы ранее принятого законодательства действуют постольку, поскольку они не противоречат ГК впредь до приведения этого законодательства в соответствие с ГК. Поэтому нормы жилищного закона, противоречащие ГК, не должны применяться в практике органов местного самоуправления при заселении свободных жилых помещений в домах федеральной государственной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и действие единого ордера возможно лишь в пределах муниципального жилищного фонда.

Таким образом, должны быть введены ордера на занятие свободных жилых помещений в домах указанных публичных форм собственности, самостоятельно выдаваемые собственником (его уполномоченным) этих домов.

7.У каждой вещи своя природа, свое назначение, что объективно обусловливает натуральный, объективный предел осуществления правомочий для ее собственника.

Назначение жилого помещения к тому же зафиксировано в законе (ГК и ЖК), а индивидуально - определенного жилого помещения - в данных бюро технической инвентаризации. Собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Для общества это социально важно. Назначение жилища в отношениях собственности, урегулированное в ст. 288, оказалось не идентичным его назначению в наемных отношениях, урегулированных также в ГК (ст. 673). В отношениях собственности жилье для его собственника функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье для его нанимателя - место постоянного проживания. И в тех, и других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те, и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях - повышены.

ЖК (ст. 7) вступил с ГК в противоречие, совершенно обоснованно установив единые повышенные требования к жилищу, - оно должно отвечать требованиям постоянного проживания. Высокий уровень требований был в свое время обусловлен введением конституционного права на жилище в 1977 г.

Несогласованность между частями первой и второй ГК образовалась в результате их принятия в разное время. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех, и других отношениях должно быть единым независимо от того, как его собственник или его пользователь им реально пользуется.

8.Жилое помещение - место проживания (преимущественно) или место пребывания (в меньшей мере). Российское законодательство разграничивает функциональное назначение того и другого. И Конституция (ст. 27), и Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

По ГК (ст. 20) местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) либо на иных основаниях. Место пребывания - то, где гражданин проживает временно - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг и иное подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина. Регистрация лиц по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, осуществляется, как правило, на срок до 6 месяцев.

Проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья. Жилое помещение не должно быть многофункциональным.

Всельской местности признаются жилые дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства.

Но проживание собственника и членов его семьи либо тех, кому жилое помещение передано для проживания по договору, несовместимо с размещением в нем коммерческих и некоммерческих организаций (например, АО, партийная штаб - квартира и т.п.). Не допускается использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). И по ГК, и по ЖК это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье под такого рода цели, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность - нежилое помещение. Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст. 8, 9).

Фактическое использование жилого помещения не по назначению не допускается, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую.

Перевод жилого помещения в нежилое допускается: 1) если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей; 3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

9. Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать Правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории (СП РСФСР, 1986, N 2, ст. 10), причинять вред проживающим и эксплуатации дома и земельного участка. ГК вслед за ЖК (ст. 7) запретил размещение в жилых домах промышленного производства.

Жилое помещение может быть многофункциональным, если оно отнесено Законом о жилищной политике к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых домах для одиноких престарелых, в домах - интернатах для инвалидов, ветеранов), где стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда) выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированные жилые помещения в нем могут в отдельных случаях иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы.

Восновном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализованию, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Вкаждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или не оборудовано всеми видами инженерного благоустройства, достигнутыми в данном населенном пункте в среднем, в установленном порядке признается непригодным для постоянного проживания и подлежит переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные меры (см. п. 8). Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число неполноценных.

10.Квартира как объект права собственности (ст. 289) состоит из одной или более жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поэтажном плане и поквартирной экспликации к поэтажному плану жилого дома, имеющим правоустанавливающее значение.

Потребительские свойства жилого помещения, фиксируемые в его техническом паспорте, производны от его функционального назначения. Жилищное право содержит санитарные и технические нормы и требования, имеющие социальный характер, предъявляемые к эксплуатации жилищного фонда, соблюдение которых обеспечивает поддержание потребительских свойств жилища, повышение уровня инженерного благоустройства. Этому же способствует соблюдение правил пользования жилым помещением и придомовым земельным участком. Утрата потребительских свойств и качеств жилья ведет к утрате жилым помещением своего назначения либо его неполноценности.

Чтобы в состав жилищного фонда входили жилые ячейки, отвечающие высоким требованиям, предъявляемым как жилищу, установлен определенный порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством жилых домов - новостроек, призванный исключить приемку домов с недоделками и дефектами. То же относится к домам после реконструкции или капитального ремонта.

11.Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные несущие и ненесущие конструкции жилого дома, места общего пользования.

В тексте ст. 290 не назван придомовый земельный участок как общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. Его, равно как и пешеходные, транспортные дороги, бассейны, водоемы, многолетние зеленые насаждения, элементы благоустройства и другие подсобные объекты (гаражи и т.п.), объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры, назвал Закон о товариществах собственников жилья (ст. 5, 7). Указанные объекты, включая дом, определяются этим Законом как кондоминиум (см. коммент. к гл. 17 и ст. 291). Придомовый земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (п. 5 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья).

В квартире также находится инженерное оборудование, обслуживающее несколько квартир (сети газо-, водоснабжения, водоотведения), которое закон относит к общему имуществу жилого дома. В коммунальной квартире, где объектом права собственности является изолированная (непроходная, не запроходная) жилая комната, места общего пользования относятся к общему имуществу всех субъектов права собственности на жилые комнаты этой квартиры. Инженерное оборудование, обслуживающее несколько коммунальных квартир, составляет общее имущество их собственников. Отношения собственности в коммунальной квартире специально не регулируются нормами настоящей главы. Нормы ст. 289 и 290 о квартире как объекте права собственности и об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме могут применяться к этим отношениям в порядке аналогии закона.

Общее имущество и в многоквартирном доме, и коммунальной квартире находится в общей долевой собственности соответственно собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 291) и собственников жилых комнат в коммунальной квартире. Доля нового собственника в праве общей собственности на такое имущество равна доле предшествующего.

По Закону о товариществах собственников жилья в кондоминиуме доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в кв. м. В товариществе может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников помещений (домовладельцев), принятое в установленном законом порядке (см. коммент. к ст. 246).

Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально метражу их жилой площади. Собственники жилых комнат (как и квартир) своим соглашением вправе установить иной принцип определения долей.

Для различных групп собственников жилых помещений в товариществе собственников жилья может быть установлен принцип определения доли, учитывающий вид принадлежащих им помещений (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры).

Размер земельной доли каждого собственника помещения в кондоминиуме устанавливается особо: площадь помещения умножается на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с порядком определения размеров земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 10 названного Закона).

Соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) - это соотношение главной вещи и ее принадлежности (см. коммент. к ст. 135). Поэтому ст. 290 установила правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Правило установлено применительно к собственникам квартир. По аналогии закона оно может быть применимо и к собственникам жилых комнат в коммунальной квартире.

Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату) в многоквартирном доме (коммунальной квартире), собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры).

Статья 291. Товарищество собственников жилья

1.Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

2.Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Комментарий к статье 291:

1.Деятельность товарищества собственников жилья регулируется одноименным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. Его действие распространено также на жилищные и жилищно - строительные кооперативы (с хотя бы одним полностью выплаченным паем членом кооператива) и на другие объединения собственников недвижимости в жилищной сфере. Его нормы применяются к отношениям, возникающим с участием российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, юридических лиц, если иное не установлено международными договорами.

2.Временное положение о кондоминиуме, утв. Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. и ныне утратившее силу, замененное Законом о товариществах собственников жилья, определяло кондоминиум через понятие объединения собственников помещения как правосубъектную организацию. По Указу кондоминиумом считалось объединение собственников жилых и нежилых помещений и другой недвижимости, связанной с жилым домом. По Закону о товариществах собственников жилья кондоминиум - лишь комплекс недвижимого имущества, включающий придомовой земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором помещения, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований - домовладельцев частной, государственной, муниципальной и иной форме собственности. Остальные части комплекса - это имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев (ст. 1 Закона). Товарищество образуется на базе кондоминиума (см. коммент. к ст. 247).

В кондоминиуме может быть не только одно, но и несколько зданий. Важно, чтобы помещения принадлежали не менее чем двум собственникам независимо от того, к какой форме собственности относится объект, а также какими (жилыми или нежилыми) являются помещения. Собственники помещений по своему усмотрению решают, как им согласованно управлять кондоминиумом.

Непосредственное управление кондоминиумом закон связывает с его незначительными размерами и ограниченным числом собственников помещений (не более четырех помещений, принадлежащих не более четырем различным домовладельцам, - ст. 21 Закона).

Другой вариант - передача этих функций по договору уполномоченной государством (органом местного самоуправления) службе заказчика, оказывающей такого рода услуги. Такое решение закона исходит из монополии государственных структур в данной сфере, что противоречит Концепции реформы жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 (СЗ РФ, 1997, N 18, ст. 2131). Эта Концепция исходит из положения, что обслуживание жилищного фонда должно осуществляться на основе конкуренции, предоставлении потребителям возможности влиять на объем и качество услуг. Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными) возможности обслуживать жилищный фонд.

И наконец, третий вариант - собственники помещений в кондоминиуме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально - определенного жилого помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации, содержания комплекса и приращения недвижимости в кондоминиуме.

Стало быть, в товарищество объединяются не менее двух лиц (граждан, юридических лиц), являющихся исключительно собственниками помещений (жилых и нежилых), принадлежащих одной или нескольким формам собственности. Так, после приватизации жилых помещений в многоквартирном доме может быть образовано товарищество, в состав которого войдут все собственники приватизированных квартир, собственники нежилых (арендованных) помещений (а не арендаторы) и муниципальное образование как собственник той части дома, где квартиры еще не приватизированы. В кондоминиум же этого товарищества войдет жилой дом, нежилые помещения дома (например, для общественного питания и торговли) и земельный участок вместе с сооружениями, расположенными на нем. Товарищество может быть организовано и в одном подъезде многоквартирного дома.

Товарищество образуется на базе не только кондоминиума, находящегося в эксплуатации, но и в целях нового строительства, а также реконструкции существующего кондоминиума, его приращения (например, с целью сделать в доме евроремонт, надстроить мансарду для мастерских художников). В настоящее время в силу происходящей приватизации жилья преимущественно создаются товарищества на основе находящихся в эксплуатации кондоминиумов.

Инициатива в выборе способа управления кондоминиумом может быть проявлена не только домовладельцами, но и органом местного самоуправления, обеспокоенным состоянием жилых домов и других объектов кондоминиума, либо заинтересованным лицом. Способ управления может быть изменен в любое время по решению собственников.

Если в кондоминиуме более половины площади помещений принадлежит частным собственникам и они в течение шести месяцев не приняли решение о способе управления кондоминиумом, Государственная жилищная инспекция может наложить штраф на домовладельцев, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме.

Концепция реформы жилищно - коммунального хозяйства дает товариществу возможность также нанять специализированную управляющую организацию, которая в свою очередь привлечет на условиях подряда ремонтно - эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства любой формы собственности либо индивидуального предпринимателя.

Концепция придает товариществу особое значение как инструменту защиты прав объединившихся собственников, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволяющему освободить государство и органы местного самоуправления от непосильных расходов на содержание жилья, как способу привлечь население к финансированию работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами, позволит значительно уменьшить объем

потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов.

Органам местного самоуправления рекомендовано освобождать товарищества от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут в конечном итоге потрачены на содержание жилищного фонда.

3.Решение об организации товарищества на базе существующего кондоминиума, а также устав товарищества принимается на общем собрании его собственников. С момента государственной регистрации товарищество становится юридическим лицом. В Москве регистрацией занимаются филиалы Московской регистрационной палаты, на территории которых находятся кондоминиумы.

Органы управления товарищества - общее собрание и правление. Членами товарищества могут быть лишь собственники помещений (жилых и нежилых) - граждане и юридические лица (по решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и/или муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления).

Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента его регистрации. После этого все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся его членами немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Стало быть, с момента государственной регистрации сделки купли - продажи жилого помещения его покупатель без каких-либо специальных процедур автоматически считается членом товарищества, в кондоминиум которого входит купленное помещение. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители. С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смертью гражданина, ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям членство в товариществе прекращается. При реорганизации юридического лица либо смерти гражданина - членов товарищества - правопреемники (наследники) входят в товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме. В случае смерти гражданина - собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба этого помещения определяется нормами наследственного права.

Средства и имущество товарищества состоят из взносов и обязательных платежей его членов, его доходов от хозяйственной деятельности, дотаций на содержание, текущий и коммунальный ремонты, коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных законом (ст. 19 Закона о товариществах собственников жилья).

4.Если товарищество будет образовано для вновь строящегося кондоминиума, то любой гражданин или юридическое лицо, а также органы исполнительной власти местного самоуправления или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку, вправе построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума.

Товарищество в этом случае образуется заказчиком, застройщиком или иным юридическим лицом (в их числе органы государственной власти или местного самоуправления), или гражданами, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

Для его регистрации предоставляются: заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищество; устав товарищества, принятый заявителем; копия разрешения на застройку; другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными нормативно - правовыми актами.

По настоянию застройщика в уставе товарищества могут быть в этом случае предусмотрены его особые права:

сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества на срок не более трех лет с момента создания товарищества; установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;

иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику. При этом никакие изменения в устав товарищества, относящиеся к его особым правам, не могут быть внесены без согласия застройщика. При осуществлении особых прав застройщик несет персональную ответственность. Когда кондоминиум уже возведен и прошел государственную регистрацию (ст. 14 Закона о товариществах собственников жилья), право собственности на помещения в нем передается приобретателям по договору. Такой договор сопровождается обязательным условием членства в товариществе. Еще до завершения строительства возможен предварительный договор (см. коммент. ст. 429), дающий право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме. Он также включает условие членства в товариществе после приобретения помещения.

После передачи прав собственности на 40% помещений в кондоминиуме другим лицам (кроме застройщика) должны быть избраны как минимум 40% членов правления, а когда будет передано более половины помещений - все члены правления путем голосования домовладельцев (без участия застройщика). То же самое должно осуществиться и через два года после регистрации товарищества независимо от количества проданных в кондоминиуме помещений. Выборы членов правления в этих случаях организуются не позднее 60 дней после названных событий на общем собрании товарищества. Таким образом, в период передачи прав собственников на выстроенный кондоминиум застройщик осуществляет контроль над правлением товарищества. Закон предоставил право товариществу в любой момент прекратить любой договор, заключенный товариществом с застройщиком, осуществляющим такой контроль, без применения к нему штрафных санкций, предварительно уведомив его не менее чем за 60 дней.

Ответственность по таким договорам целиком и полностью ложится на застройщика. Ни товарищество, ни его члены не несут ответственности по искам к товариществу в период, когда застройщик осуществлял контроль над правлением, или по искам, связанным с осуществлением застройщиком особых прав (ст. 53 Закона о товариществе собственников жилья).

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1.Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

2.Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

3.Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4.Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Комментарий к статье 292:

1. В отношениях собственности в отличие от наемных отношений в договоре коммерческого найма жилого помещения (ст. 677, 679 ГК) Закон определяет лиц, совместно проживающих с собственником, и объем их имущественных прав. ГК назвал этих лиц членами семьи и придал их правам на жилое помещение вещный характер (см. коммент. к ст. 288). Состав семьи собственника жилого помещения определен жилищным законом (ст. 53, 127 ЖК), к которому отсылает настоящая статья, и носит он универсальный характер (распространяется и на наемные отношения). К членам семьи относятся супруг собственника (если он не является сособственником жилого помещения), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

Условие осуществления членами семьи собственника своего вещного права на жилое помещение также определены ГК (см. коммент. к ст. 288) и ЖК (ст. 127), к которому ГК отсылает. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем, если при их вселении не было оговорено иное. Это означает, что в условиях пользования жилым помещением может быть и неравенство. Такое же неравенство закон допускает и в наемных отношениях в силу договоренности между членами семьи нанимателя.

Настоящая статья не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но продолжающих проживать с ним. На этот случай сохраняется прежнее регулирование (ст. 127 ЖК): право пользования жилым помещением остается за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником, но на другой основе. Жилищный закон к отношениям пользования жильем бывшими членами семьи собственника применил нормы о найме жилого помещения, что переводит эти отношения из вещных в обязательственные и значительно сужает объем их правомочий против правомочий членов семьи (основания их выселения теперь такие же, как у нанимателя). К тому же этой норме закона придан императивный характер, что ограничивает принцип свободы договора, установленный ГК (ст. 1, 421).

Таким образом, члены семьи собственника могут быть сособственниками или/и субъектами иного вещного права пользования. Трансформированные в бывших членов семьи и продолжающие проживать с собственником жилого помещения, они становятся нанимателями.

2.При переходе права собственности на жилой дом или квартиру вводится новое положение в ГК о сохранении вещного права пользования жилым помещением за членами семьи собственника (при этом из числа объектов права собственности на жилое помещение исключена жилая комната, что трудно объяснить).

Такое решение ГК серьезно обременяет условия отчуждения объекта права собственности на жилье (см. коммент. к ст. 558). Это условие необходимо учитывать субъектам гражданского оборота. Если стороны посчитают необходимым отойти от него, они должны предусмотреть в договорах об отчуждении иное решение. В противном случае новый приобретатель жилого дома или квартиры получит в собственность жилое помещение с "начинкой" (см. коммент. к п. 3 ст. 216).

3.П. 3 настоящей статьи устанавливает правоохранительную норму права пользования жилым помещением как одним из вещных прав (см. коммент. к п. 4 ст. 216). Члены семьи имеют такую же возможность защитить свое абсолютное право пользования жилым помещением, как и собственник жилого помещения, - истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения и требовать устранения всяких нарушений их права, в том числе исходящих от собственника, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (см. коммент. к ст. 305).

4.В п. 4 настоящей статьи содержится традиционная норма, заложенная еще советским брачно - семейным законодательством, о необходимости согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

По Семейному кодексу (ст. 64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей. Они - законные представители своих детей и выступают в таком качестве в отношениях с любыми гражданами и юридическими лицами, в том числе и в судах. Но они не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В таких случаях эти органы обязаны назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

При этом следует иметь в виду, что ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители - на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Участие органа опеки и попечительства необходимо всегда, независимо от того, требуется ли назначить иного представителя для защиты прав и интересов детей, есть ли у несовершеннолетних иное жилое помещение, есть ли противоречия: интересов родителей и

собственников жилого помещения, где проживают их дети; родителей и этих детей; собственника жилого помещения и проживающих в нем несовершеннолетних членов его семьи. Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на отчуждение жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства. Спор с органом опеки и попечительства может быть перенесен в суд.

Таким образом, норма этого пункта адресована не только родителям, но и иным собственникам жилого помещения (бабушка, дедушка, тетя, дядя и др.), где несовершеннолетние проживают в качестве члена семьи. По аналогии она применима и к тому случаю, когда дети утратили семейные связи с собственником жилого помещения.

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Комментарий к статье 293:

1. Прекращение права собственности по названным в настоящей статье основаниям входит в исчерпывающий перечень гражданско - правовых оснований прекращения права собственности, допускаемый ГК (см. коммент. к ст. 235, 288). При этом все они так или иначе связаны с бесхозяйственным содержанием жилища.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей коммент. статья понимает не любые подобные действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом нарушения является жилое помещение: нарушения перепланировкой, переоборудованием, ремонтными работами, новым жилищным строительством, реконструкцией жилого помещения, препятствования в обеспечении жилья соседей коммунальными услугами. Это примерный перечень случаев, в связи с которыми может быть причинен такой вред жилому дому, квартире, комнате, который без соответствующего возмещения вреда их собственнику может отрицательно повлиять на содержание жилья.

Использование жилого помещения не по назначению (см. коммент. к ст. 288), что запрещено, с очевидностью свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.

Бесхозяйственное содержание жилого помещения - это бездействие собственника (собственников), нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей, в частности, длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений, отказ от принятия решения о способе управления кондоминиумом и его техническом обслуживании, систематические отказы от предложений собственников делать ремонт дома, использование жилого помещения под производственные и иные нежилые цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей, а также нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка, обслуживающего помещения, появление грызунов, систематическая невывозка бытового мусора и отходов,