гражданское право 1 семестр
.pdfоборотные средства) арендатор не сможет вернуть при прекращении договора, поскольку они израсходованы, проданы или обменены в процессе пользования имуществом арендованного предприятия, и их возврат нарушал бы интересы законных и добросовестных приобретателей такого имущества. Как интересам участников договора, так и общественным интересам противоречило бы применение последствия в виде возврата полученного по договору и в случае, если объект видоизменился в результате реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества.
§ 6. Договор финансовой аренды (лизинг) <*>
--------------------------------
<*> Слово "лизинг" происходит от англ. "to lease" - брать в аренду.
1. Понятие договора. В условиях жесткой конкуренции за внешние и внутренние рынки все более важным становится улучшение финансовых условий, на которых товары, особенно дорогостоящие, предлагаются потребителям. Многие предприниматели не могут себе позволить покупку дорогостоящего оборудования, других технических средств на условиях единовременного платежа. Одним из неординарных способов финансирования, обеспечивающих обновление производственно-технической базы предпринимателей при временной нехватке финансовых ресурсов, выступает инвестирование денежных средств в экономику в форме предоставления имущества в аренду. Суть этого способа в приобретении инвесторами по просьбе предпринимателей машин, оборудования и проч. с последующей передачей их этим предпринимателям в аренду. Поскольку с экономической точки зрения данный вид аренды представляет собой одну из форм инвестирования временно свободных либо специально приобретенных для этой цели денежных средств, он именуется финансовой арендой (лизингом).
Важное преимущество финансовой аренды по сравнению с другими способами инвестирования денежных средств в экономику состоит в том, что предпринимателю предоставляются не денежные ресурсы, а непосредственно имущество, технические характеристики которого определены самим предпринимателем. В результате предприниматель может сразу приступить к деятельности. Заметим также, что инвестирование в форме предоставления имущества в аренду - более выгодное вложение капитала, чем предоставление денежных кредитов, поскольку снижает риск возврата средств, так как у арендодателя сохраняется право собственности на переданное в аренду имущество. Кроме того, он вправе требовать возврата имущества при нарушении арендатором обязательств, т.е. финансовая аренда более гибка, чем кредит. В подобной аренде поэтому заинтересованы как банки, совершающие лизинговые операции, так и производители оборудования и других видов новой техники, выступающие в роли продавцов лизингового имущества.
Развитию финансовой аренды способствует и государственное регулирование инвестиционной политики, важное место в котором занимают установление налоговых, таможенных льгот для участников финансовой аренды, введение ускоренной амортизации лизингового имущества <*>. В целом это благотворно влияет на экономику страны, в значительной мере способствуя обновлению основных фондов в промышленности и сельском хозяйстве.
--------------------------------
<*> Амортизация - постепенное возвращение стоимости основных фондов путем регулярных амортизационных отчислений, составляющих впоследствии амортизационный фонд, используемый для восстановления основного капитала. При ускоренной амортизации предприниматели могут списать основную часть капиталовложений в первые годы эксплуатации имущества.
С экономико-правовой точки зрения лизинг - многоаспектное понятие. Для правильного определения правовой природы договора финансовой аренды (лизинга) необходимо избавиться от одностороннего взгляда на лизинг как на экономическую категорию, как на вид предпринимательской деятельности, в частности инвестиционной <*>.
--------------------------------
<*> Следует заметить, что понятия "лизинг", "договор лизинга" и "лизинговая деятельность" разграничиваются и в Законе "О финансовой аренде (лизинге)" (см. ст. 2). Вместе с тем в последующем в тексте Закона нередко допускается смешение указанных понятий либо неверное их употребление (см. ст. 4, 15 и др.).
Важно также разграничивать договор финансовой аренды (лизинга) и правоотношение по финансовой аренде (лизингу) - лизинговое правоотношение, возникающее в результате приобретения лизингодателем имущества у продавца в соответствии с указаниями лизингополучателя и последующей передачи имущества в лизинг. Основанием возникновения
названного правоотношения служит не один юридический факт, а их совокупность: договор аренды (лизинга), договор купли-продажи лизингового имущества, правовые акты, устанавливающие, в частности, порядок предоставления государственных гарантий, ускоренную амортизацию основных средств, льготы по налогообложению и другие основания. Как видим, договор финансовой аренды (лизинга) - лишь одно из оснований возникновения лизингового правоотношения.
Согласно ГК по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).
Договор финансовой аренды (лизинга) возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный.
2. Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) осуществляется Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г. (Оттавской конвенцией) <*>, положениями § 6 гл. 34 ГК об этом виде договора, общими положениями ГК о договоре аренды и лишь затем, исходя из ст. 625 ГК, - нормами Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)". ГК не предусматривает возможность субсидиарного применения к договору лизинга специальных правил, регламентирующих отдельные виды договора аренды, предметом которых является имущество, способное выступать и в качестве предмета договора лизинга. Это означает, в частности, что при сдаче в лизинг предприятия либо здания или сооружения отношения сторон не регламентируются нормами § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" либо § 5 "Аренда предприятия". Лизинговые отношения регламентируются также указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ <**>.
--------------------------------
<*> Для России Конвенция вступила в силу с 1 января 1999 г. Согласно Федеральному закону от 8 февраля 1998 г. "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА и международном финансовом лизинге" (СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 787) вместо п. 3 ст. 8 Конвенции будут применяться нормы российского законодательства // СЗ РФ. 1999. N 32. Ст. 4040. Кроме Конвенции УНИДРУА действует Конвенция о межгосударственном лизинге, подписанная 25 ноября 1998 г. государствами, ранее входившими в состав СССР. Она не вступила в силу. Текст Конвенции официально опубликован не был.
<**> См., например: Постановление Правительства РФ от 3 сентября 1998 г. N 1020 "Об утверждении Порядка предоставления государственных гарантий на осуществление финансовой аренды (лизинга)" // СЗ РФ. 1998. N 36. Ст. 4520; 2002. N 23. Ст. 2187.
Возможно выделение следующих квалифицирующих признаков договора финансовой аренды (лизинга): особые, именно финансовые, цели приобретения арендодателем (лизингодателем) имущества у продавца (третьего лица); активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца предмета договора финансовой аренды и арендодателя; приобретение предмета договора арендодателем у продавца после заключения договора финансовой аренды; передача его продавцом непосредственно арендатору, передача имущества арендатору для предпринимательских целей.
Об особых, именно финансовых, целях приобретения арендодателем имущества у продавца свидетельствует то, что имущество в его натуральной форме не нужно арендодателю. Оно приобретается им исключительно с целью вложения временно свободных либо специально привлеченных для этого денежных средств и систематического получения прибыли от последующей сдачи имущества в аренду (т.е. с целью инвестирования). Лизинговые платежи, по сути, будут формой извлечения дохода на вложенный капитал.
Об активной роли арендатора во взаимоотношениях продавца имущества и арендодателя, именно благодаря наличию договора финансовой аренды, свидетельствует следующее. Арендодатель, как правило, лишен права выбора вида имущества, передаваемого по договору финансовой аренды, и его продавца (изготовителя). В ст. 665 ГК установлена презумпция, согласно которой арендатор сам, не полагаясь на опыт арендодателя, определяет в договоре финансовой аренды имущество, подлежащее в последующем передаче в аренду, его качественные, количественные и иные характеристики. Им же определяется и продавец имущества. При этом арендодатель приобретает у продавца имущество, передаваемое в лизинг, после заключения договора во исполнение его условий. В том случае, когда договором предусмотрено, что выбор продавца и вида имущества осуществляется арендодателем, имущество приобретается арендодателем все равно после заключения договора и во исполнение его условий.
Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, составляющее предмет этого договора, передается продавцом не покупателю (арендодателю), а
непосредственно арендатору в месте нахождения последнего для его предпринимательской деятельности.
Указанные квалифицирующие признаки характеризуют именно финансовый лизинг. В то же время мировой практике кроме финансового известны другие виды лизинга: оперативный, возвратный и др. <*>. При оперативном лизинге предмет лизинга сдается в аренду на короткий срок и может быть передан в аренду неоднократно. Повторная сдача в аренду возможна уже по договору обычной аренды. К отношениям, складывающимся при повторной сдаче в аренду, нормы о финансовой аренде (лизинге) не применяются. В подобных случаях отсутствует один из основных квалифицирующих признаков всякого договора лизинга - приобретение лизингодателем определенного оборудования у конкретного продавца в соответствии с указаниями арендатора. Отсутствует названный признак и при возвратном лизинге. Под возвратным обычно понимается такой лизинг, при котором собственник оборудования или иного лизингового имущества продает его лизинговой компании и одновременно (но уже в качестве арендатора) заключает с той же компанией договор о его долгосрочной аренде <**>.
--------------------------------
<*> Более подробно см.: Газман В.Д. Финансовый лизинг. Учебное пособие. М., 2003. С. 39 -
65.
<**> Подобные договоры нередко заключаются ограниченными в платежеспособности производителями дорогостоящих технических средств, используемых самим же производителем этих средств. При этом благодаря договору купли-продажи продавец (производитель) получает единовременно цену товара, а благодаря договору аренды использует имущество собственного производства на условиях периодических платежей.
3. Правовая природа правоотношения по финансовой аренде (лизингового правоотношения). Этот вопрос один из самых дискуссионных в исследованиях, посвященных лизинговым правоотношениям.
Согласно ГК участники финансовой аренды связаны между собой двумя договорами: договором финансовой аренды (лизинга) между арендодателем и арендатором и договором купли-продажи между арендодателем (покупателем) и продавцом арендуемого имущества.
Широко распространена трактовка таких соглашений как трехсторонней сделки (многостороннего договора) <*>. Основной же аргумент противников подобного взгляда состоит в том, что две самостоятельные двусторонние сделки (купли-продажи и аренды) даже при тесной их связи не могут образовать третью сделку (многостороннюю), сторонами которой являлись бы субъекты двух названных сделок. Кроме того, участники таких договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно всем участникам, что как раз и характеризует сделку как многостороннюю <**>.
--------------------------------
<*> См.: Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации. Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 7, 9, 21.
<**> См.: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. С. 194.
Высказана и промежуточная точка зрения по рассматриваемому вопросу. Так, Т.А. Коннова полагает, что "лизинговые отношения оформляются двумя договорами и включают в себя весь комплекс взаимосвязей, существующих между его участниками: арендатором, арендодателем и продавцом имущества. Договор лизинга имеет двусторонний характер. А лизинг как система отношений между тремя сторонами является трехсторонней сделкой" <*>.
--------------------------------
<*> Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. 1998. N 9. С.
17.
Заслуживает внимания и позиция, согласно которой договор лизинга - двусторонняя сделка, в которой имеет место (в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК) возложение исполнения части обязанностей на третье лицо. При этом имеется в виду, что обязанность арендодателя по передаче предмета лизинга возлагается на продавца лизингового имущества. Однако положения п. 1 ст. 313 ГК об исполнении обязательства третьим лицом предполагают, что, по общему правилу, исполнение должно все же осуществляться лично должником, т.е. стороной договора. В рассматриваемом нами случае - арендодателем, а не продавцом предмета лизинга. Предоставление же имущества продавцом может быть лишь исключением из общего правила, а не квалифицирующим признаком договора аренды <*>. Но подобный подход исключается правилами ГК о договоре финансовой аренды (договоре лизинга). В п. 1 ст. 668 ГК, как уже отмечалось, закреплена иная презумпция. В соответствии с ней, если иное не предусмотрено договором, имущество, составляющее предмет лизинга, передается арендатору продавцом, т.е.
лицом, не являющимся стороной договора лизинга. Кроме того, согласно общим правилам о возложении исполнения обязательства на третье лицо, ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства все равно несет должник как сторона договора, а не третье лицо. Это правило также не укладывается в конструкцию договора лизинга, поскольку по этому договору имеет место иной порядок ответственности. Согласно ст. 670 ГК лизингополучатель вправе предъявить требование в отношении качества, комплектности имущества и в ряде других случаев непосредственно продавцу. И продавец в таком случае несет ответственность непосредственно перед арендатором.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<*> В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживают внимания аргументы, высказанные В.В. Витрянским. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 611 - 612.
Наиболее убедительной представляется точка зрения О.М. Козырь, согласно которой гражданско-правовые отношения по финансовой аренде (лизинговые правоотношения) возникают из договоров двух типов: договора купли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодателем, и собственно договора финансовой аренды (договора лизинга), заключаемого между лизингополучателем и лизингодателем. Специфика лизинговых отношений порождается тесной связью договоров купли-продажи и лизинга. Связь эта состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре лизинга, содержащимся в ГК, изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК <*>. Именно это имеют в виду специальные правила о финансовой аренде, предусмотренные ГК, когда возлагают на продавца обязанность передать лизинговое имущество непосредственно лизингополучателю (п. 1 ст. 668 ГК), либо когда лизингополучателя, не являющегося стороной сделки купли-продажи, наделяют правами покупателя по указанному договору (п. 1 ст. 670 ГК). Данное обстоятельство ни в коей мере не приводит к какой-либо трансформации самостоятельного обязательства, основанного на договоре купли-продажи, к сращиванию его с обязательством из договора аренды и образованию единого обязательственного правоотношения на основе единого трехстороннего соглашения.
--------------------------------
<*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.
С. 347 - 349.
4. Стороны договора. Арендодателем (лизингодателем) может быть любое физическое или юридическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью и обладающее финансовыми средствами. В настоящее время лизингодателю специального разрешения (лицензии) на занятие лизинговой деятельностью не требуется <*>. Чаще всего в качестве лизингодателей выступают специализированные лизинговые компании <**>. Нередко банки совершают договоры лизинга, поскольку согласно закону лизинговые операции отнесены к сделкам, разрешенным кредитным организациям <***>. В качестве арендатора (лизингополучателя) выступает любое физическое или юридическое лицо (как коммерческая, так и некоммерческая организация), занимающееся предпринимательской деятельностью.
--------------------------------
<*> См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности".
<**> Хорошо известна лизинговая компания по лизингу воздушных судов ОАО "Ильюшин Финанс Ко".
<***> См.: п. 6 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. "О банках и банковской деятельности" (в ред. от 3 февраля 1996 г.)// СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492.
5. Форма и государственная регистрация договора финансовой аренды (договора лизинга). ГК не содержит каких-либо специальных правил о форме договора финансовой аренды. Согласно же п. 1 ст. 15 Закона "О финансовой аренде (лизинге)" договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме. При этом способ придания договору лизинга письменной формы не конкретизируется. Следовательно, договор лизинга, как и всякий гражданско-правовой договор, совершаемый в письменной форме, может быть заключен не только путем составления единого документа, подписанного сторонами, но и другими способами, предусмотренными п. 2 и 3
ст. 434, ст. 438 ГК.
На договор финансовой аренды распространяются общие правила п. 2 ст. 609 ГК относительно его государственной регистрации, поскольку каких-либо специальных правил на этот счет ни в ГК, ни в Законе "О финансовой аренде (лизинге)" не установлено <*>. Следовательно, договор финансовой аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, подлежит государственной регистрации договор финансовой аренды предприятия как имущественного комплекса. Из этого также следует, что в отличие от договора аренды здания и сооружения договор финансовой аренды указанных объектов (учитывая правила ст. 625 ГК о неприменении к договору лизинга специальных правил, регламентирующих договор аренды здания или сооружения) подлежит государственной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года.
--------------------------------
<*> В ст. 20 Закона "О финансовой аренде (лизинге)" упоминается лишь о регистрации в государственных органах предмета лизинга (авиационной техники, морских и других судов) либо о регистрации права на предмет лизинга в соответствии с требованиями действующего законодательства.
6. Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК, ст. 3 Закона). Для финансовой аренды характерно приобретение арендодателем вещей исключительно с целью инвестирования в форме предоставления имущества. Предмет договора финансовой аренды передается арендатору как в пользование, так и во владение. Отношения по предоставлению права пользования арендованным имуществом с сохранением права владения за арендодателем договором финансовой аренды не регламентируются.
Чаще всего в качестве предмета договора финансовой аренды (лизинга) передаются: транспортные средства (гражданские самолеты, легковые и грузовые автомобили, морские суда, рыболовецкие суда), строительная техника (краны, бетономешалки), сельскохозяйственное оборудование (оборудование для растениеводства и животноводства), оборудование связи (радиостанции, космические спутники), электронное, энергетическое и иное оборудование и др.
Лизинговое имущество может быть передано в сублизинг (ст. 8 Закона). Передача имущества в сублизинг осуществляется по правилам обычной субаренды.
Арендная плата. Общая сумма лизинговых платежей за весь период действия договора включает, как правило, стоимость лизингового имущества, проценты, уплачиваемые лизингодателем за пользование кредитом, поскольку предполагается, что лизингодатель покупал имущество за счет кредита, а также оплату услуг лизингодателя (ст. 28 Закона). Таким образом, общий объем лизинговых платежей превышает покупную цену имущества, а разница составляет прибыль лизингодателя <*>. Порядок, размеры и сроки периодических платежей определяются в договоре таким образом, чтобы понесенные лизингодателем в связи с приобретением имущества затраты были возмещены последнему в возможно короткие сроки. С этой целью в законодательстве устанавливаются ускоренные сроки амортизации лизингового оборудования и других технических средств.
--------------------------------
<*> Сказанное означает также, что для лизингополучателя сумма лизинговых платежей выше, чем цена приобретения имущества за счет собственных средств или банковского кредита. И это один из недостатков договора финансовой аренды (лизинга).
Срок договора. Договор финансовой аренды (лизинга) заключается на определенный срок (п. 4 ст. 15 Закона). Как правило, это срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества. Возможность заключения договора на неопределенный срок (или без указания срока) исключена, поскольку по договору лизинга предполагается точный расчет ставок лизинговых платежей исходя именно из срока договора (п. 1 ст. 28 Закона). Следовательно, этот срок должен быть известен уже при заключении договора.
Риск случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества. Как известно, согласно общему правилу ст. 211 ГК, названные риски несет собственник имущества. В отношениях по финансовой аренде риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору, т.е. к несобственнику, если иное не предусмотрено договором
(ст. 669 ГК).
Своеобразием отличается и момент перехода рисков. Согласно п. 1 ст. 668 ГК предполагается (если иное не предусмотрено договором), что предмет лизинга передается арендатору не арендодателем (лизингодателем), а непосредственно продавцом лизингового имущества. Поэтому и моментом перехода рисков является, как правило, момент передачи лизингового имущества арендатору (лизингополучателю) продавцом, а не арендодателем как
собственником (ст. 669 ГК). Правило это диспозитивное. Договором может быть установлен и иной момент перехода рисков.
7. Права и обязанности сторон. Для договора финансовой аренды (договора лизинга) характерно особое, отличное от общих положений о договоре аренды распределение прав и обязанностей между его сторонами. Его основной смысл состоит в следующем.
Главная обязанность лизингодателя - финансирование покупки лизингового имущества. Поэтому лизингодатель в силу закона либо в силу условий договора освобождается от большинства обычных обязанностей арендодателя. В частности, от обязанности передачи лизингополучателю арендованного имущества (п. 1 ст. 668 ГК); обеспечения условий его надлежащей эксплуатации, поскольку зачастую по условиям договора осуществление капитального ремонта возлагается на арендатора; от несения рисков случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества (ст. 669 ГК). Арендодатель также освобожден от ответственности перед арендатором за невыполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе (п. 2 ст. 670 ГК). Данные обстоятельства подчеркивают преимущественно финансовый характер обязанностей на стороне лизингодателя.
Вчисле обязанностей, дополняющих традиционные обязанности арендодателя, следует назвать: обязанности лизингодателя приобрести в свою собственность по договору купли-продажи избранное арендатором имущество у продавца, указанного арендатором (ст. 665 ГК), уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу
(ст. 667 ГК).
На лизингополучателя, напротив, помимо обычных обязанностей возлагаются, как правило, дополнительные. Так, в силу ст. 669 ГК предполагается, что лизингополучатель несет бремя рисков, связанных со случайной гибелью или случайным повреждением предмета договора лизинга. Как уже отмечалось, обязанности по эксплуатации имущества и несению расходов по его капитальному ремонту по соглашению сторон обычно возлагаются на лизингополучателя.
Заметим также, что лизингополучатель наделяется рядом прав и обязанностей в отношении продавца по договору купли-продажи лизингового имущества, с которым непосредственно в договорных отношениях не состоит. Так, лизингополучатель имеет права и несет обязанности (кроме обязанности оплаты приобретенного имущества), предусмотренные ГК для покупателя по договору, заключенному между арендодателем и продавцом арендованного имущества. В частности, право предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества, сроков поставки и т.д., право с согласия арендодателя расторгнуть договор куплипродажи с продавцом и др. (п. 1 ст. 670 ГК).
Вотношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы
(ст. 326 ГК).
Выкуп арендованного имущества не относится к обязательным признакам договора финансовой аренды. Предмет лизинга возможно выкупить в собственность лизингополучателя, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 28 Закона).
Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК). Для этого необходимо заплатить выкупную цену, которая обычно определяется на момент выкупа. В выкупную цену, как правило, не засчитывается арендная плата, внесенная за период аренды. Иначе в договоре финансовой аренды. Договором может быть предусмотрено (и, как правило, предусматривается), что в лизинговые платежи включается выкупная цена предмета лизинга (п. 1 ст. 28 Закона).
Важная особенность ответственности по договору финансовой аренды предусмотрена п. 2 ст. 670 ГК. Если иное не установлено договором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Из договора купли-продажи могут вытекать, в частности, требования в отношении качества, комплектности, сроков поставки, места передачи имущества и т.п. В подобных ситуациях арендатор вправе предъявлять требование непосредственно продавцу имущества (п. 1 ст. 670 ГК). В случае же выбора продавца арендодателем арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора куплипродажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность, арендодатель и продавец выступают как солидарные должники
(ст. 323 ГК).
Расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам о расторжении договора аренды. Частным случаем основания расторжения договора по требованию лизингополучателя, корреспондирующим с обычным основанием для досрочного расторжения договора, названным в п. 1 ст. 620 ГК, является правило п. 2 ст. 668 ГК. Согласно названной статье, если по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, имущество не предоставлено арендатору в срок, то арендатор вправе потребовать расторжения договора.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. Гл. 13 - 19.
Газман В.Д. Финансовый лизинг. Учебное пособие. М., 2003. Гл. 1 и 2. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. Разд. 2.
Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1996.
Глава 6. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Обеспечение потребности граждан в жилище. Понятие и виды жилищных фондов
1. Среди договоров о передаче имущества в пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную функцию - он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого человека - потребности в жилье.
В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретать собственное жилье. Во-первых, жилье имеет значительную стоимость, и не у каждого есть средства для его приобретения. Во-вторых, собственник несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК), что предполагает применительно к жилому помещению обязанность нести расходы по его содержанию. Собственник, по общему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК). Кроме того, частная собственность на жилые помещения начала развиваться в нашей стране сравнительно недавно. До 90-х гг. XX столетия жилищный фонд находился преимущественно в государственной собственности и основная часть населения пользовалась жильем по договору найма.
Реформа экономических отношений конца 80-х начала 90-х гг. не могла не затронуть отношения в жилищной сфере. В ст. 10 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" <*> среди объектов права собственности граждан были названы жилые дома и квартиры. Причем, в отличие от ГК РСФСР 1964 г., число жилых помещений, которые могли находиться в собственности гражданина, законом не ограничивалось. В п. 3 ст. 13 Закона предусматривалось право нанимателя жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда и членов его семьи на приобретение этого помещения в собственность путем выкупа. Это положение нашло развитие в Законе РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <**>.
--------------------------------
<*> ВВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.
<**> ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
В процессе жилищной реформы в РФ значительная часть государственного жилищного фонда была передана в собственность муниципальных образований.
Как показывает опыт последних лет, эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем является не строительство жилья с целью передачи по договорам социального найма, а предоставление бюджетных субсидий на его приобретение, в том числе, с использованием механизма государственных жилищных сертификатов.
Указанные тенденции отражены в Федеральной целевой программе "Жилище", рассчитанной на период 2002 - 2010 гг. <*>. В соответствии с данной Программой приняты подпрограммы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Так, Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2003 г. N 700 утверждена подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 гг. <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770; 2002. N 7. Ст. 700. <**> СЗ РФ. 2003. N 48. Ст. 4676.
Главной целью подпрограммы является обеспечение жильем семей военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, содержащихся за счет средств федерального
бюджета сотрудников органов внутренних дел РФ, Государственной противопожарной службы Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, увольняемых со службы из указанных органов и учреждений, граждан, уволенных с военной службы (службы), граждан, подлежащих переселению из закрытых военных городков, поселков, учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности, и других приравненных к ним лиц.
Гражданам перечисленных категорий, имеющим право на получение субсидии и решившим участвовать в подпрограмме, субсидия предоставляется в размере, равном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме площади жилья, установленной для семей разной численности.
В настоящее время разрабатывается новая программа обеспечения граждан России жильем, в которой важное место занимают положения о развитии ипотечного кредитования при финансировании строительства жилых домов.
Государственный жилищный сертификат - именной документ, подтверждающий право гражданина на получение безвозмездной жилищной субсидии за счет средств федерального бюджета, которая может использоваться только на приобретение (строительство) жилья.
Сертификат не является ценной бумагой, не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством <*>.
--------------------------------
<*> См.: Постановление Правительства РФ от 19 марта 2002 г. N 168 "О совершенствовании деятельности по реализации федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" // СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1145; Федеральный закон от 25 октября 2002 г. "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4188.
В рамках Федеральной целевой программы "Жилище" были разработаны также подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" <*>, подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" и др.
--------------------------------
<*> См.: СЗ РФ. 2002. N 35. Ст. 3386.
Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения предусматривает возможность решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" <*> была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1)предварительная квалификация (одобрение) заемщика;
2)оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;
3)подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;
4)оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;
5)заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Гражданину, утратившему жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, в результате обращения взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке может быть предоставлено жилое помещение из фондов жилья для временного поселения (ст. 108.1 ЖК).
Развитие частной собственности в жилищной сфере привело к расширению круга потенциальных наймодателей. В ст. 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <*> (далее - Основы федеральной жилищной политики) было проведено разграничение двух видов договора о предоставлении жилых помещений в пользование:
--------------------------------
<*> ВВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
а) договор найма, заключавшийся в отношении жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (ст. 14);
б) договор аренды, в котором на стороне арендодателя могли выступать любые собственники жилых помещений, а на стороне нанимателя - граждане и юридические лица (ст. 17).
Однако нормы об аренде (имущественном найме) оказались малоэффективными при регулировании отношений найма жилых помещений, так как не позволяли должным образом обеспечить интересы сторон, учесть все особенности данного договора (к примеру, определить права и обязанности совместно проживающих с нанимателем лиц, основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке и т.д.).
После принятия части второй ГК договор, называвшийся в Основах федеральной жилищной политики договором найма, стал именоваться договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а договор аренды жилого помещения - договором найма <*> жилого помещения. ГК исключил из числа нанимателей по договору найма жилого помещения юридических лиц - они могут получить жилое помещение за плату во временное пользование по договору аренды (п. 2 ст. 671 ГК). При этом сохраняет силу требование об использовании жилья по назначению - только для проживания граждан.
--------------------------------
<*> В научной литературе и некоторых нормативных актах этот договор называется договором коммерческого найма. Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку оно не предусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие "коммерческий" ассоциируется обычно с осуществлением субъектом предпринимательской деятельности. Термин впервые использован в кн. "Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель" под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова (М., 1996). К тому же понятие "договор коммерческого найма" используется в законодательных актах субъектов Федерации применительно к договорам, опосредующим предоставление жилья из государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования (см., например: ст. 11 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики в городе Москве").
2. Понятие "жилищные правоотношения" в большинстве современных научных исследований рассматривается в широком смысле, как любые отношения, связанные с управлением жилищными фондами, приобретением и пользованием жилыми помещениями. Объединяет все эти разнообразные отношения правовая цель - обеспечение потребности граждан в жилье и объект, по поводу которого они возникают, - жилое помещение. Жилищными можно считать отношения по постановке гражданина на учет для получения жилья по договору социального найма, а также отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем из этого договора, и т.д. Понятие "жилищные правоотношения" в указанной трактовке включает в себя как отношения, основанные на началах власти и подчинения, так и отношения, в которых субъекты равноправны, имущественно обособлены. Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым помещением, рассматривают как разновидность гражданских правоотношений <*>.
--------------------------------
<*> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003. С. 5.
3. Совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц,
признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на находящееся в залоге у кредитора жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, образует жилищный фонд (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики).
Вжилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ст. 4 ЖК).
Жилищный фонд неоднороден - он различается по субъектам права собственности, формам использования. В последние годы его структура изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц.
Взаконодательстве, а также научной литературе жилищные фонды классифицируются на виды по нескольким основаниям. Согласно ЖК жилищный фонд подразделяется на государственный, общественный, фонд жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный. Данная классификация не согласуется с существующими в настоящее время формами собственности и нуждается в корректировке.
Вст. 7 Основ федеральной жилищной политики выделен частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд <*>. Приведенная классификация более соответствует закрепленным в Конституции РФ и ГК формам собственности. Однако, избрав критерий формы собственности, вряд ли следует выделять общественный жилищный фонд. Он входит в частный жилищный фонд.
--------------------------------
<*> До принятия Федерального закона от 21 апреля 1997 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913) выделялся также коллективный жилищный фонд, т.е. фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. При этом нарушался единый классификационный критерий, так как общая собственность не рассматривается в качестве формы собственности, а указывает лишь на наличие у имущества нескольких собственников.
К частному жилищному фонду относятся:
1)фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных
ижилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2)фонд, находящийся в собственности юридических лиц - частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
В государственный жилищный фонд входят:
1)ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
2)фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Существует также муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
В зависимости от условий использования жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, можно выделить:
а) жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Основ федеральной жилищной политики). Этот фонд формируется с обеспечением гласности из государственного и