Тема 7. Общие положения о договоре аренды

Оглавление

Тема 7. Общие положения о договоре аренды 1

1. Понятие и общая характеристика договора аренды. Виды договора. 1

Виды договоров аренды: 1

2. Стороны договора. 2

3. Форма договора аренды и последствия несоблюдения. 3

4. Условия договора. Права и обязанности сторон. 3

Условия договора 3

Предмет договора 3

Виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. 3

Права и обязанности сторон 5

Арендодатель 5

5. Последствия ненадлежащего исполнения договора аренды. 6

6. Прекращение договора аренды. 6

1. Понятие и общая характеристика договора аренды. Виды договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (ст. 608)

Под договором аренды понимается гражданско-правовая сделка, субъектами которой являются арендодатель и арендатор.

При этом имущество арендодатель передает арендатору за плату, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Кроме того, договор аренды предполагает собственно обязательство арендодателя передать имущество, поэтому договор аренды является консенсуальным, то есть для его заключения достаточно договоренности между арендатором и арендодателем о предоставлении первому имущества.

Арендодатель может предоставить арендатору в отношении имущества либо только право временного пользования, либо в целом и право временного пользования, и право владения. Конкретный вид права оговаривается арендодателем и арендатором при заключении договора аренды. Также при заключении договора аренды оговаривается период осуществления этих прав арендатором.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Виды договоров аренды:

• договор субаренды;

• договор аренды квартиры;

• договор аренды нежилого помещения;

• договор аренды автомобиля;

• договор аренды транспортного средства;

• договор аренды жилого помещения;

• договор аренды оборудования;

• договор аренды земельного участка;

• договор аренды гаража;

• договор финансовой аренды (лизинг);

• договор аренды предприятия;

• договор аренды имущества;

• договор аренды с правом выкупа.

2. Стороны договора.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

• физические и юридические лица,

• а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Арендодатель - это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве имущество.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. (Ст. 608)

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» <1> от имени гражданина, находящегося под опекой или попечительством, не может быть заключен договор аренды принадлежащего ему имущества на срок, превышающий пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора.

Арендодателями могут быть также государственные и муниципальные предприятия. Необходимость получения согласия собственника имущества на заключение договора аренды обусловлена видом вещного права, на котором имущество передано предприятию (ст. ст. 295, 297 ГК). Предприятие, обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе самостоятельно заключать договоры аренды принадлежащего ему имущества, не относящегося к недвижимому.

Договор аренды имущества, принадлежащего собственнику, вправе от своего имени заключить доверительный управляющий, которому это имущество передано в управление. В силу ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. При этом срок заключаемого управляющим договора аренды может превышать срок договора доверительного управления, если договором доверительного управления прямо не предусмотрен запрет на совершение управляющим договоров, сроки действия которых находятся за пределами срока его полномочий. Если в доверительное управление передано недвижимое имущество, распоряжение таким имуществом доверительный управляющий осуществляет исключительно в случаях, прямо предусмотренных договором доверительного управления.

Арендатор - это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое принимает передаваемое ему арендодателем имущество.

3. Форма договора аренды и последствия несоблюдения.

4. Условия договора. Права и обязанности сторон.

Условия договора

Предмет договора

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). (ст.607)

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.