9053

71

В открывшимся окне «Формат линии тренда» (рис. 14) выбираем вид уравнения регрессии «Экспоненциальная» (1).

Должны быть включены:

«Показывать уравнение на диаграмме» (2);

«Поместить на диаграмму величину достоверности аппроксимации

R^2» (3).

Рис. 15. График линии тренда в среде Microsoft Excel

Получаем график линии тренда (рис. 15) экспоненциального уравнения регрессии:

где a, b – коэффициенты парной нелинейной регрессии (экспоненциальное уравнение регрессии);

e – экспонента (число Эйлера e ≈ 2,718).

С помощью Microsoft Excel рассчитаем значения коэффициентов экспоненциального уравнения регрессии (рис. 15).

Для проверки выбора факторов стоимости необходимо выполнить расчет коэффициента детерминации.

Найдем с помощью Microsoft Excel значение коэффициента детерминации, характеризующего величину достоверности аппроксимации:

2 = 0,85.

Коэффициент детерминации 2 показывает степень соответствия

трендовой модели исходным данным. Его значение может лежать в диапазоне

от 0 до 1. Чем ближе 2 к единице, тем точнее модель описывает имеющиеся

данные.

Рис. 16. Результаты корреляционно-регрессионного анализа в среде Microsoft Excel

Получаем регрессионную модель для оценки земельных участков на

На заключительном этапе выполнения практического задания студенты расситывают стоимость земельного участка на основе полученной регрессионной модели согласно своему варианту.

17 Основы управления недвижимостью

Управление – сознательная, целенаправленная и систематическая деятельность субъекта управления, направленная на эффективное функционирование объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Управление недвижимостью – профессиональная деятельность, направленная на устойчивое функционирование, повышение доходности и ликвидности объектов недвижимости.

Врыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости и его функционального назначения.

Взависимости от масштабности и структуры объекта управления

выделяют следующие уровни управления недвижимостью (рис. 17).

74

обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;

формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости;

обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач.

Управление портфелем недвижимости – это деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель активов направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

Управления в данном случае – это максимизация дохода, приносимого совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Так же, как и на фондовом рынке, возможны различные по составу портфели – «агрессивные», «консервативные» и прочие в зависимости от готовности инвестора идти на риск.

Управление портфелем активов состоящих из объектов недвижимости представляет собой основу деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН).

Целью ЗПИФН является приобретение объектов недвижимости и прав на недвижимость для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости.

Закрытые ПИФы недвижимости – это удобный инструмент для инвестирования в коммерческую и жилую недвижимость. Частному инвестору не нужно в одиночку покупать торговый центр или большой склад, чтобы получать доход от сдачи его в аренду. Достаточно вложить свои средства в паевой фонд, который купит объект недвижимости для всех своих пайщиков.

Фонды, инвестирующие в недвижимость, как правило, закрытые. Это связано с особенностью покупки недвижимости: фонд собирает деньги только в определенный промежуток времени. Когда собрана необходимая сумма, прием средств прекращается («закрывается»), фонд покупает недвижимость и становится ее собственником.

Через заданный промежуток времени (3 или 5 лет) – фонд продает недвижимость, ожидая заработать на возможном росте ее стоимости. Такие фонды также могут выплачивать пайщикам доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Закрытые ПИФы недвижимости ориентированы на инвесторов, заинтересованных в долгосрочных инвестициях на рынке недвижимости.

75

Например, услуги по управлению активами через закрытые ПИФы недвижимости предоставляет АО «Сбербанк Управление Активами». Управление портфелем недвижимости требует решения следующих задач:

формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, различающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и другим характеристикам;

актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие объектов недвижимости) в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Управление портфелем недвижимости связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, следует выделить следующие:

разработка общей инвестиционной стратегии;

подбор объектов для инвестирования и продажи;

отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров;

подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвесторами и разработка предложений по актуализации портфеля;

перечисление чистых доходов портфеля инвесторам.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного времени от своего имени свершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Согласно сложившей практике управление недвижимым имуществом подразделяется на следующие виды:

-управление эксплуатацией (Facility Management, FM);

-управление недвижимой собственностью (Property Management, PM);

-управление активами (Asset Management, AM).

Управление инфраструктурой здания (управление эксплуатацией)

Facility Management – это управление инфраструктурой здания: инженерно-техническая эксплуатация, комплексная уборка, организация охранных и иных услуг. На рынке существуют компании, специализирующиеся только на предоставлении услуг Facility Management.

К инфраструктурному обслуживанию относят клининговые услуги, управление автопарком, организация питания (кейтеринг). Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 25-40% валового дохода объекта имущественного комплекса в зависимости от его особенностей.

76

Управление эксплуатацией (Facility Management, FM) направлено на обеспечение требуемого уровня функциональных свойств объекта недвижимости. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:

технического обслуживания объекта;

содержание объекта;

ремонтов объекта.

Техническое обслуживание должно включать:

обслуживание конструктивных элементов;

обслуживание инженерных систем:

Обслуживание систем электроснабжения и освещения;

Обслуживание систем резервного электроснабжения;

Обслуживание систем вентиляции и кондиционирования;

Обслуживание газового хозяйства;

Обслуживание систем теплоснабжения;

Обслуживание систем холодоснабжения;

Обслуживание систем водоснабжения и канализации;

Обслуживание противопожарных систем;

Обслуживание подъемно-транспортного оборудования;

Обслуживание слаботочных систем обеспечения безопасности;

Обслуживание слаботочных информационных систем;

Обслуживание слаботочных систем обработки и передачи данных;

Обслуживание систем автоматизированного управления и диспетчеризации;

Обслуживание автоматических дверей, ворот, шлагбаумов;

Обслуживание специальных систем, оборудования и объектов;

Проведение электроизмерительных работ.

аварийное обслуживание;

диспетчеризацию.

Содержание объекта.

санитарное содержание объекта:

уборка объекта;

удаление мусора и бытовых отходов;

дезинсекция (уничтожение насекомых);

дератизация (уничтожение грызунов).

содержание прилегающего земельного участка:

уборка земельного участка;

вывоз мусора и снега;

озеленение;

содержание зеленых насаждений;

содержание элементов благоустройства земельного участка и малых архитектурных форм;

подготовка объекта к праздникам.

77

Ремонты объекта:

текущий ремонт;

капитальный ремонт;

модернизация;

реконструкция.

Таким образом, техническая эксплуатация объекта недвижимости включает в себя:

техническое обслуживание зданий, инженерных сооружений, систем и оборудования в соответствии с графиком обслуживания и плановопредупредительных ремонтов;

бесперебойное обеспечение объектов недвижимости энергоресурсами, проведение мероприятий по энергосбережению;

проведение мероприятий по охране труда, технике безопасности, пожарной безопасности;

получение лицензий, оформление разрешительных документов на осуществление регламентируемых видов деятельности, регистрация в государственном реестре опасных производственных объектов, выполнение которых возложено на службу технической эксплуатации;

привлечение подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ (услуг);

хранение нормативно-технической и иной документации.

Управление собственностью (управление имуществом, управление недвижимостью)

Управление недвижимостью (Property Management, PM) – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Property Management – это услуги по обеспечению успешной эксплуатации объекта недвижимости не только с технической точки зрения. В дополнение к комплексной эксплуатации Property Management включает сдачу помещений в аренду, работу с арендаторами, ведение договоров аренды, обеспечение своевременной оплаты аренды, выполнение договорных обязательств, ведение бухгалтерской отчетности и т.д.

Property Management традиционно относят к управлению денежными потоками от аренды в интересах собственника недвижимости. Владелец недвижимости получает комплекс услуг, объединяющих техническое и финансовое обслуживание.

78

Недвижимость как финансовый актив (способ вложения капитала). Управление инвестиционным портфелем недвижимости.

Если рассматривать типы управления недвижимостью в качестве иерархии, высшей ступенью является Asset Management.

Asset – капиталовложение, инвестиция, актив, имущество. Здесь имущество (актив) рассматривается, как объект для инвестирования. Недвижимость, как финансовый актив является одним из наиболее надежных и безопасных способов вложения денежных средств.

Asset Management – управление объектом на всех стадиях его существования, включает совокупность услуг, направленных на достижение максимальной стоимости объекта недвижимости: финансовый менеджмент, оценка стоимости, перепрофилирование и оптимизация использования объекта, коммерческое управление, управление рисками, маркетинг и сдача в аренду, управление строительными проектами, услуги по технической эксплуатации.

В Asset Management входят услуги по Property Management, однако предполагается гораздо больше полномочий сточки зрения стратегического развития объекта.

Отдельно выделяют Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом, консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации.

Основные бизнес-операции по управлению недвижимостью – это покупка, продажа, аренда, управление договорами и контроль эксплуатации объектов.

Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Всоответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491), содержание общего имущества включает в себя: текущий и капитальный ремонт, а также другие работы.

Вприложении № 4 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» дан перечень работ по содержанию жилых домов.

79

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2)управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)управление управляющей организацией (ДУК).

Под управлением многоквартирным домом следует понимать управление общим имуществом собственников помещений. Многоквартирные дома представляют собой единый имущественный комплекс, составной частью которого является общее имущество собственников помещений. В состав общего имущества, в том числе включаются конструкции, оборудование, инженерные системы, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства.

Принято выделять два вида общей собственности на недвижимость: долевую и совместную (ст. 244 ГК РФ). Согласно ст. 36 ЖК РФ общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При приобретении в собственность помещения (не обязательно жилого) в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме. Собственнику помещения в многоквартирном доме не допускается осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется одним из трех разрешенных способов: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом) и управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

Рассмотрим подробнее объединение собственников помещений в многоквартирном доме в форме товарищества.

Жилищный кодекс возлагает функцию управления многоквартирными домами на товарищества собственников жилья (ТСЖ). Здесь нужно напомнить, что согласно Федеральному закону «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 05.05.2014 № 99-ФЗ с 01.09.2014 г. появилась новая организационно-правовая форма некоммерческих корпоративных организаций, как товарищество собственников недвижимости (ТСН). Некоторое время в законодательстве имело место противоречие между действующими нормативами. Например, в Жилищном кодексе не было упоминания о ТСН, а в новой редакции Гражданского кодекса отсутствовало ТСЖ.