7948

марта 1996 г. № 430;

∙Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996

г. № 293;

∙Постановление Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26

августа 1996 г. № 1010;

∙Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. № 71 «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты»»; присвоен статус Президентской программы согласно Указу Президента РФ от 28

января 1998 г. № 102.

Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского Кодекса Российской Федерации стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

Принятие Гражданского Кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским Кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского Кодекса РФ в 1997 г. был принят Федеральный Закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной

181

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

∙вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество

исделок с ним;

∙государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

∙государственной регистрации подлежат:

право собственности на недвижимое имущество;

сделки с недвижимостью;

ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление)

∙создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

∙государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);

∙государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 г. Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

∙в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);

∙ в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования

182

предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;

∙изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а

также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Регулирование отношений по поводу залога недвижимости специальным законодательным актом, а не ограничение только ГК РФ, понадобилось в первую очередь потому, что суть залога недвижимости кроется в самих экономических и иных характеристиках предмета ипотеки, которые можно свести к следующим:

∙недвижимость обладает более высокой, чем движимое имущество, и относительно устойчивой рыночной ценой с доминирующей тенденцией к ее повышению;

∙прикрепленность недвижимости к земле, т. е. ее физическая устойчивость, позволяет оставить предмет ипотеки во владении и пользовании залогодателя;

∙недвижимое имущество можно индивидуализировать наиболее полным образом посредством его кадастрово-технического учета и государственной регистрации прав на это имущество и сделок с

ним.

Указанные характеристики недвижимого имущества предопределяют

183

специальное правовое регулирование, иначе — правовую форму отношений по поводу ипотеки. Сама правовая форма ипотеки способствует становлению того, что в развитых зарубежных правопорядках называется ипотечной системой, включающей законодательство, регулирующее ипотеку, и государственную регистрацию ипотечных сделок. Любое государство, в том числе и Российская Федерация, заинтересовано в развитии национальной ипотечной системы, поскольку последняя гарантирует юридическую значимость и действительность всех действий, имевших место по поводу залога недвижимости, вследствие чего сама ценность недвижимого имущества значительно повышается. Всe вышеизложенное и определяет необходимость особого, отличного от залога движимого имущества, регулирования ипотеки.

Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако вместе с ответами на имевшиеся вопросы появились новые, многие из которых остаются спорными и ceгодня.

6.1. Тестовые вопросы к главе 6

1.Какой закон является основным источнком права для регулирования отношений по поводу залога недвижимости:

А) Жилищный Кодекс РФ Б) Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» В) Закон РФ «О залоге»

Г) Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)

2.Какие особенности недвижимости являются специфическими:

А) Высокая стоимость Б) Неразрывная связь с землей

В) Необходимость проведения процедуры оценки

184

Г) Высокая ликвидность

185

Глава 7. Методические указания для выполнения расчетной работы

7.1 Задание на выполнение работы

Задание №

на выполнение расчетной работы по дисциплине

«Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК)»

Студенту_______________________ группы ___

Состав работы: реферат и расчетная часть.

Тема реферата

__________________________________________________

Исходные данные для выполнения расчетной части

Справочные данные

Средняя стоимость 1м2 жилья, тыс. руб. и стандартная площадь квартир, м2

Работа должна быть выполнена на листах формата А 4, подшита и содержать: титульный лист, бланк задания с исходными данными в соответствии с номером варианта, оглавление, реферат и подробно оформленную расчетную

186

часть с расшифровкой формул и указанием размерности полученных результатов и список литературы.

Работа состоит из двух частей: реферативной и расчетной.

Реферативная часть Объем реферативной части должен составлять не менее 10 и не более 15

печатных страниц шрифтом №14 через 1 интервал.

Тема реферата выбирается из нижеприведенного списка в соответствии с порядковым номером студента в списке группы.

Темы рефератов

1.Развитие долевого строительства жилья.

2.Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования.

3.Отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования.

4.Предмет ипотеки и обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

5.Основные российские законы в области ипотечных отношений.

6.Закладная и договор об ипотеке.

7.Типовая процедура ипотечного кредитования.

8.Субъекты системы ипотечного кредитования и их функции.

9.Назначение первичного и вторичного ипотечного рынка.

10.Основные модели ипотеки.

11. Российские двухуровневые модели.

12.Российские ссудо-сберегательные модели.

13.Инвестиционно-строительная модель.

14.Российские одноуровневые модели.

15.Модель с реализацией жилья в рассрочку.

16.Ипотечное кредитование по месту работы заемщика.

17.Методы определения максимального размера ипотечного кредита

18.Процедура андеррайтинга в системе ипотечного кредитования.

19.Способы погашения ипотечных кредитов.

187

20.Риски систем ипотечного жилищного кредитования.

21.Ипотечное кредитование в США.

22.Ипотечное кредитование в европейских странах.

23.Опыт ипотечного кредитования в Москве.

24.Приобретение жилья с использованием жилищных сертификатов.

25.Опыт ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге.

26.Системы стройсбережений в Москве и Санкт-Петербурге 27.Основные положения программы «Доступное и комфортное жилье» 28.Основные положения ипотечной программы «Молодая семья» 29.Ипотечная программа обеспечения жильем военнослужащих. 30.Стратегия развития ИЖК в Нижегородской области.

31.Проблемы развития ссудо-сберегательных схем в России. 32.Принципы организации и деятельности кредитных союзов. 33. Ипотека элитного жилья 34.Особенности ипотеки зарубежной недвижимости

35. Особенности ипотеки для военнослужащих

36.Перспективы развития жилищно - строительных кооперативов.

37.Причины ипотечного кризиса в США.

38.Структура рынка жилья.

39.Виды ценных ипотечных бумаг

40.Условия досрочного погашения ипотечного кредита.

41.Страхование в системе ИЖК.

42.Состояние жилищного строительства в России.

43.Государственные и региональные ипотечные программы в РФ.

44.Современные способы приобретения жилья в РФ.

45.Основные параметры ипотечных программ. 46.Влияние финансового кризиса на систему ИЖК в РФ. 47.Ипотека земельных участков.

48.Состояние жилищной проблемы в РФ.

188

49.Предпосылки развития системы ИЖК в РФ.

50.Принципы организации и деятельности жилищно - накопительных кооперативов.

51.Анализ основных социальных моделей ИЖК

52.Задачи, решаемые Федеральным Агентством ИЖК

53.Секьюритизация в ипотечном жилищном кредитовании.

Исходные данные для выполнения расчетной части приведены в таблицах 1 и 2

Таблица 1

Условия кредитования коммерческих банков (по состоянию на 01.12.2015 г.)

Таблица 2

Варианты заданий

Исходные данные о доходах и ликвидной недвижимости семьи

189

семьи,чел

Тема реферата и исходные данные задания на выполнение работы заносятся студентом в бланк задания из табл 1 и 2. Номер темы реферата и варианта расчетной части должен соответствовать порядковому номеру студента в списке группы.

Расчетная часть

Одним из основных направлений улучшения жилищных условий населения в настоящее время и в обозримом будущем является приобретение жилья в кредит с использованием залоговых отношений (ипотеки).

Поэтому для потенциальных покупателей жилья, которыми, как правило, являются отдельно взятые семьи (домохозяйства), наибольший интерес представляют следующие вопросы:

−максимально возможный размер ипотечного кредита;

−размер структурных составляющих стоимости приобретаемого жилья, для определения источников получения денежных средств;

−возможность приобретения жилья с потребительскими качествами, определяемыми в соответствии с материальным положением семьи;

−размер ежемесячных отчислений на погашение ипотечного кредита, полная стоимость приобретаемого жилья и др.

Целью настоящей расчетной работы является приобретение студентами практических навыков выполнения расчетов для определения возможности участия потенциальных покупателей в ипотечных программах

идоступности рынка первичного и вторичного жилья в зависимости от материальных возможностей семьи.

Расчетная часть состоит из разделов:

−расчет инвестиционного потенциала семьи для приобретения жилья;

190