6603

61

коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, которые устанавливаются субъектом Федерации.

Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

Порядок определения размера субсидии и порядок ее предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидии, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода этой семьи устанавливаются Правительством РФ.

Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или уполномоченным им учреждением. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых из бюджетов субъектов Федерации. Субъектам Федерации на данные цели из федерального бюджета может предоставляться финансовая помощь, рассчитанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством РФ. Структуры, которые будут заниматься начислением субсидий, должны финансироваться за счет региональных бюджетов на основании закона субъекта Федерации.

Размер субвенции из бюджета субъекта федерации рассчитывается исходя из статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровня среднедушевых доходов и из региональных стандартов: нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям, максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Механизм предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг возник в связи с принятием государством программы перехода к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг. С января 2005 г. население России оплачивает практически полную стоимость (около 95% в среднем по России) жилищно-коммунальных услуг. Считается, что оплата жилищно-коммунальных услуг установилась в размере, обеспечивающем возмещение всех издержек на содержание и ремонт жилья, с одновременным принятием мер социальной защиты граждан.

Вступление в силу Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» – закона о разграничений полномочий между различными уровнями власти, а также Федерального закона № 184 ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ» и Федерального закона № 122-ФЗ определяет новый этап преобразований в сфере предоставления льгот и субсидий ЖКХ.

62

В соответствии с вышеперечисленными федеральными законами распределены полномочия по социальной защите граждан между органами государственной власти и субъектов РФ. Органы местного самоуправления с 1 января 2005 г. не наделены полномочиями по социальной поддержке граждан.

Почти все льготы, прежде предоставляемые гражданам, отменены. Для тех категорий граждан, социальная защита которых является по новому законодательству полномочиями Российской Федерации (федеральные льготники), к которым относятся участники ВОВ, инвалиды и семьи, имеющие детейинвалидов, «чернобыльцы» и приравненные к ним категории граждан и др., льготы постепенно будут заменены мерами социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг. Объем мер социальной поддержки по каждой категории федеральных льготников определен соответствующим законом. Например, в соответствии с Федеральным законом «О ветеранах» социальная поддержка предоставляется участникам Великой Отечественной войны.

Полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг федеральным льготникам переданы Российской Федерацией органам государственной власти субъектов РФ.

Средства на реализацию переданных полномочий, предусмотренные в составе Фонда компенсаций федерального бюджета в виде субвенций, носят целевой характер и не могут быть использованы на другие цели. При этом форма предоставления этих мер социальной поддержки (скидка в оплате, денежная выплата или денежная компенсация) должна определяться нормативноправовыми актами субъекта РФ. Далее в соответствии с принятой формой определяется порядок предоставления этих мер (куда гражданам обращаться, какие документы предоставлять, порядок финансирования и т.д.).

Итак, органы государственной власти и субъектов РФ должны в обязательном порядке принять решение о форме предоставления социальной поддержки гражданам по оплате жилья и коммунальных услуг в рамках переданных им полномочий РФ, поскольку ни органы местного самоуправления, ни предприятия ЖКХ, предоставлявшие до 1 января 2005 г. льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, подобными полномочиями уже не наделяются.

Для тех категорий граждан, социальная защита которых отнесена к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ (региональные льготники), к которым относятся ветераны труда, репрессированные, а впоследствии реабилитированные граждане, многодетные семьи, специалисты, живущие и работающие в сельской местности, малоимущие граждане должны принять законодательные акты, устанавливающие меры социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг. Далее – разработать формы предоставления этих мер, а также предусмотреть средства в региональных бюджетах, определить порядок предоставления указанных мер.

При установлении в регионах с 1 января 2005 г. мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг в отношении региональных льготников в рамках действующего законодательства возможно предусматривать перевод действовавших ранее натуральных льгот в форму жилищных субсидий.

63

При переводе льгот на оплату жилья и коммунальных услуг в денежные выплаты необходимо учитывать, что система действовавших льгот имела ряд особенностей:

-льгота могла быть индивидуальная (на 1 члена семьи) или на льготника и членов семьи, совместно проживающих;

-в семье мог быть один льготник или несколько льготников (совмещение льгот);

-льготы могли предоставляться в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг или на всю занимаемую площадь и все потребленные услуги;

-льготы могли предоставляться только на жилищные или только на коммунальные услуги, или на все жилищно-коммунальные услуги в целом;

-льготы могли предоставляться на жилищные услуги на всю семью, а коммунальные – на одного льготника;

-не было виртуальных льгот; каждая семья, имеющая в своем составе льготника или несколько льготников, имела конкретную начисленную льготу; льгота, как правило, предоставлялась в размере 50 % оплаты и в виде скидки в оплате (уменьшение платежа);

-льготы могли предоставляться только в муниципальном и государственном жилищном фонде либо в приватизированных квартирах, а также в жилищном фонде независимо от форм собственности.

Единого порядка предоставления льгот гражданам по оплате жилищнокоммунальных услуг не было. В настоящее время при переводе льгот в денежные выплаты необходимо учитывать следующие моменты.

1. Льготы в полном объеме переводятся в денежные компенсации. При этом граждане ежемесячно оплачивают жилищно-коммунальные услуги в полном объеме и обращаются в органы социальной защиты с соответствующими документами для получения компенсации. Компенсация перечисляется на персонифицированные счета граждан (ПСС) либо выдается «на руки» в органах социальной защиты, либо предоставляется иным способом. Такой подход реализован в отношении льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг семьям погибших (умерших) военнослужащих.

2. Льготы трансформируются в денежные выплаты с учетом следующих принципов:

-все льготы становятся индивидуальными (члены семьи не учитываются);

-денежные выплаты рассчитываются исходя из социальной нормы площади жилья на одного человека – 18 кв. метров (федеральный стандарт) и 50% стоимости жилищно-коммунальных услуг в расчете на 1 кв. метр общей площади жилья (федеральный или региональный стандарт стоимости жилищнокоммунальных услуг);

-денежные выплаты вместо льгот предоставляются гражданам, проживающим в том виде жилищного фонда, который определен соответствующим законом. При этом граждане обращаются в органы социальной защиты для оформления получения денежных выплат взамен льгот, которые перечисляются ежемесячно на ПСС либо выдаются вместе с пенсией, либо выделяются из кас-

64

сы органов социальной защиты. При таком подходе денежные компенсации легко учитываются и рассчитываются, но денежные выплаты не соответствуют реально предоставляемым действующим законодательством льготам. Малоимущие семьи, кроме денежной выплаты вместо льгот, могут воспользоваться субсидиями на оплату жилья и коммунальных услуг по программе жилищных субсидий.

3.Льготы отменяются, при этом малоимущие граждане могут воспользоваться субсидиями на оплату жилья и коммунальных услуг на общих основаниях, или же для малоимущих граждан, которые пользовались льготами, предусматривается более низкая доля собственных расходов семьи на оплату жи- лищно-коммунальных услуг (например 12-14 %).

4.Льготы трансформируются в денежные выплаты иным способом, то есть индивидуально по каждой категории льготников.

Предприятия ЖКХ с 1 января 2005 г. при предоставлении социальной поддержки в сфере ЖКХ любым категориям граждан должны руководствоваться региональными законодательными и нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ и заключенными с ними договорами при условии, если указанные меры социальной поддержки будут предоставляться гражданам в форме скидки в оплате жилищно-коммунальных услуг.

Субсидии получают только граждане России: владельцы приватизированного жилья и те, кто проживает в муниципальных и ведомственных домах и квартирах.

Для оформления субсидии необходимо представить следующие докумен-

ты:

- заявление о предоставлении субсидии; - документы о составе семьи заявителя (справку с места жительства);

- копии документов, подтверждающие правовые основания владения и пользования жилым помещением;

- документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов семьи, которые учитываются при решении вопроса о предоставлении субсидии;

- документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и коммунальные услуги, начисленные за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии (отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;

- копии документов, подтверждающие право на льготы или компенсацию по оплате жилья и коммунальных услуг заявителя и членов семьи, зарегистрированных совместно с ним по месту постоянного жительства;

- копии документов, удостоверяющих гражданство РФ заявителя и членов го семьи.

Важно, что к рассмотрению не принимаются справки с прочерком в графе «доходы». Если в одной квартире проживают пенсионер и его неработающий сын (тунеядец), то пенсионер субсидию не получит, потому что доход (пенсия, зарплата, пособие по безработице и т.д.) должны иметь все члены семьи, кроме несовершеннолетних детей.

65

Документы на оформление субсидии предоставляются в районные управления социальной защиты населения.

Всоответствии с положениями Жилищного кодекса РФ субсидии предоставляются только при отсутствии задолженностей при оплате жилищнокоммунальных услуг или при заключении и/или выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

13.Приватизация гражданами жилых помещений

Внастоящее время одним из оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения остается приватизация государственного и муниципального жилья.

Приватизация жилья определяется как бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений

вгосударственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших жилые помещения – по месту бронирования жилых помещений (с. 1 Закона о приватизации).

Принципами приватизации жилья, осуществляемого в соответствии с законом, являются:

1) добровольность;

2) бесплатность;

3) одноразовость.

Принцип добровольности означает, что граждане сами решают, приватизировать занимаемое жилое помещение или нет, и в случае положительного решения, – кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто не будет принимать участие в приватизации.

Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилья каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Однако несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения совершеннолетия.

Согласно ст. 2 Закона о приватизации жилья граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

66

Закон не предусматривает возможность возникновения, как это имело место ранее, совместной собственности на приватизируемые жилые помещения, общая собственность на них может быть только долевой.

С учетом этого в Закон о приватизации жилья была включена ст. 3.1, согласно которой в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Вместе с тем, в статье оговорено, что содержащиеся в ней правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное.

При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие выше указанных лиц, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (призванных на военную службу, выехавших на учебу). Такое согласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 69 ЖК).

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решение о приватизации служебных жилых помещений и находящихся в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (ст.4 Закона о приватизации жилья).

Передача жилых помещений в собственность граждан производится уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (Ст. 6 Закона о приватизации).

Всоответствии со ст. 7 Закона о приватизации передача жилых помещений

всобственность граждан оформляется договором передачи. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

67

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ч. ст. 8 Закона о приватизации).

После осуществления приватизации обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений должны осуществляться теми же предприятиями, которые осуществляли их до приватизации.

Собственники приватизированных жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество, определяемой соразмерно общей площади принадлежащих им жилых помещений.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

14. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В условиях перехода к рыночной экономике получила распространение такая форма решения гражданами своей жилищной проблемы, как долевое участие в строительстве жилья.

Первым специальным федеральным законом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья на основании договора участия в таком строительстве, является Закон об участии в долевом строительстве, вступивший в силу 14 апреля 2005 г.

Кроме установленного Законом порядка привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, возможно привлечение денежных средств в порядке, установленном законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (ст.1 Закона об участии в долевом строительстве).

Существенным различием в способе приобретения жилья при использовании того или другого порядка привлечения денежных средств лиц, желающих приобрести жилье, является то, что в первом случае приобретение жилья основано на договоре, а во втором – на членстве в кооперативе.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется

68

уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Требования, предъявляемые к содержанию данного договора, установлены ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка платежа в течение более трех месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка платежа в течение более чем три месяца, также является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.3 и 6 ст. 5 Закона о долевом участии в строительстве). Застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения застройщиком этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Всоответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора – требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект долевого строительства построен с отступлением от установленных требований, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вслучае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика воз-

69

врата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве.

Особенностью договора участия в долевом строительстве является обеспечение исполнения обязательств по нему залогом. В соответствии со ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве с момента государственной регистрации такого договора предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на данный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке объекты считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору. Залогом в приведенных случаях обеспечивается возврат или уплата денежных сумм, в том числе неустойки (штрафа, пеней) застройщиком участникам долевого строительства при наличии оснований, предусмотренных законом или договором. Требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 23 Закона о долевом строительстве).

15.Использование ипотеки при приобретении жилья

Впоследнее время принимаются меры к более широкому использованию при приобретении жилья такого способа обеспечения исполнения денежных обязательств покупателем, как ипотека.

Ипотека является правовым институтом, облегчающим решение гражданами своей жилищной проблемы. Она представляет собой залог земельного участка, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и регулируется специальным Федеральным законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила

озалоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила. Помимо норм, относящихся ко всем видам ипотеки, Закон об ипотеке содержит специальную главу, посвященную особенностям ипотеки жилых домов и квартир (гл. 13).

Согласно п.1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Всоответствии с абз. 2 п.1 ст. 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке, т.е. с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (см. также п. 3 ст. 340 ГК РФ).

70

Частью 3 ст. 69 Закона об ипотеке предусмотрено, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

С соблюдением тех же правил должен осуществляться и залог незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).

Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотечном обременении.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены гл. 13 Закона об ипотеке. Так, согласно п. 2 ст. 74 не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается, наряду с жилым помещением, соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).

16. Развитие сферы жилищно-коммунального хозяйства. Концессионные соглашения.

Развитие государственного и муниципального секторов в направлении более органичного включения в систему рыночных отношений требует новых партнерских форм взаимодействия публичного и частного капитала. Прежде всего, это относится к инфраструктурным отраслям, в частности к коммунальному комплексу, который должен обеспечить нормальные условия жизнедеятельности городов и поселений.

Качественное улучшение работы коммунального комплекса России требует повышения эффективности управления и привлечения капиталовложений в объемах, существенно превосходящих возможности бюджета. Началом развития государственно-частных партнерств жилищно-коммунального хозяйства России послужит рамочный Федеральный закон «О концессионных соглашениях», принятый 21 июня 2005 г.

Одной из форм государственно-частного партнерства являются концессионные соглашения. Как и другие формы государственно-частного партнерства (сервисные контракты, контракты на управление, лизинговые контракты, приватизация, соглашения строить-управлять-передавать (СУП)), концессионные соглашения имеют свои организационные и финансовые особенности. Распре-