4846

31

модернизации, для объектов, требующих больших финансовых вложений, а также для объектов, представляющих собой памятники культуры.

Сложность и комплексность проблем такой формы управления коммерческой недвижимостью города как доверительное управление обусловливает необходимость рассмотрения их в системе.

Целями создания системы управления коммерческой недвижимостью города являются:

-формирование цивилизованного рынка недвижимости за счет активизации на рынке такого субъекта как профессиональные управляющие;

-активизация инвестиционного процесса в городе за счет вовлечения в оборот максимального количества объектов недвижимости;

-децентрализация процесса управления недвижимостью города посредством вовлечения в этот процесс негосударственных профессиональных управляющих;

-увеличение доходов городского бюджета от муниципальной коммерческой недвижимости, а также улучшение структуры доходов;

-снижение доли бюджетных расходов на содержание социально значимых объектов недвижимости (при наиболее полном удовлетворении общественных потребностей населения).

Реализация названных целей возможна путем проведения ряда мероприятий организационного блока, который включает:

Формирование баз данных объектов, передаваемых в доверительное управление, и субъектов доверительного управления - профессиональных негосударственных управляющих компаний. Объекты могут быть переданы в доверительное управление исключительно коммерческим негосударственным организациям, прошедшим аккредитацию.

Регулирование процедуры передачи объекта в доверительное управление должно осуществляться на основе соответствующего регламента.

Однако в структуре недвижимости города значительную часть составляют объекты, которые не приносят дохода при их использовании (например, объекты социального и культурного назначения). Управление такими объектами должно быть основано на применении портфельного подхода к управлению недвижимостью, при помощи которого возможно рациональное содержание как коммерческих, так и социальных объектов путем направления денежных средств, полученных от доходных видов недвижимости на объекты, не приносящие доход.

Сегодня органам представительной и исполнительной власти различных уровней приходится решать сложнейшие задачи рационального распределения производительных сил в условиях ограниченных инвестиционных ресурсов.

Активизация инвестиционных процессов зависит от множества факторов, которые, по нашему мнению, целесообразно разделить на факторы макро-, мезо- и микроуровня (рис. 16). Факторы мезоуровня экономики

32

иностранных инвестиций, обеспечивая снижение рисков невозврата капитала и минимальный уровень доходности с помощью института гарантий.

Система управления инвестиционным процессом крупного города должна строиться не по отраслевому, а по функциональному принципу и охватывать все уровни управления, начиная от города в целом и кончая отдельными производителями и инвесторами. В этом случае высшими органами, обеспечивающими непосредственное регулирование и управление экономическим развитием и инвестиционной деятельностью, призваны стать управление по инвестиционной политике и экономическому развитию города и городской координационный совет по экономическому и социальному развитию - общественный орган (рис. 17 ).

Факторы активизации инвестиционных процессов в мегаполисе

Рис. 16. Факторы активизации инвестиционных процессов в мегаполисе.

Кроме того, у города в лице администрации существует, по нашему мнению, еще один эффективный инструмент для поддержки инвестиционной активности - консолидация частных инвестиций и активов казны города и создания на их основе системы гарантий и залогов.

Залоговый фонд Гарантийного агентства предназначается для обеспечения исполнения обязательств при получении инвестиций и кредитов как городскими органами исполнительной власти, так и коммерческими структурами, в кредитовании которых заинтересован город. Залоговый фонд представляет собой совокупность объектов: городской казны, собственности юридических лиц, городской и муниципальной собственности. В общем виде алгоритм его функционирования сводится к следующей последовательности

33

действий, координируемых Гарантийным агентством (рис. 18).

Правительство города

Инвестиции

Субъекты хозяйствования (инвесторы)

Информация

Комитет по статистике, аналитические службы

Рис. 17. Схема управления инвестиционной деятельностью города

Гарантийное агентство, рассматривая варианты исполнения проекта, стремится к выбору такого из них, который бы способствовал получению максимального значения внутренней нормы доходности проекта.

Среди основных задач Гарантийного агентства - «покрытие» кредита предпринимателя, проект которого отвечает интересам региона, и содействие своевременному возврату долга и процентов по нему. С этой целью Гарантийное агентство создает гарантийный фонд, пополняя его из взносов от каждого очередного проекта поддержки («покрываемого» кредита).

35

использование государственного или муниципального имущества. Главным в этом определении является то, что в концессию передается только государственная и муниципальная собственность, при этом важнейший момент заключается в целевой функции концессий в условиях нехватки у государства ресурсов.

Особенности концессионных проектов включают:

1.Высокая стоимость объектов.

2.Длительные сроки окупаемости и амортизации капитала.

3.Значительные технические, социально-экономические и политические

риски.

4. Высокий уровень межведомственности и институциональности (в проектах участвуют, как правило, большое число субъектов хозяйствования из различных отраслей экономики и сфер деятельности, центральных, региональных и местных органов власти и т. д.).

5.Необходимость дополнительных гарантий со стороны государства.

6.Низкая альтернативная ценность инвестиционных активов (высокоспециализированные активы очень сложно переместить в другие проекты, как в рамках этой отрасли, а тем более в другие отрасли).

7.Низкая ликвидность инвестиционных активов в случае расторжения концессионного договора.

Общая схема концессионных отношений представлена на рис. 19.

Рис. 19. Схема концессионных отношений

При этом государство:

•перекладывает бремя расходов по инвестированию и содержанию своего имущества на частный сектор;

•пополняет бюджет за счет поступлений концессионных платежей и снимает с себя финансирование государственных объектов;

36

• решает социально-экономические проблемы (создание дополнительных рабочих мест, смягчение бремени оплаты населением услуг ЖКХ и т. д.).

Объем государственного участия в концессионном проекте, по нашему мнению, должен определяться минимальным уровнем рентабельности капитала компании-концессионера ( imin ):

(8)

(9)

где k - доля прибыли концессионера.

При этом доля государства (города) может выражаться как в финансовых ресурсах, так и в имущественных.

Основные публикации по теме диссертации:

Монографии:

1. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. -СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 14, 5 п.л.

2.Смирнова И.В. Особенности системы управления недвижимостью города //Актуальные проблемы экономической теории и практики (коллективная монография под редакцией д.э.н. Л.М.Чистова) -СПб.: «Астерион», 2003. - (авт. параграф 4.11) - 0,3 п.л.

3.Смирнова И.В. Финансирование жилищного строительства за счет резервов страховых компаний // Проблемы качества жизни народов России (коллективная монография под редакцией д.э.н. Л.М.Чистова) - СПб.: Международный фонд истории науки, 2002. (авт. параграф 3.8 ) - 0,2 п.л.

Учебные пособия:

4.Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие.- СПб.:

СПбГИЭУ, 2003. - 26,3 п.л.

5. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Экономика реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений: Учеб. пособие. - СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 5,58 п.л./2,8 п.л.

6.Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Сборник задач для студентов дневного и заочного отделений специальности 060811.- СПб.: СПбГИЭА, 1998.-2,0 п.л.

7.Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие по специальности 060811.- СПб.: СПбГИЭА, 1996.- 3 п.л.

37

Методическая литература:

8.Смирнова И.В., Васильева Н.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. Методические указания к контрольным работам для студентов дневного и заочного отделений специальности 06.08.00.- СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 2,0 п.л. / 0,5 п.л.

9.Смирнова И.В. Планирование в строительных организациях. Методические указания к курсовому проекту для студентов специальности

060800.- СПб.: СПбГИЭУ, 2001. - 2,3 п.л

10.Смирнова И.В. Управление недвижимостью. Методические указания к контрольным работам для студентов заочного отделения специальности 060811.- СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 1.0 п.л.

11.Смирнова И.В. Экономика реконструкции зданий и сооружений. Методические указания к контрольным работам для студентов заочного отделения специальности 060811.- СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 2,0 п.л.

12.Смирнова И.В, Планирование в строительных организациях: Методические указания к курсовому проекту для специальности 060811. — СПб.: СПбГИЭА, - 1997. - 2,2 пл.

Статьи и доклады, опубликованные автором в научных сборниках и журналах:

13.Смирнова И.В. Основные направления развития концессионных отношений в Российской Федерации// Вестник Российского университета дружбы народов. Серия Экономика. Москва.: 2004, №11. - 0,5 п.л.

14.Смирнова И.В. Имущество города как инструмент активизации инвестиционных процессов// Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. СПб.: 2004, № 3(11).-0,6 п.л.

15.Смирнова И.В. Проблемы управления имуществом СанктПетербурга.// Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - №2(38) 2004.- 0,56 п.л.

16.Смирнова И.В., Ветлугин С.Ю. Государственная собственность: тип или форма?// Современное экономическое и социальное развитие: проблемы

иперспективы. - Ученые и специалисты СПб и Лен. Обл. - Петербургскому экономическому форуму 2004 года. СПб.: 2004. - 0,4 п.л./ 0,2 п.л.

17.Смирнова И.В., Ветлугин С.Ю. Логистический подход к управлению имуществом города// Логистика: современные тенденции развития: III Международная научно-практическая конференция, 22, 23 апреля 2004 г.: Тез. Докл. / СПб.: СПбГИЭУ, 2004.- 0,4 п.л./ 0,2 п.л.

18.Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: взгляд на концепцию// Оценочные технологии в экономических процессах: III Международная научно-практическая конференция 25, 26 марта 2004 г.,: Тез. докл./ СПб.: СПбГИЭУ, 2004.- 0,3 п.л.

19.Смирнова И.В. Проблемы приватизации в Российской Федерации//

38

Регион: Политика, Экономика, Социология, № 1, 2004. - 0,3 п.л.

20.Смирнова И.В. Управление имуществом города как система// Регион: Политика, Экономика, Социология, № 1, 2004.- 0,3 п.л.

21.Смирнова И.В., Ветлугин С.Ю. Развитие системы управления государственными унитарными предприятиями города// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 2(3), 2004 г./ СПб.: СП6ТИЭУ, 2004. - 0,7 п.л./0,35 п.л.

22.Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы оценки эффективности управления недвижимостью города/Юценочные технологии в экономических процессах: международная научно-практическая конференция.: Тез. докл./ СПб.: СПбГИЭУ, 2003.- 0,4 п.л./0,2 п.л.

23.Смирнова И.В. Проблемы регулирования рынка недвижимости города// Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и

перспективы. - Ученые и специалисты СПб и Лен. Обл. - Петербургскому экономическому форуму 2003 года. СПб.: 2003. - 0,3 п.л.

24. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы управления недвижимостью Санкт-Петербурга// Экономика, инвестиции и управление: Сб. науч. тр./ Челябинск: Библиотека Миллера, 2002,- 0,4 п.л./0,2 п.л.

25.Смирнова И.В. Основные направления развития системы управления государственной недвижимостью в Российской Федерации // Экономика, инвестиции и управление: Сб. науч. тр./ Челябинск: Библиотека Миллера, 2002.- 0,3 п.л.

26.Смирнова И.В., Дмитриев В.А. Состояние и основные проблемы управления недвижимостью Санкт-Петербурга// Экономика, инвестиции и

управление: Сб. науч. тр./ Челябинск: Библиотека Миллера, 2002. - 0,4 п.л./0,2 п.л.

27.Смирнова И.В., Яковлев Ю.В. Особенности системы доверительного управления недвижимостью города// Экономика, инвестиции и управление: Сб. науч. тр.,- Челябинск.: Библиотека Миллера, 2002. - 0,4 п.л./0,2 п.л.

28.Смирнова И.В. Особенности системы управления недвижимостью города// Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч.

трудов, Мурманск, МИЭП, 2002. - 0,2 п.л.

29.Смирнова И.В. Эффективность управления недвижимостью города// Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. трудов, Мурманск.: МИЭП, 2002. - 0,2 п.л.

30.Смирнова И.В. Маркетинг в системе управления недвижимостью города// Проектное и маркетинговое управление на предприятиях: Сб. науч. тр./СПб.: СПбГИЭУ, 2002.- 0,2 п.л.

31.Смирнова И.В., Степаненко А.Н. Проблемы оценки недвижимости при переходе к единому налогу на недвижимость// Оценочные технологии в экономических процессах: I Международная научно-практическая конференция 7-8 февраля 2002 г.: Тез. докл./ СПб.: СПбГИЭУ, 2002.- 0,4 п.л./ 0,2 п.л.

32.Смирнова И.В. Определение экономической ценности земли для расчета земельного налога// Оценочные технологии в экономических

39

процессах: I Международная научно-практическая конференция 7- 8 февраля 2002 г.: Тез. докл./ СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 0,2 пл.

33. Смирнова И.В. Особенности регулирования рынка недвижимости крупного города в современных условиях// Строительный комплекс: экономика, управление и инвестиции. Сб. науч. трудов, Челябинск, ЧПИ, 2001.-0,2 п.л.

34. Смирнова И.В. Особенности регулирования рынка недвижимости города// Экономические проблемы повышения эффективности инвестиционной деятельности в современных условиях. Сб. науч. трудов, СПб, СПбГИЭУ, 2001.- 0,2п.л.

35. Смирнова И.В. Регулирование рынка недвижимости крупного города в современных условиях// Экономические проблемы предприятий строительного комплекса: Сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2001. - 0,2 п.л.

36.Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Оценка эффективности развития жилищной сферы //Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений: Сб. науч. тр., - СПб: Экополис, 2000. - 0,5 п.л./0,25 п.л.

37.Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Этапы истории оценки жилой недвижимости// Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений: Сб. науч. тр.,- СПб.: Экополис, 2000.- 0,5 пл./0,25 п л.

38.Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы регулирования рынка

недвижимости// Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. трудов, Мурманск.: МИЭП, 2000. - 0,4 п.л./0,2 п.л.

39. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Факторы, определяющие инвестиционный климат в сфере воспроизводства жилищного фонда// Повышение эффективности функционирования строительного комплекса в современных условиях: Сб. науч. тр., - Спб,: СПбГИЭА, 1998. - 0,3п.л./0,15п.л.

40.Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Анализ и оценка финансового состояния строительного предприятия как условие повышения его конкурентоспособности// Строительное предприятие в системе рыночных отношений: Сб. науч. тр.,- СПб.: СПбГИЭА, 1996. - 0,5 п.л./ 0,25 пл.

41.Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы учета затрат и результатов хозяйствующего субъекта в условиях рынка// Многофункциональный менеджмент в социально-экономических системах: Сб.науч.тр.,- СПб,: СПбГИЭА, 1996.- 0,2 п.л./0,1 п.л.

42.Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования в жилищной сфере// Экономическая политика в области

жилищного строительства в условиях рыночных отношений: Сб. науч. тр.,- СПб.: СПбГИЭА, 1994.- 0,5 п.л./0,25 п.л.

43. Смирнова И.В., В.В., Оценка недвижимости,

40

являющейся объектом исторического и культурного наследия// Проблемы реконструкции исторических центров городов России: Тез. докл. конференции 6-9 сентября 1994 г., Нижний Новгород.: 1994. - 0,4 п.л./0,2 п.л.

44. Смирнова И.В., Бузырев В.В., Коробков М.П. Методы оценки объектов муниципального нежилого фонда в условиях рыночных отношений// Совершенствование управления жилищно-коммунальным хозяйством крупного города в условиях рыночных отношений: Сб. науч. тр.,- СПб.: Оргтехиздат, 1993.- 0,6 п.л./0,2 п.л.

45.Смирнова И.В., Ушаков В.Н. Факторы, влияющие на цену муниципальных объектов в условиях приватизации// Совершенствование управления жилищно-коммунальным хозяйством крупного города в условиях рыночных отношений: Сб. науч. тр., - СПб.: Оргтехиздат, 1993.

-0,4 п.л./0,2 п.л.

46.Смирнова И.В., Вогачев В.Н., Чепаченко Н.В. Формирование рынка ремонтно-эксплуатационных услуг в сфере жилищного фонда города// Проблемы совершенствования организации и управления

ремонтно-строительным производством в жилищном хозяйстве: Сб. науч. тр., - СПб.: Оргтехиздат, 1993.- 0,6 п.л./0,2 п.л.

47. Смирнова И.В. Методические основы ценообразования в комплексном жилищно-гражданском строительстве в условиях формирования рыночных отношений (на примере Санкт-Петербурга): Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата

формировании цены на строительную продукцию// Строительный комплекс в системе рыночных отношений: Сб. научн. тр.- СПб.: СПбИЭИ, 1992.- 0,25 п.л.

49. Смирнова И.В., Бузырев В.В Организация жилищногражданского строительства в крупном городе в условиях перехода к рыночным отношениям// Реконструкция - Санкт-Петербург 2005: Сб. тез. докл. на международной конференции 5-11 октября 1992 г.- СПб.: ЛИСИ, 1992.- 0,3 п.л./0,15 п.л.

50. Смирнова И.В., Маслова Т.Д. Влияние приватизации жилья на инвестиционный процесс в жилищно-гражданском строительстве// Строительный комплекс в системе рыночных отношений: Сб. науч. тр.- СПб.: ЛИЭИ, 1992. - 0,4 п.л./0,2 п.л.