4409

Для эффективной реализации механизма инвестирования незавершенного объекта жилищного строительства с привлечением паевых инвестиций разработана экономико-математическая модель расчета величины чистого дисконтированного дохода (рис. 6).

Для пересчета на текущий уровень цен, необходимо стоимость квадратного метра, по которой дольщики приобретали жилье, привести к стоимости в текущем периоде с учетом уровня инфляции.

Рис. 6. Экономико-математическая модель расчета величины чистого дисконтированного дохода при реализации механизма инвестирования объекта

незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций

23

Условные обозначения:

ЧДД – чистый дисконтированный доход; Kd – компенсационная доплата;

PV – стоимость одного квадратного метра, по которой долевые участники приобрели жилье;

FV – стоимость одного квадратного метра, приведенная к текущему моменту времени;

Кt – Кt – капиталовложения на шаге t;

Дt – доходы от реализации проекта на шаге t$

находился на стадии незавершенного;

Prd – прибыль, получаемая от компенсационных доплат долевых участников строительства;

Прн – прибыль от продажи квартир покупателям; Е– норма дисконта;

М – минимальная безрисковая норма, т. е. норма дисконта, не включающая поправку на риск. Безрисковая норма дисконта, используемая для оценки эффективности проекта в целом, может устанавливаться в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств;

R - поправка на риск. Добавляется к безрисковой норме дисконта. Учитывает три типа рисков, связанных с реализацией инвестиционного проекта: страновой; ненадежности участников проекта; неполучения предусмотренных проектом доходов.

В случае завершения строительства данного объекта с использованием предложенного механизма, закрытому паевому инвестиционному фонду рекомендуется приобретать объект при его строительной готовности 1704,55 кв.м., причем затраты и доходы при данном объеме построенного жилья и прочих условиях составят 68181818,1 руб. Прирост стоимости паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в случае завершения строительства и реализации жилья составит 28,2%.

По сравнению с закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости, доход закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда (12%) несколько ниже, но при этом выше процента по вкладам до востребования и депозитов.

Таким образом, предложенный автором механизм, способствует решению проблемы незавершенного строительства на рынке жилья и позволяет участникам инвестиционного процесса получать экономический и социальный эффект.

24

Выводы

1.Отличительной особенностью организационно-экономического механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций, является использование инвестиционных фондов двух категорий: закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды. Разработанный автором механизм обеспечивает эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства и позволяет получать им экономический эффект.

2.Для эффективного использования данного механизма предложена методика определения уровня незавершенного строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов Представленный алгоритм расчета эффективности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при завершении строительства объекта способствует эффективному функционированию фонда, а также помогает прогнозировать доходы участников инвестиционного процесса.

3.На основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья разработана экономико-математическая модель определения безубыточности для механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций. Данная модель отображает взаимосвязь основных параметров, определяющих эффективность приобретения объекта, завершения строительства и реализации жилья, с учетом стоимости, оплаченной дольщиками. Экономико-математическая модель позволяет завершить строительство объекта недвижимости, учитывая интересы, как застройщиков (инвесторов), так и покупателей жилья, т.е. способствует реализации стоимостных, потребительских и социальных целей в рамках инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

4.Смоделированная структура инвестиционных потоков между участниками инвестиционного процесса на трех основных этапах его реализации: период формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, период осуществления инвестиционной деятельности и период

ликвидации закрытых паевых инвестиционных фондов, позволяет проанализировать денежные средства на протяжении всего периода функционирования проекта, что помогает судить о его привлекательности для инвесторов.

5. Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства.

25

Основные публикации автора по теме диссертации:

1.Щербакова, Т.В. Экономическая и организационная составляющие системы ипотеки [Текст] / Т.В. Щербакова // Управление инновационной деятельностью в социальных и экономических системах: Сборник трудов. – Н.Новгород, ННГАСУ. – 2008. – Вып.1 (0,3 п.л.).

2.Щербакова, Т.В. Жилищная ипотека и проблемы развития ипотечного кредитования в России [Текст] / Т.В. Щербакова // Управление инновационной деятельностью в социальных и экономических системах: Сборник трудов – Н.Новгород, ННГАСУ. – 2009. – Вып. 2 (0,3 п.л.).

3.Щербакова, Т.В. Методы оценки объектов незавершенного строительства [Текст] / Т.В. Щербакова // Стратегия антикризисного управления экономическим развитием Российской Федерации: Сборник материалов Международной научно-практической конференции. – Пенза, РИО ПГСХА. – 2009. – Ч.2 (0,3 п.л.).

4.Щербакова, Т.В. Особенности приобретения жилья на первичном рынке [Текст] / Т.В. Щербакова // Опыт и перспективы инновационного развития строительного комплекса: Сборник трудов. – Н.Новгород, ННГАСУ. – 2009. – Вып.2 (0,3 п.л.).

5.Щербакова, Т.В. Инвестирование объектов незавершенного

строительства с привлечением паевых инвестиций [Текст] / Т.В. Щербакова // Интеграл. – 2010, № 1. (0,3 п.л.).

6.Щербакова, Т.В. Виды паевых инвестиционных фондов и возможность их использования при строительстве объектов недвижимости [Текст] / Т.В. Щербакова // Социально-экономическое развитие регионов и конкурентоспособность предприятий: Сборник статей VI Всероссийской научно-практической конференции. – Пенза, РИО ПГСХА. – 2010. (0,3 п.л.).

7.Щербакова, Т.В. Анализ существующих подходов к решению проблемы незавершенного строительства [Текст] / Т.В. Щербакова // Инновационное управление предприятиями инвестиционно-строительного комплекса: Сборник статей III рег. науч.-практ. конф. – Н.Новгород, ННГАСУ. – 2010 (0,3 п.л.).

Подписано в печать 04.09.2010. Формат бумаги 60х90/16. Бумага писчая. Печать трафаретная. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 118.

Отпечатано в Полиграфическом центре ГОУ ВПО «ННГАСУ», 603950, Н.Новгород, ул. Ильинская, д 65.

26