книги / Управление коммерческой недвижимостью
..pdfМинистерство науки и высшего образования Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Пермский национальный исследовательский политехнический университет»
Серия «Интеллектуальные технологии управления недвижимостью»
В.С. Спирина, Д.Н. Кривогина
УПРАВЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Утверждено Редакционно-издательским советом университета
в качестве учебно-методического пособия
Издательство Пермского национального исследовательского
политехнического университета
2021
УДК 332.28: 519.86-37 (075.8) ББК 65.22я73
С722
Рецензенты:
д-р техн. наук, профессор В.А. Харитонов (Пермский национальный исследовательский политехнический университет);
канд. техн. наук, доцент С.В. Леонтьев (Пермский национальный исследовательский политехнический университет);
директор Э.А. Бобунов (ООО «ОК «Тереза», г. Пермь); начальник отдела нормативно-разрешительной документации управления градостроительной деятельности Т.С. Старкова (Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, г. Пермь)
Спирина, В.С.
С722 Управление коммерческой недвижимостью: учеб.-метод. пособие / В.С. Спирина, Д.Н. Кривогина. – Пермь: Изд-во Перм. нац. исслед. политехн. ун-та, 2021. – 147 с. – (Серия : Интеллектуальные технологии управления недвижимостью).
ISBN 978-5-398-02645-0
Систематизированы теоретические аспекты и прикладные задачи в области разработки концепции и оценке привлекательности объектов коммерческой недвижимости.
Адресовано обучающимся по программе магистратуры «Технологии управления недвижимостью» для изучения курса «Управление коммерческой недвижимостью». Может использоваться для организации научно-исследовательской работы и выполнения курсовой работы обучающихся в области управления коммерческой недвижимостью.
УДК 332.28: 519.86-37 (075.8) ББК 65.22я73
ISBN 978-5-398-02645-0 |
©ПНИПУ,2021 |
СОДЕРЖАНИЕ |
|
ВВЕДЕНИЕ.......................................................................................................... |
5 |
1.ОПИСАНИЕИСПОЛЬЗУЕМЫХ МЕХАНИЗМОВИМЕТОДОВ........ |
8 |
1.1. Формы управления коммерческой недвижимостью...................... |
12 |
1.2. Основные группы работ по управлению торговым объектом........ |
24 |
1.3. Документационная база управления торговым объектом.............. |
25 |
1.4. Необходимые навыки специалиста по управлению |
|
торговым объектом.................................................................................... |
25 |
1.5. Внедрение стандартов управления................................................... |
27 |
2.СОДЕРЖАНИЕКУРСОВОЙРАБОТЫ................................................... |
28 |
3.РЕКОМЕНДАЦИИПООФОРМЛЕНИЮКУРСОВОЙРАБОТЫ...... |
29 |
3.1. Порядок работы над курсовой работой, защита работы................. |
29 |
3.2. Сущность и этапы концепции управления |
|
коммерческой недвижимости.................................................................. |
30 |
3.3. Требования к архитектурной части курсовой работы |
|
и графическим приложениям ................................................................... |
32 |
3.4. Список литературы, рекомендованной к использованию |
|
при написании курсовой работы.............................................................. |
34 |
4.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕОСНОВЫ ДЛЯВЫПОЛНЕНИЯ |
|
КУРСОВОЙРАБОТЫ..................................................................................... |
39 |
4.1. Маркетинговые исследования в управлении недвижимостью....... |
39 |
4.1.1. Цели маркетинговых исследований....................................... |
39 |
4.1.2.Планированиеипроведениемаркетинговогоисследования.... |
40 |
4.2. Формирование портрета будущего потребителя............................ |
42 |
4.2.1. Анализ конкурентной среды................................................... |
42 |
4.2.2. Изучение потенциальных покупателей в районе |
|
строительства торгового объекта..................................................... |
44 |
4.3. Практическое задание 1..................................................................... |
44 |
4.4. Анализ рынка недвижимости............................................................ |
45 |
4.4.1. Развернутая типология мест для размещения ТРЦ.............. |
48 |
4.5. Практическое задание 2..................................................................... |
53 |
4.6. Анализ наилучшего использования объекта недвижимости |
|
и анализ вариантов возможных альтернатив.......................................... |
53 |
3
4.6.1. Анализ рисков по проекту....................................................... |
58 |
4.7. Практическое задание 3..................................................................... |
59 |
4.8. Концепция, оценка качества и привлекательности |
|
объекта коммерческой недвижимости.................................................... |
59 |
4.8.1. Оценка потребительской привлекательности объекта |
|
недвижимости. Модель Хаффа......................................................... |
60 |
4.8.2. Механизмы комплексного оценивания качества.................. |
62 |
4.8.3. Разработка концепции объекта............................................... |
69 |
4.8.4. Расходы проекта....................................................................... |
80 |
4.8.5. Доходная база проекта............................................................. |
83 |
4.8.5. Разработка концепции бренда................................................. |
87 |
4.8.7. Инструменты управления........................................................ |
91 |
4.8.8. Мероприятия по эффективному управлению |
|
объектом недвижимости ................................................................... |
95 |
4.9. Практическое задание 4..................................................................... |
96 |
4.10. Программа управления объектом недвижимости. |
|
Основные показатели эффективности проекта..................................... |
97 |
4.10.1. Программа управления объектом недвижимости............... |
97 |
4.10.2. Показатели эффективности проекта..................................... |
98 |
4.11. Практическое задание 5................................................................. |
103 |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ............................................................................................... |
104 |
Итоговое содержание курсовой работы ................................................ |
105 |
ПриложениеА.Форматитульноголистакурсовойработы..................... |
107 |
ПриложениеБ.Заданиенакурсовуюработу.............................................. |
108 |
ПриложениеВ.Форма(пример)расчетадоходаотарендыплощадей... |
110 |
ПриложениеГ.Примерподсчетарасходнойчастиэксплуатации |
|
торговогообъекта........................................................................................... |
112 |
ПриложениеД.Таблицыдлярасчетаосновныхкапиталовложений |
|
пристроительстве многоквартирногодома(скоммерческими |
|
помещениями)................................................................................................. |
114 |
ПриложениеЕ.Примербизнес-плана/концепциишколы |
|
детскоготворчества........................................................................................ |
118 |
ПриложениеЖ.Примербизнес-планаторговогоцентра......................... |
129 |
ПриложениеЗ.Вопросыкэкзаменуподисциплине |
|
«Управлениекоммерческойнедвижимостью»........................................... |
140 |
СПИСОКЛИТЕРАТУРЫДЛЯПОДГОТОВКИ....................................... |
146 |
4
ВВЕДЕНИЕ
Управление коммерческой недвижимостью в настоящее время является в России масштабной задачей ввиду высокого темпа роста ввода новых коммерческих площадей, а также значительного объема инвестиций в данном сегменте. В то же время эта задача имеет высокую степень неопределенности, внешним источником которой являются потребительские предпочтения, влияющие на выбор посещения того или иного торгового объекта. Экономические процессы, протекающие в коммерческих объектах, становятся более сложными, и существующие экономико-математические модели описывают не все происходящие процессы и явления, что накладывает ограничения на выполнение экономической теорией объяснительной, прогностической и нормативной функций, применительно к рассматриваемой задаче, и требует совершенствования или разработки новых подходов и методов.
Современная экономика диктует жесткие правила развития коммерческой недвижимости, в том числе и такого формата, как торгово-развлекательный центр (ТРЦ). С одной стороны, ведение бизнеса в сфере торговли достаточно трудоемкое занятие и зависит от множества факторов деятельности, как правило, связано с обилием рисков и трудностей разного характера. С другой стороны, торгово-развлекательные центры являются достаточно привлекательным видом недвижимости для инвестиций, так как непосредственно связаны с потребительской активностью людей.
Российская и зарубежная практика показывает и доказывает высокую инвестиционную привлекательность торговой недвижимости. На территории крупных городов достаточно интенсивно строятся и вводятся в эксплуатацию торгово-развле- кательные центры, но не всегда их местоположение удачное для
5
инвестирования и ведения бизнеса в целом. Удачно выбранное место строительства ТРЦ и грамотная оценка социально-эко- номических особенностей территории будущего расположения является гарантией успешности с точки зрения инвестиций и потребительской привлекательности объекта коммерческой недвижимости.
Всвязи с тем, что отсутствует определенный механизм, учитывающий социально-экономические и территориальные факторы, невозможно более детально оценить и минимизировать риски инвестирования в такой вид недвижимости. Существующие механизмы оценки инвестиционной привлекательности, как правило, используют только экономические факторы. Исследуемая проблема, связанная с разработкой модели оценки инвестиционной привлекательности, поможет дать более точную оценку с учетом не только экономических, а также и социальных, и территориальных факторов.
Основными предпосылками для написания настоящего учебно-методического пособия являются возрастающая конкуренция объектов коммерческой недвижимости, в связи с чем для осуществления эффективной предпринимательской деятельности на базе объекта коммерческой недвижимости и его управлением необходимо изучение новых методов прогнозирования и повышения привлекательности таких объектов, что позволит разработать уникальную и конкурентоспособную концепцию объекта коммерческой недвижимости.
Целью дисциплины «Управление коммерческой недвижимостью» является формирование комплекса знаний, умений
инавыков в области управления коммерческой недвижимостью, изучение специфики управления отдельными ее видами, обусловливаемого экономическими, правовыми и техническими особенностями недвижимости.
Входе изучения дисциплины решаются следующие задачи:
– изучение базовых положений теории управления, исполь-
зуемых приуправлениикоммерческойнедвижимостью;
6
–формирование умений анализировать объекты коммерческой недвижимости и знаний принципов управления им;
–формирование представлений о целях и методах управ-
ления коммерческой недвижимостью на отдельных этапах ее жизненного цикла;
–формирование навыков организации деятельности по содержанию коммерческой недвижимости.
Планируемыми результатами обучения дисциплине являются индикаторы компетенций согласно рабочей программе дисциплины «Управление коммерческой недвижимостью» для магистров
по направлению 08.04.01 «Строительство», магистерской программе «Технологии управления недвижимостью»1, разработанной согласно СУОС по направлению 08.04.01 «Строительство»2,
утвержденного согласно ФГОС ВО 3++ по направлению 08.04.01 «Строительство»3:
ПК-4.4. Способен организовать финансово-хозяйственную деятельность организации в строительстве, строительной индустрии, жилищно-коммунальном хозяйстве и/или смежной отрасли.
ПК-4.7. Способен организовывать управление объектами недвижимости, административной, хозяйственной, документационной и организационной поддержкой организации.
ПК-5.11. Способен к проведению документальных и натурных исследований объектов градостроительной деятельности.
1 Компетентностная модель выпускника основной профессиональной образовательной программы высшего образования, направленность (профиль) образовательной программы «Технологии управления недвижимостью», утверждена проректором по учебной работе ПНИПУ Лобовым Н.В. 21.03.2019 г.
2 Самостоятельно устанавливаемый образовательный стандарт высшего образования по направлению подготовки 08.04.01 «Строительство», уровень высшего образования – магистратура, утвержденный ученым советом ПНИПУ 27.12.2018 г., протокол № 4. Введен в действие приказом ректора университета от 28.12.2018 № 106-О, 1 января 2019 г.
3 Федеральный государственный образовательный стандарт высшего образования – магистратура по направлению подготовки 08.04.01 «Строительство», утвержденный Приказом Министерства образования и науки Российской Федерации от 31 мая 2017 г. № 482.
7
1.ОПИСАНИЕ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ МЕХАНИЗМОВ И МЕТОДОВ
Управление коммерческой недвижимостью в нашей стране на сегодняшний день еще недостаточно изучено и структурировано, а значит можно говорить о необходимости систематизации имеющихся знаний, а также формировании необходимых компетенций у студентов о нормах и стандартах управления коммерческой недвижимостью.
Так как данный вид управления подразумевает обширный перечень функционала, в данном учебно-методическом пособии сосредоточимся на тех группах функций, которые решает управляющий при разработке концепции нового коммерческого объекта. Данная область диктуется темой курсовой работы магистров по направлению 08.04.01 «Строительство», программе магистратуры «Технологии управления недвижимостью» по дисциплине «Управление коммерческой недвижимостью»: «Разработка концепции управления объектом коммерческой недвижимости (на конкретном примере)».
Основной вид управления объектом недвижимости, связанный с проработкой концепции объекта, это Property Management (англ. property – собственность, management – управление), для которого целесообразно изучить стандарты управления и осуществить их внедрение в образовательный процесс. Максимальное получение дохода при одновременном удовлетворении потребностей арендаторов является основной задачей Property Management.
К сожалению, единых стандартов качества, утвержденных на государственном уровне, которыми должна руководствоваться управляющая компания, особенно в части задач Property Management, пока нет. Данный сегмент рынка недвижимости в России, и в регионах в частности, является закрытым и в неко-
8
торой степени хаотичным в связи с тем, что еще только формируется. Каждая компания разрабатывает свои стандарты, основанные на собственном опыте, и чаще всего они являются закрытым продуктоминтеллектуальнойсобственностиданнойкомпании.
Деятельность по управлению коммерческой недвижимостью в настоящее время практически не регулируется нормативными требованиями. Однако управление коммерческой недвижимостью – это сложный процесс, включающий в себя множество функций, таких как организация эксплуатации здания, организация экономической деятельности, маркетинг, взаимодействие с собственниками, арендаторами, иными контрагентами и пр.
О новизне, но при этом и актуальности задачи регулирования управления коммерческой недвижимостью говорит и то, что управленческая деятельность, осуществляемая на базе коммерческих объектов, признается как отдельный сложный самостоятельный вид деятельности. В частности, Приказом Росстандарта от 25 мая 2021 г. утверждены изменения, инициированные Российским советом торговых центров, в Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) и Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности (ОКПД 2), предусматривающие выделение деятельности и услуг по аренде и управлению собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества в отдельные коды вида экономической деятельности и коды продукции. Утверждение самостоятельных кодов ОКПД 24 и ОКВЭД25 обеспечит
4 ОКПД 2: 68.20.12.000. Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных нежилых помещений; 68.20.12. Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных нежилых помещений; 68.20.12.100. Услуги по сдаче в аренду собственного или арендованного торгового объекта недвижимого имущества; 68.20.12.900. Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных прочих нежилых помещений.
5 ОКВЭД 2: 68.20.21. Аренда и управление собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества; 68.20.29. Аренда и управление собственнымилиарендованнымпрочимнежилымнедвижимымимуществом.
9
возможность разграничения деятельности и услуг по аренде и управлению торговыми объектами. Новые коды начинают действовать с 1 июня 2021 г.6
Для того чтобы качественно организовать процесс управления коммерческой недвижимостью, а также в связи с отсутствием профессиональных стандартов по данному виду деятельности, что является требованием ФГОС ВО 3++7, необходимо изучить имеющиеся профессиональные стандарты, косвенно связанные с задачами управления коммерческой недвижимостью, и, кроме того, внедрить их в учебный процесс специалистов данного профиля.
При разработке рабочей программы дисциплины «Управление коммерческой недвижимостью», согласно ФГОС ВО 3++, были использованы профессиональные стандарты 16.009 «Специалист по управлению жилищным фондом»8, 07.005 «Специалист административно-хозяйственной деятельности»9 и 10.004 «Специалист в области оценки качества и экспертизы для градо-
6 Росстандарт утвердил ОКВЭД для торговых центров [Электронный ресурс]. – URL: https://shopandmall.ru/news/rosstandart_utverdil_okved_dlya_ torgovyh_centrov (дата обращения: 07.06.2021).
7 Федеральный государственный образовательный стандарт высшего образования – магистратура по направлению подготовки 08.04.01 «Строительство», утвержденный Приказом Министерством образования и науки Российской Федерации от 31 мая 2017 года № 482.
8 Профессиональный стандарт 16.009 «Специалист по управлению жилищнымфондом»,утвержденприказомМинистерстватрудаисоциальнойзащиты Российской Федерации от 11.04.2014 г. №233н [Электронный ресурс]. – URL: http://fgosvo.ru/uploadfiles/profstandart/16.009.pdf(датаобращения:07.06.2021).
9 Профессиональный стандарт 07.005 «Специалист административнохозяйственной деятельности», утвержден приказом Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 02.02.2018 г. № 49н [Электронный ресурс]. – URL: https://profstandart.rosmintrud.ru/obshchiy-informatsionnyy- blok/natsionalnyy-reestr-professionalnykh-standartov/reestr-professionalnykh-stan- dartov/index.php?ELEMENT_ID=60697 (дата обращения: 07.06.2021).
10