!!Экзамен зачет 2023 год / Ширвиндт. Комментарий к обзору
.pdfприобретению имущества независимо от наличия правомочий у отчуждателя: учитывая, что для защиты приобретателя, получившего имущество от неуправомоченного лица, закон требует не только наличия юридического состава, необходимого для приобретения права собственности, но и соблюдения ряда дополнительных условий (в частности, добросовестности приобретателя), заслуживает внимания вопрос, не относится ли передача владения к числу таких дополнительных условий <22>.
--------------------------------
<22> Подобные взгляды на соотношение общего и особенного в приобретении имущества от лица управомоченного и от лица, права на отчуждение не имеющего, заставили И.Н. Трепицына, с одной стороны, ОБЪЕДИНИТЬ эти две категории случаев в одном исследовании, но, с другой стороны, посвятить им все же ОТДЕЛЬНЫЕ монографии: "В настоящей нашей работе мы продолжаем исследование вопроса о приобретении права собственности на движимые вещи, начатое нами в нашем сочинении, озаглавленном: "Переход права собственности на движимые имущества посредством передачи и соглашения" (Одесса, 1903)...
В только что названном сочинении мы занимались вопросом о переходе права собственности на движимые вещи от лиц, так или иначе УПРАВОМОЧЕННЫХ на отчуждение или передачу этого права... Там мы рассмотрели две системы правил, по которым совершается переход права собственности: систему traditio и систему соглашения. Теперь мы берем предметом своего исследования другую категорию случаев: отчуждение движимостей лицами, НЕ УПРАВОМОЧЕННЫМИ на это... Здесь мы будем рассматривать вопрос: возможно ли, и при каких условиях, приобретение права собственности в этих последних случаях (выделено автором. - А.Ш.)" (Трепицын И.Н. Приобретение движимостей в собственность от лиц, не имеющих права на отчуждение... С. III - IV).
Действующий российский закон не содержит правила, в соответствии с которым для перехода права собственности по договору, во всяком случае, необходима передача владения вещью (система традиции). Правило п. 1 ст. 223 ГК РФ, связывающее момент возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору с ее передачей, отсылает к возможным изъятиям в законе и сформулировано диспозитивно. Стороны договора, направленного на перенос права собственности, вправе своим соглашением определить момент возникновения этого права у приобретателя, и только в отсутствие специального соглашения таким моментом будет момент передачи владения. Означает ли это, что, отказавшись от системы традиции, российский закон установил порядок, при котором единственным юридическим фактом, необходимым для перехода права собственности по договору, является сам договор (система консенсуса)?
На этот вопрос нужно ответить отрицательно. Приведенное правило закона имеет не только негативное содержание, не исчерпывается отказом от системы традиции. Это же правило имеет и другую, позитивную сторону. В
соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ для перехода права собственности недостаточно договора об отчуждении имущества как основания возникновения права собственности (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ), необходимо еще и наступление момента, в который возникает право собственности у приобретателя. Такой момент может быть "привязан" к передаче владения (например, в случае отсутствия отклоняющегося соглашения сторон) или к любому другому факту (например, к уплате цены, к определенной дате). Наконец, сторонами может быть предусмотрен переход права собственности
смомента заключения договора об отчуждении вещи. В этом случае для возникновения права собственности у приобретателя действительно достаточно договора, однако договор здесь выступает не только как основание, но и как факт, к наступлению которого стороны "привязали" момент перехода права собственности.
Таким образом, для приобретения права собственности по договору необходимо, во-первых, наличие самого договора об отчуждении вещи как основания возникновения права собственности, и во-вторых, наступление факта, которым определяется момент возникновения права собственности. При отсутствии иного соглашения сторон таким фактом является передача владения. Сказанное верно для приобретения имущества как от управомоченного лица, так и от неуправомоченного отчуждателя.
Обсуждая правила ГК РФ о возникновении права собственности по договору, мы не проводили различия между оборотом движимых вещей и оборотом вещей недвижимых. Строго говоря, не проводит такого различия и закон. Установив общие правила, касающиеся оборота любых вещей (п. 2 - 4 ст. 218, п. 1 ст. 223 ГК РФ), закон предусматривает специальное регулирование для случаев, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. В таких случаях право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Несколько иначе сформулировано в ГК РФ общее правило, касающееся особенностей возникновения прав на определенное имущество в связи с системой государственной регистрации: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают
смомента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом" (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Абстрагируясь от непоследовательного словоупотребления ГК РФ в сфере правил о государственной регистрации <23>, в абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ можно вложить следующее содержание: право собственности на вещи, права на которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации, возникает с момента регистрации права за приобретателем. Речь при этом идет главным образом о недвижимости (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
--------------------------------
<23> Критику см., напр.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92 - 94. "...Неопределенным является и требование о государственной регистрации отчуждения имущества (ст. 223 ГК РФ). Его можно рассматривать как
регистрацию договора, регистрацию перехода и регистрацию прав" (Указ.
соч. С. 94).
Итак, в свете интересующего нас вопроса сказанное означает, что для возникновения права собственности на недвижимую вещь по договору <24> помимо самого договора об отчуждении вещи требуется еще и наступление момента возникновения права, который в соответствии с законом определяется моментом государственной регистрации права за приобретателем. Причем эти условия едины для всякого приобретения имущества - и от управомоченного, и от неуправомоченного лица (на что лишний раз указывает абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации за ним этого права, за исключением определенных случаев).
--------------------------------
<24> Абзац 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ прямо не говорит о приобретении права именно по договору. Вывод о том, что речь здесь все-таки идет о договорном приобретении права собственности, можно сделать, во-первых, из названия статьи ("Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору"), и во-вторых, из употребления слова "отчуждение" в тексте абзаца. Впрочем, правило, установленное здесь для договорного приобретения права собственности, не отличается от общего правила п. 2 ст. 8 ГК РФ, распространяющегося на всякое приобретение прав, подлежащих государственной регистрации.
Достаточно ли для возникновения права собственности на недвижимое имущество по договору наличия двух названных условий? Действующий закон не ставит возникновение права собственности на недвижимость в зависимость от каких-либо иных обстоятельств. Поэтому для возникновения права собственности передачи владения объектом недвижимости в соответствии с законом не требуется.
В то же время дискуссионным остается следующий вопрос. Правомерна ли государственная регистрация права собственности на объект недвижимости на основании договора, совершенная при отсутствии тех обстоятельств, наличием которых стороны обусловили переход права собственности? Например, стороны договора купли-продажи нежилого здания установили, что право собственности к покупателю перейдет после уплаты покупной цены или после передачи ему владения объектом. Являются ли уплата цены или передача владения в таком случае элементами состава, необходимого для возникновения права собственности? Или для возникновения права собственности и здесь достаточно договора и государственной регистрации?
С учетом сказанного можем ответить на наш вопрос: для приобретения права собственности по договору передача владения вещью требуется, только если стороны договора об отчуждении движимого имущества своим
соглашением не исключили действие диспозитивного правила п. 1 ст. 223 ГК РФ или (спорно) если стороны договора купли-продажи недвижимости обусловили переход права собственности передачей владения.
Поскольку закон не требует передачи владения вещью для возникновения права собственности по договору, заслуживает обсуждения вопрос, не устанавливает ли закон такого требования специально для приобретения от неуправомоченного отчуждателя.
Ни ГК РФ, ни какой-либо иной закон прямо не говорят о передаче владения как условии защиты лица, приобретшего имущество от неуправомоченного лица.
Вместе с тем ГК РФ все же позволяет сделать вывод о том, что получение приобретателем владения вещью необходимо для предоставления ему защиты в соответствии со ст. 302 ГК РФ. Дело в том, что защита добросовестного приобретателя сконструирована в действующем законе как ограничение виндикации. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), разве что налицо один из случаев, когда такое истребование не допускается (ст. 302 ГК РФ) <25>. Не меняет положения и внесенное в п. 2 ст. 223 ГК РФ дополнение (абз. 2 этого пункта теперь гласит: "Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя"). Сколь бы туманной ни была эта формулировка <26>, ясно одно: установленное здесь регулирование принимает за отправную точку ограничение виндикации как легальную конструкцию защиты добросовестного приобретателя. Абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ построен так: если виндикация возможна, то.../если виндикация ввиду установленных п. 1 ст. 302 ГК РФ ограничений невозможна, то...
--------------------------------
<25> Показательно, что даже критики такого решения признают все же, что именно оно реализовано в ГК РФ. Ср.: Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права. М.: Городец, 2000.
<26> Критику см., напр.: Скловский К.И. Дикому рынку - соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. 2005. N 2.
В соответствии с правилами об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 - 303 ГК РФ) ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец спорного имущества. Другими словами, правила о виндикации применяются только к спорам, разворачивающимся между владельцем и лицом, утверждающим, что владение первого нарушает его право. К числу таких правил относятся и правила о защите
добросовестного приобретателя.
Таким образом, российский закон предоставляет защиту добросовестному приобретателю только как владельцу спорной вещи. Причем речь здесь идет об универсальном правиле, применимом к приобретению как движимых, так и недвижимых вещей, поскольку правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения сформулированы в ГК РФ как общие для защиты прав на всякое имущество
<27>.
--------------------------------
<27> Аналогичное обоснование см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Юрайт-Издат, 2007 (СПС "КонсультантПлюс") (автор комментария к ст. 302 ГК РФ - А.А. Рубанов).
Ввиду изложенного представляется соответствующей закону позиция, занятая ВАС РФ в п. 4 (применительно к движимым вещам) и п. 6 (применительно к недвижимости) Обзора, в соответствии с которой защита добросовестному приобретателю имущества предоставляется при условии "поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя" (абз. 4 изложения фабулы дела п. 6), "поступления имущества в его владение" (абз. 5 изложения фабулы дела п. 4 Обзора) <28>.
--------------------------------
<28> Ср. Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2001 г. N 5482/00 по спору об объекте недвижимости: "Признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение".
Очевидно, формулировка, использованная в Обзоре, охватывает все возможные ситуации, когда лицо начинает владение имуществом, в том числе и передачу владения. Вместе с тем Обзор говорит не только о поступлении имущества во владение, но и о передаче владения: "Суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался" (тезис п. 6); "Добросовестность приобретателя должна наличествовать... в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не является добросовестным приобретателем имущества... Предприниматель представил в суд доказательства, подтверждающие невыбытие спорного объекта недвижимости из его владения, отсутствие передачи во исполнение первого договора и, следовательно, невозможность его передачи во исполнение договора мены" (абз. 4 и 5 изложения фабулы дела п. 6).
Из приведенных фрагментов может быть сделан вывод, что Обзор полагает условием предоставления защиты добросовестному приобретателю
именно передачу владения, а не вообще всякое поступление имущества во владение. В то же время анализ правил об истребовании имущества из чужого незаконного владения позволил обнаружить основания только для подхода, требующего от добросовестного приобретателя лишь владения, но не передачи. Есть ли в законе основания для отраженного в Обзоре подхода, настаивающего на передаче владения как условии защиты добросовестного приобретателя?
Во всяком случае, этот подход верен применительно к добросовестному приобретению движимых вещей, если стороны договора об отчуждении не исключили своим соглашением действие правила п. 1 ст. 223 ГК РФ и, следовательно, передача владения как момент возникновения права собственности оказывается элементом состава, необходимого для перехода права собственности (см. выше).
Но в Обзоре названный подход сформулирован как общий, распространяющийся и на движимые, и на недвижимые вещи. Так, в п. 6 речь идет о приобретении недвижимого имущества, причем текст пункта не содержит указаний на какие-либо особые положения заключенного сторонами договора мены, обусловливающие переход права собственности к приобретателю передачей владения.
Обзор не содержит какой бы то ни было мотивировки такого подхода. Неочевидна и его законодательная основа. Вероятно, предложенное в Обзоре решение зиждется на том соображении, что добросовестным может быть только такой приобретатель, который имел дело с владельцем спорной вещи, поскольку именно в этом случае налицо основания полагать отчуждателя управомоченным, например собственником (см. об этом подробнее ниже).
Подводя итог сказанному, можно заметить, что Обзор, настаивая на необходимости передачи владения, предъявляет к приобретателю имущества от неуправомоченного отчуждателя требования более строгие, чем к лицу, получающему вещь от управомоченного лица. Здесь ВАС РФ, с одной стороны, прямо следует ГК РФ, конструирующему защиту добросовестного приобретателя посредством ограничения виндикации, всегда обращенной к владельцу, с другой стороны, наполняет конкретным содержанием легальное понятие "добросовестность".
Добросовестность. Что понимается под добросовестностью приобретателя? При каких условиях лицо, которое не знало об отсутствии правомочий у отчуждателя, признается добросовестным? Какое значение для добросовестности имеют сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, Реестр)? Лежит ли на приобретателе вещи обязанность по проверке правомочий отчуждателя? В какой момент или в течение какого периода времени лицо должно быть добросовестным, чтобы получить защиту в соответствии с правилами ст. 302 ГК РФ?
Ответы на эти вопросы Обзор дает прежде всего в п. 7 - 9, а также, что касается добросовестности во времени, в п. 4 и 6.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ приобретатель именуется
добросовестным, если "он не знал и не мог знать", что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. В связи с этим сразу обращает на себя внимание то обстоятельство, что Обзор определяет добросовестность иначе, используя вместо глагола "мочь" слова "быть должным": "Не знал и не должен был знать" (тезис и абз. 3 изложения фабулы дела п. 4, абз. 6 изложения фабулы дела п. 5, абз. 4 изложения фабулы дела п. 6, тезис и абз. 4 и 6 изложения фабулы дела п. 7, тезис и абз. 5, 10 и 17 изложения фабулы дела п. 8, абз. 3 и 5 изложения фабулы дела п. 9; иначе - в абз. 6 изложения фабулы дела п. 7, где Обзор точно цитирует текст закона, возвращаясь, однако, уже в том же абзаце к словам "должен был"). С чем связана такая замена? Обоснованна ли она?
Прежде всего заметим, что, отклоняясь от словоупотребления ГК РФ, Обзор воспроизводит формулировку, которой пользовались все предшествующие отечественные кодификации гражданского права, - и примечание к ст. 60 ГК РСФСР 1922 г., и ст. 28 Основ гражданского законодательства СССР и республик 1961 г., и ст. 152 ГК РСФСР 1964 г., и п. 1 ст. 54 Основ гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. говорят: "Не знал и не должен был знать".
По каким причинам ГК РФ изменил сложившейся традиции? Едва ли можно определенно ответить на этот вопрос, тем более что и сами разработчики Кодекса "не заметили" произошедшей перемены: так, в комментарии к ст. 302 ГК РФ читаем о добросовестном приобретателе, который "не знает и НЕ ДОЛЖЕН знать", и о приобретателе, который с учетом обстоятельств "ДОЛЖЕН знать" и, следовательно, добросовестным не является (выделено мной. - А.Ш.) <29>.
--------------------------------
<29> Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Спарк, 1999. С. 381 (автор Комментария - Е.А. Суханов).
Интересно, что помимо обсуждаемой статьи ГК РФ использует оборот "не знал и не мог знать" лишь однажды (п. 2 ст. 698), если, конечно, не принимать в расчет имеющую явно отличное содержание формулировку п. 5 ст. 1405, где речь идет о лице, "которое не знало и не могло на законных основаниях знать"; то же выражение, но со знаком "плюс" ("знал или мог знать") в Кодексе вообще не встречается. Гораздо более востребованными оказались слова "не знал и не должен был знать" (п. 1 ст. 901, ст. 903, п. 2 ст.
1019, п. 2 ст. 1022, п. 1 ст. 1155, ст. 1456 и п. 2 ст. 1472 ГК РФ) и "знал или должен был знать" (п. 1 ст. 171, п. 2 ст. 189, ч. 1 ст. 303, п. 3 ст. 428, п. 2 ст.
459, п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 461, п. 3 ст. 483, ч. 1 ст. 986, п. 2 ст. 1005 и п. 3 ст.
1044 ГК РФ). Причем анализ нормативного материала не позволяет выявить специфику двух случаев употребления оборота "не знал и не мог знать" в сравнении со случаями использования оборотов, включающих слова "должен был".
Попытки сопоставления буквального значения анализируемых
выражений едва ли окажутся плодотворнее. Строго говоря, толкование текста ст. 302 ГК РФ в полном соответствии с буквальным значением глагола "мочь" лишило бы содержащиеся в ней правила всякого смысла. Ведь если речь идет о возможности, т.е. если вопрос стоит так: "Возможно ли об этом знать?" - приобретатель всегда может знать об отсутствии правомочий у отчуждателя, поскольку об этом вообще можно знать, поскольку такая информация вообще доступна человеку.
Наконец, сомнения вызывает и необходимость совмещения двух требований: (1) не знал и (2) не мог знать. Есть ли в этом смысл? Понятно, что для отказа лицу в добросовестности достаточно несоблюдения любого из этих требований. Добросовестности не будет ни в том случае, когда приобретатель знал, ни в том, когда он только мог знать. Но мыслима ли самостоятельная реализация первой гипотезы? Иными словами, представима ли ситуация, в которой лицо знает о чем-то, хотя и не может об этом знать?
Можно предположить, что именно ввиду изложенных соображений ВАС РФ произвел обсуждаемую замену. Законна ли она? Ответ на этот вопрос зависит от того, какую занять позицию относительно правил толкования закона. Так или иначе, предложенное в Обзоре толкование делает текст ст. 302 ГК РФ осмысленным, чего нельзя сказать о возможном грамматическом толковании.
Что же скрывается за словами "не знал и не должен был знать"? Здесь мы имеем дело с двумя условиями квалификации приобретателя как добросовестного, каждое из которых является необходимым, не будучи достаточным. Приобретатель не будет считаться добросовестным ни в том случае, когда знал об отсутствии правомочий у отчуждателя, хотя и не должен был, ни в том случае, когда не знал об этом, хотя и был должен <30>.
--------------------------------
<30> Здесь отчетливо видно, что совмещение этих двух условий обретает смысл только при замене слова "мог" на "должен был".
Первое из этих условий ("не знал") касается самого приобретателя, представляя собой субъективный критерий. Второе условие ("не должен был знать") относится к ситуации, в которой имущество приобреталось, т.е. задает объективный критерий: обстоятельства приобретения таковы, что любое лицо (или - если допустить поправку на особенности субъекта - любое такое лицо) полагало бы отчуждателя управомоченным.
С первым из названных условий связан ряд вопросов, могущих иметь значение для судебной практики. Вопросы эти лежат в первую очередь в плоскости доказывания. Абзац 3 п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 возлагает на ответчика по виндикационному иску, ссылающегося на свою добросовестность, бремя доказывания того, что он не знал и не мог знать об отсутствии правомочий у отчуждателя <31>. Между тем незнание как отрицательный факт не поддается доказыванию (в отношении второго условия дело обстоит несколько иначе). Кроме того, внимания заслуживают требования к качеству знания - к его источнику,
достоверности, предмету. В ходе переговоров о купле-продаже маслобойного оборудования потенциальный приобретатель получает от третьего лица письмо, содержащее призыв не покупать эту технику, так как в действительности она принадлежит не продавцу, а отправителю письма. После того как, несмотря ни на что, договор купли-продажи сторонами заключен и исполнен, третье лицо обращается к покупателю с виндикационным иском. Можно ли сказать, что покупатель знал об отсутствии правомочий у отчуждателя? Изменится ли решение при модификации казуса в ту или иную сторону: скажем, если к письму были приложены доказательства права собственности отправителя или, наоборот, текст послания ограничивался утверждениями, что продавец мошенник или нечист на руку, что, кстати говоря, также может подтверждаться более или менее убедительными доказательствами? Ни эти, ни какие бы то ни было иные проблемы, связанные с субъективным критерием добросовестности приобретателя, в Обзоре звучания не получили.
--------------------------------
<31> "В рассматриваемой ситуации собственнику практически невозможно доказать недобросовестность приобретателя, поскольку он в большинстве случаев вообще не располагает никакими данными о способе и условиях приобретения имущества приобретателем, в то время как сам приобретатель может доказывать свою добросовестность, опираясь на данные Государственного реестра и на другие обстоятельства, которые ему достоверно известны. Вероятно, соображения именно такого практического свойства и легли в основу названного пункта Постановления" (Козырь О.М. Указ. соч. С. 193 - 194).
Как бы там ни было, в этой паре гораздо больший интерес представляет второе условие - объективный критерий добросовестности (что значит "не должен был знать"?). Именно на раскрытии его содержания и сосредоточился Обзор.
Реестр. Какое значение для объективного критерия добросовестности имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП? В первую очередь необходимо отметить, что в действующем законе не нашел воплощения принцип публичной достоверности Реестра, в силу которого само по себе наличие регистрационной записи о праве собственности отчуждателя давало бы достаточные основания для возникновения права собственности у приобретателя независимо от того, соответствуют ли данные ЕГРП действительности. Законом установлена лишь опровержимая презумпция достоверности Реестра (в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке) <32>.
--------------------------------
<32> Ср. о публичной достоверности, напр., у В.Б. Ельяшевича: "...Германское уложение выставляет ПРЕДПОЛОЖЕНИЕ ПРАВИЛЬНОСТИ ВОТЧИННОЙ КНИГИ... Это предположение, правда, всегда может быть опровергнуто путем доказательства обратного. Но благодаря ему положение всякого, кто опирается на книгу, становится особенно выгодным: он избавлен от доказательства того, о чем свидетельствует книга... Но одного укрепления позиции лица, опирающегося на книгу, в процессе еще мало для обеспечения прочности оборота... Книга не только предполагается правильной впредь до доказательства обратного, но закон постановляет, что для ДОБРОСОВЕСТНОГО ТРЕТЬЕГО ЛИЦА СОДЕРЖАНИЕ КНИГИ БЕЗУСЛОВНО ПРАВИЛЬНО И ПОЛНО. Недостатки вещного права, которые не могут быть усмотрены из книги, этих лиц не касаются. Книге придана, таким образом, публичная достоверность. Кто, доверяя книге, вступает в юридические отношения с управомоченным по книге лицом, достигает полного результата, соответствующего содержанию книги, хотя бы это содержание не совпадало с действительностью. Кто занесен в книгу в качестве собственника, рассматривается по отношению к добросовестному третьему, которому он переносит собственность или устанавливает какоелибо право как действительный собственник, хотя бы он таковым не был (выделено автором. - А.Ш.)" (Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе // Избранные труды о юридических лицах, объектах гражданских правоотношений и организации их оборота. М.:
Статут, 2007. С. 333 - 334).
Именно на таких позициях стоит Обзор (п. 6 - 9): если достоверность Реестра в ходе рассмотрения спора в суде будет опровергнута (и, таким образом, будет исчерпан защитный потенциал Реестра, предусмотренный законом), приобретатель недвижимого имущества сможет защищаться только в порядке, общем для всякого приобретения от неуправомоченного лица - с опорой на правила п. 1 ст. 302 ГК РФ. В таком случае встанет вопрос о его добросовестности.
Судя по всему, Обзор в этом вопросе придает Реестру определенное значение для распределения бремени доказывания. В соответствии с абз. 3 п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 бремя доказывания добросовестности лежит на ответчике по виндикационному иску. Обзор в известной степени корректирует этот подход применительно к недвижимости.
Как видно из фабулы дела п. 7, в подтверждение своей добросовестности ответчик по виндикационному иску ссылался на данные Реестра: "По мнению ответчика, он имел все основания полагаться на достоверность содержавшихся в ЕГРП сведений, согласно которым собственником помещений являлся предприниматель", продавший ему спорное имущество (абз. 3 изложения фабулы п. 7).
Отказ в удовлетворении заявленных требований суд мотивировал следующим образом: "...приобретатель имущества признается