ЗП учебник

участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Необходимо помнить, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Помимо рассмотренных выше сделок купли-продажи и аренды земельных участков, в практике земельных отношений нашли распространение сделки дарения, мены, ренты, наследования, доверительного управления, залога (ипотеки) земельных участков.

Контрольные вопросы

1.Дайте определение сделки с земельным участком.

2.Какие сделки с землей подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

3.Все ли сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации?

4.Назовите сделки с земельными участками, сопровождающиеся переходом права собственности.

5.Какой предельный срок аренды земельных участков установлен законодательством РФ?

Рекомендуемая литература

Основная литература

2. Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюкаев, Г.А. Ларионов и др. Земельное право РФ: Учебник для вузов / Под ред. В.Х. Улюкаева. - М: Былина, 2003. - 496 с.

3. Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие

/ О.М. Оглоблина. - М., 1999. - 367 с.

Дополнительная литература

1.Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова - М: ООО «ТК Велби», 2004. - 400 с.

2.Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. - М.: ЗАО «Юстицинформ», 2005. - 336 с.

3.Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.

4.Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002.- 208 с. - (Право в вопросах и ответах).

5.Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: доктор юридических наук, профессор Г.Е. Быстров, доктор юридических на ук, профессор Б.Д. Клюкин. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2002. - 649 с.

6.Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и

всеми субъектами, имеющими права на земельные участки, в различных сферах социально-экономической жизни общества)1.

1 Иконицкая И.А. Земельное право РФ: Учебник. М.:- Юристь, 1999. - С. 161.

Характер деятельности исполнительных органов государственной власти по организации рационального использования и охраны земель обусловлен принципом разделения властей, закрепленным в статье 10 Конституции РФ (принцип разграничения сфер деятельности и полномочий государственных органов, осуществляющих законодательную, исполнительную и судебную власти).

Различают несколько видов управления в сфере использования и охраны земель: общее, специальное и ведомственное (отраслевое) управление 2,3.

2Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристь, 2004. - С. 213.

3Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. - М.: ЗАО «Юстгахинформ», 2005. - С. 87-89.

Общее управление носит территориальный характер и касается всех собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков, осуществляющих свою деятельность в пределах территории всей страны, субъекта РФ или территории местного самоуправления.

Такое управление осуществляют органы общей компетенции, к которым относятся Президент РФ, Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления в пределах их компетенции.

Деятельность Президента России в данной сфере регулируется многими нормативными правовыми актами, и прежде всего - Конституцией РФ (ст. 80, 83 и др.).

Так, к важнейшим функциям управленческой деятельности Президента, предусмотренных Конституцией, относятся: определение основных направлений внутренней политики государства в области охраны и использования земель; нормотворчество; организация системы центральных органов исполнительной власти России в данной области и обеспечение их согласованного функционирования и ряд других.

Компетенция Правительства РФ и правительств субъектов РФ в сфере охраны и использования земель определены в Конституции РФ и ряде законодательных актов.

В частности, в соответствии со ст. 114 Конституции, Правительство РФ:

4.обеспечивает проведение в Российской Федерации единой государственной политики в данной области;

5.осуществляет управление федеральной собственностью на природные ресурсы, в том числе и на землю;

6.проводит меры по обеспечению законности, осуществлению экологических прав граждан и др.

Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» (ст. 14 и 18) определил полномочия Правительства РФ в сфере природопользования и охраны окружающей среды. Например, согласно ст. 18, Правительство РФ:

7.обеспечивает проведение единой государственной политики в области охраны окружающей среды, в том числе и земель;

8.принимает меры по реализации прав граждан на благоприятную окружающую среду, по обеспечению экологического благополучия;

9.организует деятельность по охране и рациональному использованию природных ресурсов, в том числе и земельных ресурсов.

Наконец, в соответствии со ст. 9 Земельного кодекса РФ, к полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений относятся:

 установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

торий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются также управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Специальное управление осуществляют специально уполномоченные органы государства в данной области, для которых выполнение соответствующих функций управления является главной задачей.

Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» утверждена новая структура федеральных органов исполнительной власти. В соответствии с Указом, в систему федеральных органов исполнительной власти входят федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства. К специально уполномоченным государственным органам РФ относятся: Министерство сельского хозяйства, Министерство природных ресурсов, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, Федеральное агентство по сельскому хозяйству, Федеральное агентство лесного хозяйства, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и некоторые другие.

Основные управленческие функции в области охраны и использования земель возложены на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, которое является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю. Данное агентство находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации и действует на основании Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19.08.2004 № 418.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.04.2004 № 160 «Вопросы Министерства природных ресурсов Российской Федерации», МПР России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере природопользования, охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности, а также осуществляет координацию и контроль деятельности находящихся в его ведении Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользования, Федерального агентства водных ресурсов, Федерального агентства лесного хозяйства и Федерального агентства по недропользованию.

Министерство природных ресурсов РФ самостоятельно осуществляет правовое регулирование, а также разрабатывает и представляет в Правительство РФ проекты федеральных конституционных законов, федеральных законов и актов Президента РФ и Правительства РФ по следующим вопросам:

а) геологическое изучение, рациональное использование и охрана недр; б) использование, охрана, защита лесного фонда и воспроизводство лесов; в) использование и охрана водных объектов;

г) эксплуатация водохранилищ и водохозяйственных систем комплексного назначения, защитных и других гидротехнических сооружений (за исключением судоходных гидротехнических сооружений) и обеспечение их безопасности;

д) охрана, использование и воспроизводство объектов животного мира и среды их обитания;

е) особо охраняемые природные территории; ж) охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; з) охрана атмосферного воздуха;

и) обращение с отходами производства и потребления (за исключением радиоактивных);

к) совершенствование экономического механизма регулирования природопользования и охраны окружающей среды.

Правовой статус и функции Федерального агентства лесного хозяйства установлены в постановлении Правительство РФ от 06.04.2004 № 170 «Вопросы Федерального агентства лесного хозяйства», в соответствии с которым данное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом и правоприменительные функции в сфере лесного хозяйства. Основными функциями Федерального агентства лесного хозяйства являются:

а) обеспечение рационального, непрерывного и неистощительного лесопользования, воспроизводства, охраны и защиты лесов, объектов животного мира (за исключением отнесенных к объектам охоты), выполнения мер по лесному семеноводству, гидромелиоративных работ и иных работ по ведению лесного хозяйства, рационального использования земель лесного фонда, сохранения и усиления средообразующих, защитных, водоохранных, рекреационных и иных полезных природных свойств лесов;

б) предоставление прав пользования участками лесного фонда; в) обеспечение проведения лесоустройства;

г) оказание государственных услуг, связанных с предоставлением информации о состоянии участков лесного фонда, организацией выбора участков лесного фонда для разрешенных видов лесопользования;

д) осуществление государственного мониторинга лесов; е) ведение государственного учета лесного фонда, отнесение в установленном по-

рядке лесов к группам лесов и категориям защитности лесов первой группы, а также перевод лесов из одной группы лесов или из категории защитности лесов первой группы соответственно в другую группу или категорию;

ж) ведение Государственного лесного кадастра; з) рассмотрение ходатайств о переводе лесных земель в нелесные и переводе земель

лесного фонда в земли иных категорий.

Федеральное агентство по сельскому хозяйству является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере агропромышленного комплекса, включая животноводство, растениеводство, мелиорацию, плодородие почв, регулирование рынка сельскохозяйственного сырья и продовольствия, пищевую и перерабатывающую промышленность, производство и оборот этилового спирта из пищевого и непищевого сырья, спиртосодержащей, алкогольной и табачной продукции, а также ветеринарии и карантина растений, охраны, изучения, воспроизводства и использования объектов животного мира, отнесенных к объектам охоты. Данное агентство находится в ведении Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, и его компетенция определена в Положении о Федеральном агентстве по сельскому хозяйству, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 № 328.

Ведомственное управление осуществляет ряд федеральных органов исполнительной власти в отношении земель, которые находятся, как правило, в федеральной государственной собственности. Регулирование охраны и использования земель не является для

этих органов их основной задачей, чем они и отличаются от органов специальной компетенции. Этот вид управления распространяется, прежде всего, на подведомственные данным органам предприятия, учреждения и организации. Такие органы получили название органов ведомственной (отраслевой) компетенции, и к ним, в частности, можно отнести Министерство обороны РФ, Министерство путей сообщения РФ и некоторые другие.

Помимо рассмотренных видов управления, выделяют внутрихозяйственное управление, которое осуществляют непосредственно сами собственники земли, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в отношении находящихся у них земель (внутрихозяйственный учет, контроль за использованием земель, внутрихозяйственная организация земельного участка и т.д.)1.

1 Земельное право России: Учебник / Под ред. В.В. Петрова. - М, 1995. - С. 105.

Содержание управления в данной области заключается в выполнении соответствующими органами управленческих функций, под которыми понимают особые виды деятельности по специальным направлениям и характеру, необходимые для организации эффективного использования и охраны земель.

Основными управленческими функциями в данной области являются:

1.распределение и перераспределение земель (предоставление и изъятие земель);

2.землеустройство;

3.ведение Государственного земельного кадастра;

4.мониторинг земель;

5.государственный контроль за использованием и охраной земельных ресурсов;

6.планирование в области охраны и использования земель и др.

6.2. Правовые основы землеустройства

В соответствии со ст. 68 Земельного кодекса РФ и ст. 1 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Под объектами землеустройства понимают территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административнотерриториальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Существуют два основных вида землеустройства: межхозяйственное и внутрихозяйственное.

Согласно ст. 18 Закона «О землеустройстве», внутрихозяйственное землеустройство проводится, прежде всего, в рамках конкретных сельскохозяйственных предприятий, в том числе крестьянских хозяйств, и заключается в рациональном размещении производственных единиц и хозяйственных центров, внутренних дорог, организации сельхозугодий, а также ряда других мероприятий с целью создания оптимальных условий для наиболее эффективного использования всей территории, рационального использования и

охраны земель.

При проведении внутрихозяйственного землеустройства выполняются следующие виды работ:

организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также организация территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни;

разработка мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

Основные мероприятия и работы, проводимые в рамках межхозяйственного землеустройства, определяются ст.ст. 9-16 Закона «О землеустройстве» и включают в себя:

разработку прогнозов, республиканских и региональных программ, схем использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства;

проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских (ст. 10-11 ФЗ «О землеустройстве»);

оценку качества земель, которая проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве.

Опенка качества земель, являющихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, проводится в целях установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ресурсов, необходимых для обеспечения традиционного образа жизни коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

• инвентаризацию земель, которая проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Инвентаризация земель может проводиться на территории Российской Федерации, на территориях субъектов Российской Федерации, на территориях муниципальных образований и других административно-территориальных образований, на землях отдельных категорий, в территориальных зонах, в которых существует угроза возникновения процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель, в отношении групп земельных участков или на отдельных земельных участках.

• планирование и организация рационального использования земель и их охраны, которые проводятся в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель и их охраны в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях.

Разновидностью межхозяйственного землеустройства является территориальное землеустройство (ст. 15-17 Закона «О землеустройстве»), при проведении которого выполняются следующие виды работ:

образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства;

межевание объектов землеустройства.

Положение о проведении территориального землеустройства утверждено Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396.

Всоответствии со ст. 16 Закона «О землеустройстве», образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся в случаях: изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании); восстановления границ объектов землеустройства; предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;

• изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков; совершения сделок с земельными участками; в иных случаях перераспределения земель.

Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, так же как и межевание земель, осуществляется на основе сведений Государственного земельного кадастра, Государственного градостроительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяются:

местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

иные характеристики земель.

Всоответствии со ст. 17 Закона «О землеустройстве», межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

2 февраля 1996 года было принято постановление Правительства РФ № 105 (ред. от 21.08.2000), утвердившее Положение о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений. Согласно этому постановлению, установление границ землепользовании, т.е. межевание, проводится в отношении как застроенных, так

иподлежащих застройке территорий в соответствии к генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

10. определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; 11. закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства

межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

12. изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Перечень оснований для проведения землеустройства определен в п. 1 ст. 69 ЗК РФ

ист. 4 Закона «О землеустройстве». Таковыми основаниями являются: решение федеральных органов государственной власти; решение органов государственной власти субъектов Российской Федерации; решение органов местного самоуправления; собственная инициатива собственников, землевладельцев, землепользователей на основании до-

говоров о проведении землеустройства; судебное решение.

Работы по землеустройству проводятся государственными проектными организациями по землеустройству за счет средств государственного бюджета.

Разработка землеустроительных проектов, связанных с устройством территории, коренным улучшением и охраной земельных участков от селей, оползней, подтопления и засоления, может проводиться по инициативе заинтересованных лиц за их счет другими землеустроительными организациями.

Согласно п. 6 ст. 69 ЗК РФ, юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Всоответствии со ст. 23 Закона «О землеустройстве», порядок согласования и утверждения землеустроительной документации устанавливается Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 11.06.2002 № 514 утверждено Положение о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Статья 6 Закона «О землеустройстве» предусматривает государственную экспертизу землеустроительной документации, которая осуществляется в целях обеспечения соответствия этой документации исходным данным, техническим условиям и требованиям. Такая экспертиза осуществляется в порядке, установленным Правительством Российской Федерации, которое своим постановлением от 04.04.2002 № 214 утвердило Положение о государственной экспертизе землеустроительной документации.

Установление порядка проведения землеустройства отнесено к полномочиям Российской Федерации (ст. 5 Закона «О землеустройстве»).

Порядок проведения землеустроительных работ (действий) получил название землеустроительного процесса. Он состоит из следующих стадий:

♦ подготовительные действия (возбуждение ходатайства о проведении землеустроительных работ и т.д.);

♦ составление проекта землеустройства; ♦ рассмотрение проектной документации и утверждение проекта;

♦ перенесение проекта в натуру (на местность); ♦ оформление и выдача землеустроительных материалов и документов.

Возбуждение ходатайства о проведении землеустройства производится путем подачи заявок заинтересованными в них физическими или юридическими лицами, а также по инициативе компетентных государственных органов либо органов местной администрации.

Составление землеустроительного проекта по своему содержанию и значению является основной стадией землеустроительного процесса.

Всоответствии со ст.ст. 20 и 21 Закона «О землеустройстве», проект землеустройства, включающий в себя соответствующую документацию и материалы, является главным юридическим документом этой стадии. В проекте разрабатываются и экономически обосновываются основные направления наиболее рационального и эффективного использования земель с учетом особенностей землеустроительного объекта.

Землеустроительные проекты составляются при участии заинтересованных собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и после утверждения компетентными государственными органами переносятся в натуру (на местность).

Стадия утверждения проекта завершается принятием государственными органами решения (постановления) об утверждении проекта. Утвержденный проект землеустройства переносится в натуру с закреплением границ на местности межевыми знаками установленного образца. Выполненная работа оформляется актом установленного