Экономика недвижимости.-6

Выделить личный надел один собственник не имеет права. Участок оформляется на ТСЖ или ЖСК в собственность или в аренду.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Всоответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

Вописании земельного участка отражаются следующие показатели:

1)Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо,

ифинансовых реквизитов.

2)Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3)Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4)Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5)Код классификатора земель.

6)Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7)Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8)Вид земельного права (собственность — частная, государственная и др.).

9)Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10)Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды

идр.).

Паспорт земельного участка должен содержать:

ˆэкспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками

и водными поверхностями;

ˆразмер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

ˆрасчетную и рыночную стоимость земельного участка;

32Глава 1. Основные понятия и определения экономики недвижимости

ˆбалансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

ˆобщую стоимость земельного участка и строений;

ˆналог на стоимость объекта недвижимости;

ˆинженерно-технические характеристики;

ˆэкологические показатели;

ˆградостроительные характеристики — функциональная зона, планировочная зона и др.;

ˆзалежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков — переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок — осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица. Так, например, в Санкт-Петербурге определен

перечень земель целевого использования, не подлежащих продаже. К ним относятся:

ˆучастки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);

ˆземельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

ˆземельные участки лесного и водного фондов;

ˆучастки оздоровительного и историко-культурного назначения;

ˆучастки крематориев и кладбищ;

ˆнезастроенные земельные участки сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;

ˆучастки, зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

ˆучастки общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

ˆучастки, расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для перспективного развития;

ˆучастки, находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;

ˆучастки, по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанных с ними объектов недвижимости;

ˆиные участки, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Вышеперечисленные земли предназначены для текущего использования земельного участка, т. е. не для продажи.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка. Однако не все земли могут быть изъяты, ибо в ЗК РФ установлен закрытый перечень случаев изъятия. Так, к примеру, земельные участки городских и сельских поселений могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, для целей застройки только в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) в силу чрезвычайных обстоятельств. Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков — предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Например, у собственника может быть принудительно изъят земельный участок, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.

1.3.2 Категории земель

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий (ст. 7 ЗК РФ), которым присвоены соответствующие коды (Приказ Минфина РФ от 23.09.2005 г. №124н) (рис. 1.3).

Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением:

34 Глава 1. Основные понятия и определения экономики недвижимости

Рис. 1.3 – Состав земель в РФ

ˆЗемли сельскохозяйственного назначения;

ˆЗемли поселений;

ˆЗемли промышленности и иного специального назначения;

ˆЗемли особо охраняемых территорий;

ˆЗемли лесного фонда;

ˆЗемли водного фонда;

ˆЗемли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Земли сельскохозяйственного назначения — земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Всоставе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных

и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Эти земли могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

ˆгражданами, в том числе ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, животноводство;

ˆкоммерческими и некоммерческими организациями;

ˆказачьими обществами;

ˆопытными и научными подразделениями сельскохозяйственного профиля.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

Земли поселений

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Земли поселений — это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. Состав земель поселений и зонирование территорий земель поселений представлены на рис. 1.4.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

ˆжилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальными, мало-, средне- и многоэтажными домами), культурно-бытовыми объектами и иных видов застройки;

ˆобщественно-деловые зоны используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного общественного назначения;

ˆпроизводственные (промышленные) зоны предназначены для промышленных, коммунально-складских и прочих производственных объектов:

ˆземельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобиль-

36 Глава 1. Основные понятия и определения экономики недвижимости

ного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инженерной инфраструктуры и пр.;

ˆрекреационные зоны — земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназначенные для отдыха граждан и туризма;

ˆземельные участки, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Изменение назначения земельных участков может происходить только в соответствии с генеральными планами поселений. В пределах черты поселений могут выделиться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав иных поселений, называются пригородными зонами. В их составе могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарно-гигиенические и рекреационные функции, в границах которых запрещена хозяйственная деятельность, негативно воздействующая на окружающую среду, а также территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы земельных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться только в установленном градостроительным регламентом порядке.

Земли поселений занимают 4% территорий страны, однако обеспечивают 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Потребительские качества земель поселений России столь высоки, что при разработке грамотного процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта ценнейших природных ресурсов. При этом вопрос о форме собственности городских земель является более острым, чем в случае сельхозугодий или иных видов землепользования. Это связано прежде всего с тем, что в городской черте каждый квадратный метр территории находится в пользовании десятков, сотен и даже тысяч людей, например станции метрополитена. Поэтому единственной социально приемлемой формой взаимоотношений такого большого количества людей на сравнительно небольшом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная.

Земли промышленности и иного специального назначения

Земли промышленности и иного специального назначения, в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на 6 видов.

1)Земли промышленности предназначены для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации объектов промышленности. на этих землях могут быть построены производственные и административные здания, сооружения и обслуживающие их объекты, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, предусмотренными Земельным кодексом, федеральным законом и законами субъектов РФ;

2)Земли энергетики предназначены для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации объектов энергетики (гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранения ядерных отходов, тепловых электростанций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов); размещения воздушных линий электропередачи, подземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики. Для обеспечения де-

38 Глава 1. Основные понятия и определения экономики недвижимости

ятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей.

3)Земли транспорта используются (или предназначены) для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации железнодорожного, морского, внутреннего водного, воздушного и иных видов транспорта.

На полосах отвода автомобильных дорог (за исключением предусмотренных законодательством случаев) запрещается:

ˆстроительство жилых и общественных зданий, складов;

ˆпроведение строительных, геологоразведочных, топографических, горных и изыскательских работ, а также устройство наземных сооружений;

ˆраспашка земельных участков, покос травы, порубка и повреждение многолетних насаждений, снятие дерна и выемка грунта;

ˆустановка наружной рекламы, информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к безопасности дорожного движения.

Для создания нормальных условий эксплуатации федеральных автомобильных дорог, обеспечения безопасности дорожного движения и создаются придорожные полосы в виде земельных участков, прилегающих к полосам отвода дорог, с установлением особого режима их использования, включая строительство зданий, строений и сооружений, ограничение хозяйственной деятельности в пределах придорожных полос, установку рекламных щитов и плакатов, не имеющих отношения к безопасности движения.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта предоставляются земельные участки:

ˆдля размещения железнодорожных путей;

ˆдля размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а также устройств и других объектов, установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Земельные участки на полосах отвода могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов для хранения горюче-смазочных материалов, опасных веществ, а также автозаправочных станций).

Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта предоставляются земельные участки:

ˆдля искусственно созданных внутренних водных путей (каналов);

ˆдля устройства морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений и других необходимых объектов;

ˆдля выделения береговой полосы для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям вне территорий поселений.

Вцелях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта предоставляются земельные участки:

ˆдля размещения нефте-, газо- и иных трубопроводов;

ˆдля размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития объектов трубопроводного транспорта;

ˆдля установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков.

На этих участках не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов газоснабжения.

В целях создания условий для строительства и реконструкции объектов транспорта осуществляется резервирование земель в соответствии с федеральным законодательством.

4)Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики предназначены для размещения:

ˆэксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные кабельные линии связи и радиофикации;

ˆназемных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

ˆназемных сооружений и инфраструктур спутниковой связи.

Все перечисленные инфраструктуры имеют соответствующие охранные зоны.

5)Земли обеспечения космической деятельности — на них размещаются надземные объекты космической инфраструктуры.

6)Земли обороны и безопасности предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных сил РФ, войск пограничной службы, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территорий РФ, защите и охране государственной границы РФ, информационной и другим видам безопасности в закрытых админис- тративно-территориальных образованиях (ЗАТО).

ВЗАТО устанавливается особый режим использования земель по решению Правительства РФ.

Земли особо охраняемых территорий

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Земли особо охраняемых территорий — это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Кземлям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников (в том числе биосферных), государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальне-

40 Глава 1. Основные понятия и определения экономики недвижимости

го Востока России. Эти земли относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться как в федеральной собственности, так и в собственности субъектов РФ и в муниципальной.

Законом (Ст. 95 п. 7 ЗК РФ) на этих землях запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов, в том числе не разрешается:

ˆпредоставление садоводческих и дачных участков;

ˆстроительство федеральных автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных

сфункционированием особо охраняемых территорий;

ˆдвижение и стоянка механических транспортных средств, не связанных

сфункционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;

ˆиные виды деятельности, запрещенные федеральным законодательством.

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым и предназначены для лечения и отдыха граждан. В их состав включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей), с благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

На территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в соответствии с законодательством устанавливаются округа санитарной (горно-санитар- ной) охраны. Границы и режим таких округов для курортов федерального значения устанавливаются Правительством РФ.

Кземлям природоохранного назначения относятся:

ˆземли водоохранных зон рек и водоемов;

ˆземли запретных и нерестоохранных полос;

ˆземли лесов, выполняющих защитные функции; противоэрозионных, защитных и полезащитных насаждений;

ˆиные земли, выполняющие природоохранные функции.

На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима их охраны в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Юридические лица, в интересах которых выделяются земельные участки с особыми условиями использования, обязаны обозначить их границы специальными информационными знаками.

В пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования, ограничивающий или запрещающий вид деятельности, несовместимый с основным назначением этих земель.

К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной, спортивной деятельности граждан. В состав земель этого вида входят участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической