Оценка бизнеса

инвестиционную мотивацию. Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов.

1.Выбор объектов недвижимости – аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

2.Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения.

3.Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

единицам сравнения;

элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

цена на 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов;

цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;

цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах,

ресторанах, театрах – это одно посадочное место; в гаражах и на автостоянках – место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

переданные имущественные права;

121

условия финансирования сделки. Могут иметь место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

время продажи. Оно служит одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

местоположение;

физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

На втором этапе метода используются поправки.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Здесь необходимо учитывать, что:

поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики,

например, назначение использования объекта;

не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования,

на условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на характеристики следует вносить прежде всего.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка; если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные и денежные. Денежные в свою очередь – на относительные и абсолютные.

122

Процентные поправки. Они вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки:

где Цед – цена продажи единицы сравнения;

Кед – количество единиц сравнения; (Цед . Кед) – цена продажи аналога до учета поправки;

Ппр – величина процентной поправки.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как

к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом

относительно денежной поправки:

где Под – величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее вносить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цены всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К

абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки

123

на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности рубля.

Такую информацию можно почерпнуть во многих финансово-

экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектованалогов, проданных в различные периоды времени. Для того,

чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос: за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов нужно ввести процентные поправки, которые с учетом индекс инфляции могут быть рассчитаны по формуле:

где Пв – поправка на время продажи;

Yдcc — индекс покупательной способности рубля на дату совершения сделки;

Yдo – индекс покупательной способности рубля на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов:

где Ца – цена продажи аналога;

Пв – поправка на время продажи; n – число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

125

Пи – поправка на износ.

3 Экспертный метод расчета и внесения поправок. Этот метод основан на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с преимуществами или недостаткам аналога. Поправки рассчитываются как процентные.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа.

1.Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2.Определяется отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.

3.Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

126

представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью,

равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием нормальных материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном,

планировкой.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание – потеря стоимости собственности,

связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание – потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

4.Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5.Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

128

Оценка стоимости земельного участка Основы оценки рыночной стоимости земельных участков:

рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени (принцип полезности);

рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей

(принцип спроса и предложения);

рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);

рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства,

привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности

(принцип ожидания);

рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);

рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);

рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным,

экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной

(принцип наиболее эффективного использования);

рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его

129

целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Критерии, учитываемые при определении наиболее эффективного

использования земельного участка:

целевое назначение и разрешенное использование;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

перспективы развития района, в котором расположен земельный

участок;

текущее использование земельного участка;

преобладающие способы землепользования в ближайшей

окрестности оцениваемого земельного участка.

Ниже рассмотрены основные методы оценки рыночной стоимости

земельных участков.

Метод техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Этапы использования метода:

1. Чистый операционный доход распределяется между землей,

сооружения;

Сзд – текущая стоимость зданий и сооружений;

Rзд – ставка капитализации для зданий и сооружений, рассчитывается по формуле:

130