Учебный год 22-23 / B3365Part16-106-1

Правовые основы управления недвижимостью 106 :: 107 :: 108 :: 109 :: 110 :: Содержание 5.3. Гражданское законодательство России по недвижимости

Гражданский кодекс РФ, принятый Государственной Думой РФ 21 октября 1994 г. (ч. I) и 22 декабря 1995 г. (ч. II), уделяет много

106

внимания правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним. Ст. 130 и 132 ГК РФ однозначно определяют понятие "виды недвижимого имущества". Из остального имущества выделено недвижимое имущество, которое является наиболее ценным и значимым для экономики страны. Недвижимость требует специальной регламентации по участию ее в гражданском обороте, это находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, установлении специальных правил при приобретении права собственности на недвижимость. Некоторые правоотношения, например ипотека, могут иметь объектом только недвижимости. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по аналогичному договору.

В условиях рынка значимость правовой специфики недвижимости возрастает. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга. Так, правовая регламентация сельскохозяйственных земель отличается от режима недр или режима строений и других объектов.

На примере земли, земельных участков рассмотрим вопрос о взаимодействии гражданского законодательства и законодательства о регулировании отношений в сфере недвижимости. Именно здесь возникает много сложных вопросов и наиболее четко проявляются особенности земли как имущества, недвижимости, а также как объекта земельных отношении и осуществления их правового регулирования гражданским и земельным законодательством. Без Земельного кодекса их регулирование просто невозможно.

В ст. 3 ГК РФ сказано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Следовательно, в Земельном кодексе и других актах земельного законодательства должно соблюдаться следующее:

1) нормы ГК РФ могут воспроизводиться (полностью или частично, но не вступая в противоречие с Гражданским кодексом);

2) нормы могут и должны развиваться, конкретизироваться с учетом особенностей регулирования земельных отношений, не вступая в противоречие с ГК РФ;

3) в них могут и должны содержаться сугубо "свои" земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК РФ.

К последним причисляются главным образом специальные земельно-правовые нормы публично-правового характера относительно:

компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений;

государственного учета земель;

107

государственного земельного кадастра и мониторинга;

государственной специальной регистрации прав на землю;

установления состава и категорий земель и перевода их из одной категории в другую, их разграничения по целевому назначению;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

ответственности за нарушение земельного законодательства и др.

Возмещение имущественного ущерба, причиненного собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земли, производится в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Таким образом, ГК РФ дает свободу Земельному кодексу РФ в регулировании земельных отношений; все статьи гл. 17 и другие статьи, касающиеся земельных отношений, могут воспроизводиться и развиваться, конкретизироваться в земельном законодательстве, не противореча ГК РФ.

Данное высказывание распространяется и на следующие статьи:

ст. 23 - 0 гражданах как субъектах гражданских и земельных отношений;

все положения гл. 4 "Юридические лица" - о субъектах гражданских и земельных отношений - юридических лицах;

ст. 257 - о крестьянских (фермерских) хозяйствах;

статьи гл. 6 - об объектах гражданских прав (в частности, ст. 129, в которой имеется прямая ссылка к земельному законодательству по вопросу о допущении оборотоспособности земли как особого объекта, и ст. 131, где говорится о специальной регистрации);

статьи гл. 13, в которой имеются отсылки к земельному законодательству (об обороте земли и его особенностях по сравнению с другим имуществом; о формах собственности и других вещных правах на землю);

ст. 216 - о вещных правах на землю и порядке перехода этих прав, о праве собственности на землю, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного пользования, сервитутах;

статьи гл. 16 "Общая собственность" - об общей собственности.

Можно назвать и другие главы и статьи ГК РФ - о залоге, обязательствах, договорах, сделках с землей и др., которые также применимы к регулированию земельных отношений в соответствии с земельным законодательством. Поскольку в ГК РФ указанные нормы сформулированы в общей форме, то применительно к земле они должны получить свое развитие в земельном законодательстве с учетом особенностей земли как объекта, имущества особого рода.

108

Приложение 1

КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принята 12 декабря 1993 г.

Извлечение

Статья 8

В Российской Федерации гарантируются единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности.

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Статья 9

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Статья 35

Право частной собственности охраняется законом.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Право наследования гарантируется.

Статья 36

Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

109

Контрольные вопросы

Перечислите основные элементы правоотношений в области недвижимости.

Назовите субъекты и объекты собственности в системе недвижимости.

Каково содержание права собственности на недвижимость?

Дайте характеристику видам и формам собственности на недвижимость.

В чем особенности взаимодействия гражданского законодательства и законодательства о регулировании отношений в сфере недвижимости?

Перечислите основные формы собственности на недвижимость в Москве.

110

106 :: 107 :: 108 :: 109 :: 110 :: Содержание