Учебный год 22-23 / B3365Part24-148
.htmlПравовые основы управления недвижимостью 148 :: 149 :: 150 :: 151 :: 152 :: 153 :: 154 :: 155 :: 156 :: 157 :: 158 :: Содержание 6.8. Права на жилые и нежилые помещения. Перевод жилых помещений в нежилой фонд
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"1, относит к недвижимости в жилищной сфере земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные, хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).
Основное отличие жилых помещений от нежилых - их назначение. Жилое строение - строение, более 50% площадей и объектов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещения, проживания граждан с административным признанием этого назначения. Нежилое строение с жилыми помещениями - строение, площадь и объем жилых помещений в котором менее 50% общей площади.
В ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР (ЖК) установлено, что жилые помещения не могут использоваться для промышленного производства. В ст. 288 ГК РФ отмечено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. После такой трансформации принципиально изменяются экономические отношения по поводу данных объектов. По нежилым помещениям жилищные правоотношения не возникают. Пользование
148
чужим нежилым помещением осуществляется на основе договора аренды (договора имущественного найма).
Однако в соответствии со ст. 671 ГК РФ в том случае, когда жилое помещение предоставляется юридическому лицу, с ним тоже заключается договор аренды или иной договор, и тогда оно может использоваться только для проживания граждан. Не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, интернаты для инвалидов и престарелых), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Правой режим этих помещений зависит от формы собственности на жилое помещение.
В соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" различают следующие жилищные фонды:
государственный, в том числе: ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении госучреждений РФ; жилищный фонд субъектов РФ; ведомственный фонд в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений;
частный, находящийся в собственности граждан или их объединений (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в ЖСК и ЖК с полностью выплаченным паем, в товариществах индивидуальных владельцев квартир, жилье, приобретенное иными законными способами);
муниципальный - жилые помещения, находящиеся в собственности района, города и других территориальных образований, а также в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
общественный, состоящий в собственности общественных объединений, колхозов, кооперативных организаций;
коллективный - жилые помещения, находящиеся в общей совместной собственности, в общей долевой собственности, а также различных субъектов (частных, государственных и др.).
От видов жилищного фонда зависят правовой статус и права граждан на жилище.
Переход права собственности на занимаемое помещение не должен негативно отражаться на правах граждан. Поэтому при приватизации
149
предприятий жилищный фонд переходит к правопреемникам или в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При ликвидации общественных организаций и отсутствии правопреемников жилые помещения передаются в муниципальную собственность. Граждане, имеющие в собственности жилые строения, которые расположены на садовых и дачных участках и отвечают требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законом.
Конституция РФ в ст. 40 определила право граждан на жилище. Конституция предусматривает поощрение самостоятельного строительства или приобретения гражданами в собственность жилья, оказание им содействия в решении жилищной проблемы системами компенсаций (субсидий), кредитом и предоставление бесплатного жилья только малообеспеченным и некоторым другим категориям граждан (военнослужащим, лицам, пострадавшим от чрезвычайных обстоятельств и др.). В результате этих мер право на жилище должно осуществляться преимущественно на правах собственности, а также на правах пользования чужим жилым помещением на основании договора найма и членства в кооперативе.
Важное положение Конституции РФ - запрещение произвольно лишать граждан жилища. 9 октября 1995 г. Постановлением Правительства РФ утвержден общий порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам России, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий2.
Глава 18 ГК РФ посвящена праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения.
Конституционное право граждан на жилище в России реализуется в шести формах, которые обеспечивают постоянное проживание или длительное пользование им.
1. Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма (ст. 672 ГК РФ) или коммерческого найма (на пять лет) с соблюдением установленных правил и очередности.
2. Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - некоммерческая организация, удовлетворяющая потребности ее членов в жилье путем участия средствами пайщиков в строительстве жилого дома и последующей его эксплуатации. Жилищный кооператив (ЖК) - некоммерческая организация, цель которой - удовлетворение потребностей
150
ее членов в жилье, приобретенном в уже построенном доме.
3. Приобретение жилья в частную собственность, в том числе:
безвозмездно (приватизация, наследование, получение жилья в дар, истечение срока приобретательной давности, покупка жилья с публичных торгов или на аукционе);
возмездно (покупка по договору купли-продажи, выплата полной суммы пая в ЖСК, инвестирование в строительство жилья путем участия в доле и строительстве или покупке жилищных сертификатов);
другими способами (обмен, постоянная или пожизненная рента, использование государственных субсидий на строительство и приобретение жилья, выкуп освободившихся помещений в коммунальной квартире, аренда с правом выкупа, выделение доли из общей совместной собственности).
4. Предоставление жилых помещений маневренного фонда.
5. Предоставление общежитий.
6. Предоставление служебной жилой площади.
Право собственности на недвижимое жилое имущество в зависимости от способа его получения подтверждается различными документами.
Право собственности на жилье удостоверяется свидетельством (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, свидетельство о праве наследования, свидетельство на долю в общем имуществе супругов, копия решения суда о разделе дома между супругами, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на жилое помещение, акт о демуниципализации дома) или договором (о возведении индивидуального жилого дома, о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома, купли-продажи, дарения, мены).
Документами, удостоверяющими право собственности на жилое помещение, являются:
свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилого помещения;
свидетельство о праве на наследство;
договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности;
договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома;
договор купли-продажи;
договор дарения;
договор мены;
договор о разделе строения;
151
копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;
акт о демуниципализации дома;
регистрационное удостоверение;
исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на жилое помещение;
свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
копия решения суда о разделе дома между супругами.
Право пользования жилыми помещениями удостоверяется договором социального найма, договором коммерческого найма, поднайма, аренды, решением администрации предприятия о предоставлении служебной жилой площади или о предоставлении места в общежитии.
Прекращение права собственности на жилые помещения возможно на добровольной основе или путем принудительного изъятия. Под добровольной основой понимают:
правомерные действия (добровольные сделки по отчуждению жилья);
объективные причины (реквизиция при стихийных бедствиях с возмещением стоимости жилья, ст. 242 ГК РФ, смерть собственника, разрушение дома);
К основаниям принудительного изъятия относятся:
обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, ст. 237 ГК РФ;
конфискация - санкция за преступления, ст. 243 ГК РФ и ст. 158-164 Уголовного кодекса РФ;
изъятие бесхозяйственно содержащегося жилья путем продажи с публичных торгов и передачи выручки собственнику, ст. 293 ГК РФ;
изъятие жилья у лица, которому оно не может принадлежать по закону, ст. 238 ГК РФ;
отчуждение жилья при изъятии земельного участка по основаниям ст. 279-286 ГК РФ;
выкуп доли из общей собственности с выплатой стоимости жилой площади, ст. 259 ГК РФ;
использование не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, бесхозное обращение с жильем, допуская его разрушения, ст. 98 ЖК.
Основанием возникновения права собственности на нежилые помещения служит строительство данных объектов на собственные средства или на долевых началах. При строительстве объектов за счет государственных централизованных источников финансирования, эти объекты, являющиеся государственной собственностью,
152
затем передавались в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным предприятием или учреждением.
Факт нахождения имущества на балансе одного из предприятий не может быть основанием для признания указанного предприятия законным владельцем помещения, если здание строилось за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах несколькими предприятиями и было предоставлено предприятию в установленном порядке для размещения. Комитеты по управлению имуществом не вправе распоряжаться помещениями, закрепленными за государственными и муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Эти полномочия ограничены ст. 295 и 296 ГК РФ. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, не вправе распоряжаться названным имуществом. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Распространенное основание для приобретения права собственности на здания, сооружения и иные нежилые помещения - их покупка при приватизации предприятия. Законодательство о приватизации предусматривает передачу приватизируемому предприятию находящихся в его пользовании помещений или в собственность, или в долгосрочную аренду. Право на преимущественный выкуп сданных в аренду нежилых помещений, которые первоначально при заключении договоров аренды предприятий в число арендуемых объектов не включались, было установлено в Указе Президента от 14 октября 1992 г. "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"3.
При нарушении этого права арендные предприятия могут требовать его осуществления в судебном порядке. Такие рекомендации содержатся в Постановлении Высшего Арбитражного Суда от 17 сентября 1992 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности"4. Указанное право нашло отражение и в Основных положениях государственной программы приватизации предприятий после 1 июля 1994 г.
Продажа незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции, осуществляется
153
исключительно на открытых аукционах (конкурсах) в соответствии с законодательством. Продажа иных объектов нежилого фонда на аукционе, конкурсе не допускается. Продажа осуществляется фондами имущества субъектов РФ или муниципального образования, к собственности которого относится продаваемый объект недвижимости. Собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (доли земельного участка), либо взять их в долгосрочную аренду.
Права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества подлежит судебной защите.
Договор аренды нежилых помещений регулируется нормами ст. 650-655 ГК РФ. По договору аренды арендатору за плату передается во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение или другое помещение. В качестве арендодателя выступает собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Госкомимущество России и соответствующие комитеты по управлению имуществом на основании предоставленных им прав осуществляют полномочия арендодателя при сдаче недвижимости государственных и муниципальных предприятий, структурных единиц этих предприятий, их филиалов, отделений и других обособленных подразделений и являются правопреемниками. В ст. 608 ГК рф установлено, что арендодателями могут быть предприятия и учреждения, за которыми государственное и муниципальное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, если они на это уполномочены законом или собственником имущества.
Согласие собственника выражается в административном акте, чаще всего в ордере. Постановлением Правительства Москвы от 16 сентября 1993 г.5 установлено, что оформление договорных отношений на аренду нежилых помещений в городе Москве осуществляется на основе свидетельства на право аренды, выдаваемого Москомимуществом. Исключение из этих общих правил составляет недвижимое имущество, находящееся в ведении предприятий железнодорожного транспорта. Оно может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта6.
154
Исключение составляют образовательные учреждения. Согласно Закону от 13 января 1996 г. "Об образовании"7 образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества. Сдача в аренду государственными или муниципальными образовательными учреждениями закрепленных за ними объектов собственности, а также земельных участков осуществляется с согласия Совета образовательного учреждения. Средства, полученные в результате арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении. Статья 651 ГК РФ устанавливает для договора аренды здания или сооружения последствия несоблюдения письменной формы договора. Арендатору одновременно с передачей здания или сооружения передается право на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ). Если арендодатель является собственником земельного участка, то арендатору нежилого помещения тоже предоставляется право аренды или иное право на земельный участок. Если земельный участок не принадлежит арендодателю, а находится у него на ином основании, то арендатор здания или сооружения приобретает право пользования земельным участком на том же основании; согласие собственника не требуется, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Арендная плата, как правило, не включает в себя оплату коммунальных услуг, которую арендатор вносит отдельно по установленным тарифам и фактическому потреблению.
Исполнение договора аренды осуществляется путем передачи арендатору во владение и пользование здания и сооружения и подписания сторонами передаточного акта либо иного документа о передаче. Эти документы подтверждают передачу арендатору здания или сооружения в определенном согласованном сторонами состоянии.
После прекращения договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю тоже по передаточному акту либо иному документу. При этом действует общее правило, закрепленное в ст. 622 ГК РФ о том, что имущество должно быть возвращено в том состоянии, в каком оно было получено с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Остальные правоотношения между арендодателем и арендатором регулируются общими положениями договора аренды (ст. 606- 624 ГК РФ) и специальными нормативными актами. В частности, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование
155
другим лицам в пределах заключенного договора аренды, осуществлять иные действия, предусмотренные ст. 615 ГК РФ, оставаясь ответственным по договору перед арендодателем. Сатья 618 ГК РФ устанавливает, что добросовестный субарендатор вправе заключить самостоятельный договор аренды с арендодателем на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока прежнего договора и на его условиях. Данное право субарендатора защищено возможностью предъявить в суд иск о понуждении арендодателя заключить соответствующий договор аренды.
При невыполнении арендатором своих договорных обязательств арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
Правопреемство по договорам аренды нежилых помещений при приватизации государственных и муниципальных предприятий для созданных на их базе организаций предусмотрено в Указе Президента РФ от 1 июля 1992 г. "Положении о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества открытого типа"8 и в "Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ" от 1 июля 1994 г.9
Пользуясь преимущественным правом, прежний арендатор может требовать возобновления с ним договора на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса на право заключения договора аренды. Арбитражная практика свидетельствует о том, что таким образом успешно защищаются интересы арендаторов и обеспечивается стабильность пользования нежилыми помещениями.
Жилые помещения независимо от их ведомственной принадлежности и формы собственности могут быть переведены в нежилой фонд. В Москве этими вопросами занимается межведомственная комиссия административного округа, решение которой утверждает Комитет муниципального жилья. Перевод домов в нежилой фонд осуществляет Правительство Москвы.
Основанием для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд служит признание помещения (дома):
непригодным для постоянного проживания согласно Положению об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда;
156
временно непригодным для проживания людей до устранения причин, по которым оно непригодно для проживания.
В исключительных случаях допускается изменение функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.
В Санкт-Петербурге перечень подобных оснований несколько шире и детальнее; там, например, разрешается перевод в нежилой фонд отдельных жилых помещений, расположенных:
на первых этажах и признанных непригодными для постоянного проживания в соответствии с действующими нормами и правилами;
в подвальных и полуподвальных или мансардных помещениях;
на первых этажах и имеющих отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа;
на первых этажах с окнами, обращенными на улицу с интенсивным движением транспорта, вблизи крупных торговых центров, станций метро, объектов культуры и досуга;
на первых этажах жилых строений, граничащих с другими помещениями с избыточным тепло-газовыделением или обращенных окнами на территорию промышленных предприятий, автопарков и т.п.;
на верхних этажах жилых домов, начиная со второго, если нижние этажи являются нежилыми;
в зданиях нежилого фонда.
В порядке исключения решения о переводе помещения в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.
Для рассмотрения вопроса о целесообразности перевода в нежилой фонд собственник помещения или по его поручению владелец (балансодержатель) должен представить в комиссию следующие документы:
заявление с указанием причин перевода помещения в нежилой фонд с приложением технико-экономического обоснования просьбы (по желанию);
технический паспорт или выписка из технического паспорта, подготовленная бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием износа основных элементов и строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также стоимости данного помещения, рассчитанная по действующим методикам оценки жилых и нежилых помещений;
157
заключение центра Госсанэпидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения;
заключение органа пожарного надзора;
Техническое заключение организации, обеспечивающей содержание данного помещения;
обязательство использовать данное помещение, не нарушая законных прав и интересов соседей согласно требованиям ст. 4 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которые предъявляются гражданам и юридическим лицам при использовании жилищного фонда;
документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной площади, обеспечены с их согласия другой равноценной площадью.
Межведомственная комиссия после изучения предоставленных документов и осмотра объекта принимает решение, которое оформляется актом. В решении комиссии о временной непригодности жилых помещений указывается срок их возврата в жилищный фонд.
После оплаты пошлины в бюджет города выписка из акта или его копия фиксируется в Комитете муниципального жилья, Госкомимуществе и регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановление Правительства Москвы (в случае перевода жилого дома) или распоряжение Комитета муниципального жилья (в случае перевода жилого помещения) выдается владельцу (балансодержателю) и направляется в БТИ для внесения вытекающих из него изменений в технический паспорт на строение. Копии распоряжения Комитета муниципального жилья (постановления Правительства Москва) направляются в соответствующий жилищный комитет административного округа и муниципальный жилищный отдел (территориальное жилищное управление), которые доводят информацию до жилищного предприятия, эксплуатирующего данное помещение (дом).
158
1 ВВС РФ. - 1993. - №3. - Ст. 99. 2 Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 42. - Ст. 3683. 3 ВВС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2423. 4 ВВАС. - 1993. - № 1. - С. 78. 5 Вестник мэрии Москвы, 1995. - № 9. - С. 28. 6 Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 35. - Ст. 3505. 7 Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 39. 8 ВВС РФ. - 1992.- № 28. - Ст. 1617. 9 Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1478. 148 :: 149 :: 150 :: 151 :: 152 :: 153 :: 154 :: 155 :: 156 :: 157 :: 158 :: Содержание