Учебный год 22-23 / Емелькина_Вещные обременения как ограниченные вещные права на
.rtf2. В зарубежных правопорядках вещные обременения вполне эффективно сочетаются с сервитутами. В связи с небольшой развитостью в российском правопорядке отношений по осуществлению сервитутов на сегодняшний день подобная смешанная конструкция российскому праву неизвестна.
Однако с возрождением права частной собственности на земельные участки потребуются серьезные обеспечительные конструкции. Закрепив в п. 1 ст. 274 ГК РФ понятие сервитута, законодатель не упомянул о возможности его осуществления посредством возведения строения или сооружения. Однако в практике существуют ситуации возведения строения или сооружения на служебном земельном участке (например, котельная, обслуживающая строение на господствующем земельном участке, или прокладка трубопровода через соседний земельный участок). Проблемы, возникающие в связи с содержанием подобных строений и сооружений, могут решаться путем установления вещного обременения (в виде обеспечения внесения платежей).X
Как уже говорилось, вещные обременения могут сочетаться и с личными сервитутами, образуя при этом самостоятельное вещное право (Wormungsreallast). Гражданским кодексом РФ личные сервитуты как самостоятельная правовая категория прямо не закреплены. Но некоторые из них, известные законодательству зарубежных стран, получили легализацию в российском законодательстве в виде самостоятельных прав проживания члена семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), проживания в силу завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В современном российском правопорядке осуществление таких прав проживания не обеспечено ни вещно-правовыми средствами защиты, ни тем более принудительным их исполнением за счет недвижимого имущества. Такая ситуация делает эти права непривлекательными, в связи с чем права проживания в силу завещательного отказа и пожизненного содержания с иждивением встречаются в отечественном правопорядке крайне редко. Указанные права на проживание в таких ситуациях, как отчуждение жилых помещений, в которых имеют право проживать управомоченные лица, третьим лицам (добросовестным приобретателям) или в случае разрушения такого жилого помещения, очень сложно защитить. Если бы осуществление таких прав проживания оформлялось посредством вещного обременения, то у их обладателей была бы возможность не только принудительно взыскать свои убытки за счет недвижимости, но и потребовать с обязанного лица приобретения другого жилого помещения взамен утраченного и т.п. Таким образом, "жилищный реалласт" более предпочтителен при осуществлении перечисленных вещных прав.X
3. Представляется, что не должно быть препятствий для введения вещного обременения покупки по типу немецкого Abnahmereallast'а. Такое вещное право не противоречит общим принципам и смыслу российского гражданского законодательства и может быть без особых сложностей введено в российский правопорядок. Этот институт востребован в предпринимательских отношениях, например, в случаях заключения долгосрочных контрактов на покупку определенного вида продукции.
Однако у вещного обременения покупки существуют как положительные, так и отрицательные аспекты. С одной стороны, оно может быть вполне выгодным для участников рынка, поскольку, установив вещное обременение в виде обязанности покупки какого-либо товара, продавец может поставить условие о продаже ему продукции в течение длительного периода с большой скидкой. С другой - они создают ограничение конкуренции на рынке предпринимательских услуг. Так, если в определенной местности предприятие-монополист заключит с поставщиками долгосрочные контракты на поставку продукции (бензина, тепла, сырья и др.), то это может привести к ограничению конкуренции для других участников бизнеса. Кроме того, такое обременение покупки может существенно ограничить права правопреемников, которые даже в случае, когда им это невыгодно, будут вынуждены в силу возложенного обременения приобретать товары у определенного поставщика.
Вместе с тем представляется, что законодатель должен допустить возможность установления в договорном порядке вещного обременения покупки, если это соответствует интересам сторон.
4. В связи с отсутствием в нашем праве вещного права застройки нет необходимости во введении известного зарубежным законодательствам Erbbauzinsreallast'а. Попутно заметим, что в доктрине обсуждаются перспективы введения данного права в качестве самостоятельного вещного права <60>. Выплата платежей в силу права застройки могла бы осуществляться в рамках вещного обременения.
--------------------------------
<60> Копылов А.В. Указ. соч. С. 159 - 164.
Вещные обременения вполне могли бы быть введены в других распространенных в российском правопорядке отношениях - долевого участия в строительстве жилья и других объектов недвижимости. В частности, в виде предоставления участникам долевого строительства вещного обременения объектов недвижимости на земельный участок, предоставленный для строительства, а также на строящийся объект недвижимости (ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") до выполнения застройщиком обязательств по договору с возможностью обращения взыскания в случае просрочки выполнения строительных работ <61>. Разумеется, это очень серьезная санкция в отношении застройщика, которая может лишить его права собственности на объект строительства. Но, с другой стороны, она позволила бы дольщикам вернуть вложенные в строительство средства.X
--------------------------------
<61> Введение нормы о принудительном взыскании имущества застройщика могло бы стать дополнительной мерой к уже предусмотренному ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" положению, согласно которому в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.X
5. Наряду с перечисленными возможными случаями применения вещных обременений существует потребность в установлении вещного обременения в сфере землепользования. В частности, наряду с предусмотренным Земельным кодексом РФ переоформлением пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно было бы разрешить преобразование этих прав в субъективное вещное право - вещное обременение в пользу государства.X
Такое вещное обременение могло бы быть использовано в случаях, когда у землевладельца отсутствует право на бесплатное оформление земли (у юридических лиц, а также у граждан, имеющих во владении земельные участки больше среднерайонной нормы) в виде возможности приобретения таких участков в собственность с оставлением за государством (муниципальным образованием) права на вещное обременение <62>.
--------------------------------
<62> Широкую известность приобрел спор, в котором права землепользования рабочая комиссия префектуры Восточного административного округа города Москвы решением от 6 июня 1996 г. закрепила за Т.В. Близинской - право пожизненного наследуемого владения на 0,06 гектара (из земельного участка, принадлежащего ей на праве постоянного бессрочного пользования, размером 0,2291), а в отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды сроком на 49 лет (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской" // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 2).X
Заметим, что для этого имеются и некоторые исторические предпосылки. Так, возможность преобразования чиншевого владения в конструкцию вещного обременения допускалось еще в начале XIX в. И.А. Покровским, который писал, что "...Германское или Швейцарское Уложения могли обойтись без наследственного оброчного владения: экономическая потребность в последнем в значительной степени может найти себе удовлетворение и в форме Reallasten" <63>.
--------------------------------
<63> См.: Покровский И.А. Указ. соч. С. 212.
6. Следует выразить сомнения относительно возможности реализации в российском праве отопительного "реалласта" в виде обременения поставщика электрической и тепловой энергии, газа в пользу потребителей - владельцев индивидуальных жилых домов, квартир и иных жилых помещений с возможностью последних удовлетворить свои требования путем принудительного взыскания. Прежде всего сфера соответствующих отношений подпадает под регулирование ст. 4 Федерального закона от 17 августа 1995 г. N 147-ФЗ (в ред. от 8 ноября 2007 г.) "О естественных монополиях", которая признает организации, оказывающие услуги по транспортировке газа по трубопроводам, по передаче электрической и тепловой энергии, субъектами естественных монополий. Кроме того, согласно ст. 6 указанного Закона органы регулирования естественных монополий вправе определять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а в соответствии со ст. 426 ГК РФ заключение договора на энергоснабжение признается публичным договором. Учитывая сложившиеся в отечественном праве правила о применении к данным правоотношениям норм обязательственного права, представляется сомнительным признание прав потребителей энергии и газа вещными с возможностью удовлетворить свои требования путем принудительного взыскания.X
Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что в отечественном праве существует ряд экономических и правовых предпосылок для введения в ст. 216 ГК РФ вещного обременения как ограниченного вещного права. При этом необходимо подчеркнуть, что именно вещный характер обусловливает полезность этого права для правопорядка, ибо вещные права строятся по классическому принципу numerus clausus. Данный принцип не позволяет субъектам по своему усмотрению расширять или изменять содержание права вещного обременения.X
Безусловно, полное копирование зарубежного института вещных обременений без учета национальных особенностей развития гражданского права не сделает российское законодательство о вещных правах более совершенным, но и пренебрегать таким гибким инструментом, как вещные обременения, направленным на защиту имущественных интересов субъектов гражданских правоотношений и содержащим реальные вещные гарантии, не следует. Представляется, что введение вещных обременений в качестве самостоятельных вещных прав может произойти без ломки институтов ипотеки, ренты и пожизненного содержания с иждивением. Эти институты могут существовать параллельно с вещными обременениями. Гражданам и юридическим лицам должна быть предоставлена свобода при выборе правовой конструкции оформления их имущественных прав.
Однако вопрос о возможности введения в российский правопорядок вещного обременения не может рассматриваться без серьезных преобразований в системе отечественного вещного права, поскольку потенциал института вещных обременений наиболее полно реализуется в совокупности с другими вещными правами (вещным и ограниченным личным сервитутом, узуфруктом, правом застройки и др.).