Государственный учет, регулирование и оценка недвижимости учебное пособие

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав включает в себя следующие мероприятия.

-прием заявления и прилагаемых к нему документов;

-возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотр е-

ния при наличии оснований;

-проведение правовой экспертизы документов на предмет наличия или отсутствия оснований для отказа или приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

-внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и

(или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистр а- ции прав, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государс т- венной регистрации прав;

- выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно новому Закону кадастровый учет, государственная регистрация возникновения и перехода права подтверждаются выпиской из ЕГРН, а государственная регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе, выражающей содержание сделки. Удостоверение проведенного учета и государственной регистрации прав свидетельством новым Законом не предусмотрено.

В порядке межведомственного взаимодействия органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов), например:

-об утверждении результатов кадастровой оценки объектов недвижи-

мости;

-об установлении или изменении разрешенного использования земель-

ного участка; - об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесе-

нии изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон;

- о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке);

21

- об установлении или изменении прохождения Государственной границы Российской Федерации, границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования, границ населенного пункта и так далее.

Так, органы охраны объектов культурного наследия направляют в Росреестр документы, необходимые для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия решений (актов).

Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, в срок не более чем пять рабочих дней со дня внесения изменений в сведения о физич е- ском лице направляет в орган регистрации прав соответствующую информацию.

Орган опеки и попечительства направляет в орган регистрации прав сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей, в срок не более чем три р а- бочих дня со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии попечения родителей и так далее.

За непредставление документов в порядке межведомственного взаимодействия орган государственной власти, орган местного самоуправления и иные лица (за исключением суда) несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

При поступлении документов в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении.

2. Государственный регистратор прав: права, обязанности, ответственность

Согласно Закону, ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и государственной регистрации распределена между Росреестром и государственным регистратором.

Ключевой фигурой в системе государственной регистрации прав и кадастрового учёта является государственный регистратор прав, на которого возложены ответственные задачи по принятию решений в указанных сферах.

Государственный регистратор прав является федеральным государственным гражданским служащим, должностным лицом органа регистрации прав, наделенным государственными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

22

С государственным регистратором прав заключается срочный служебный контракт в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2004 года № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации». Орган регистрации прав формирует экзаменационную комиссию по приему экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к государственным регистраторам. Сведения о государственных регистраторах прав вносятся в специальный реестр, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 19.11.2015 года № 860 «Об утверждении порядка ведения и состава сведений реестра государственных регистраторов прав».

Не допускается вмешательство в деятельность государственного регистратора прав лиц, не имеющих специальных полномочий, установленных федеральным законом. Лица, оказывающие воздействие на государственного регистратора прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, несут ответственность, установленную федеральным законом.

Государственный регистратор прав наделен законом большими полномочиями, в его функции входит принятие решений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок, ограничений, кадастровом учёте и многие другие.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственно м кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов. При этом в приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтер е- сованным лицом в суд.

Так, государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или государственной регистрации прав или уклонение от их проведения.

Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или государственной регистрации прав, устано в- ленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.

23

3. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения

Физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответс т- вующего жилого помещения.

Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта.

Если судом установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.

Положение Закона о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу с 01.01.2020.

24

ЛЕКЦИЯ 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий [1-9; 16]:

-принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

-определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

-утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполни-

тельного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением пр о- ведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости.

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадас т- ровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации.

Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляет в уполномоченный о р- ган субъекта Российской Федерации по его запросу.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение.

В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной государствен-

25

ной кадастровой оценки на иную дату) обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

2. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, которые являются проектом отчета.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов размещает их на своем официальном сайте и направляет их в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа.

Росреестр в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требованиям к отчету и в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету.

Бюджетное учреждение устраняет выявленное несоответствие в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления и представляет в Росреестр исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.

Если промежуточные отчетные документы соответствуют требованиям к отчету, Росреестр в течение трех рабочих дней со дня окончания их проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, и информацию о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.

Замечания представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения указанных сведений и материалов любыми заинтересованными лицами в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов размещает на своем официальном сайте:

- обновленные промежуточные отчетные документы;

26

-информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;

-описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания;

-информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствую-

щим обоснованием отказа в их учете.

Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных и в течение десяти дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или об отсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.

Втечение трех рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.

Втечение двадцати рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устра-

нении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.

В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в Росреестр отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.

Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа (рис. 2) и одну копию отчета на бумажном носителе (табл. 1, 2).

Определен формат XML-файлов передачи сведений, представляемых в органы Росреестра в электронном виде, о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Общий объем одного XML-файла при выгрузке не должен превышать 5 Мб. Имя файла должно иметь следующий вид:

COST_O_P_ CN_ddmmgggg_N.xml,

где О – код отправителя информации (код или наименование организации, осуществляющей оценку;

P – код получателя информации (двенадцатиразрядный код территориального органа Росреестра, осуществляющего ведение государственного земельного кадастра (по справочнику Росреестра);

CN – кадастровый номер района (квартала, области);

27

dd – день, mm - месяц, gggg - год формирования файла запроса;

N – идентификационный номер файла – 4 символьный порядковый номер передаваемого файла, уникальный в пределах даты запроса.

Рисунок 2 – XML-схемы, используемые для формирования XML-документов,

содержащих сведения о результатах кадастровой оценки в части сведений о кадастровой стоимости [12]

Таблица 1 – Описание информационных объектов в табличной форме

Заполняются два типа XML-документов: COST (табл. 3) и FD (табл. 4). COST-файлы содержат XML-схему «Результаты определения кадаст-

ровой стоимости (кадастровая стоимость объектов недвижимости)». FD-файлы содержат XML-схему «Информация, использованная при

определении кадастровой стоимости».

Таблица 3 – Описание XML-документа COST

3. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадас т- ровой стоимости и в течение тридцати рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государс т- венной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Таблица 4 – Описание XML-документа FD

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.

30