Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное учреждение
высшего образования
Государственный университет по землеустройству
Кафедра землепользования и кадастров
Расчетно-графическая работа по дисциплине «Оценка объектов недвижимости»
Вариант № 2
N = 2
Выполнил:
Проверил:
Москва 2020г.
Часть I.Оценка объекта недвижимости доходным подходом.
Объект оценки БЦ "Big Time" - масштабный проект современного центра для бизнеса и развития близ Старого Сургута, расположенный в непосредственной близости от Сургутского государственного университета, института гуманитарного образования и спорта.
Расположение: берег реки Сайма, 7-ой квартал, улица Энергетиков, дом 4.
Таблица 1. Описание объекта оценки.
№ пп |
Наименование показателей |
Единица измерения |
Всего |
1 |
Площадь земельного участка |
га |
0,5031 |
2 |
Площадь застройки надземной части |
м2 |
4980 |
3 |
Общая площадь административно-делового здания, всего |
м2 |
34860 |
4 |
Этажность |
этажей |
7 |
5 |
Стоянки автомашин, всего: |
м/м |
150 |
в том числе: |
|
|
|
А) закрытые |
м/м |
0 |
|
Б) открытые |
м/м |
150 |
|
6 |
Класс |
|
А |
7 |
Коэффициент занятых площадей |
% |
75 |
8 |
Ставка арендной платы |
руб/м2 в год |
21 000 |
9 |
Транспортная доступность |
|
отличная |
10 |
Год постройки |
|
2012 |
Средние ставки аренды в офисных помещениях в Сургуте - 10800 руб/м2 в год. Средние ставки аренды в офисах класса В примерно 14400 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства в Сургуте – 14 500 руб/м2.
1. Метод прямой капитализации.
1)
СА = 21 000 руб/м2.
Sпол = 34 860 м2.
Отсюда ПВД=21 000*34 860= 732 060 000 руб.
2)
Коэффициент загруженности равен 75% => потери равны 25% от ПВД.
Вместимость автостоянки 150 мест, бесплатная.
Получим:
3)
– это
коммунальные платежи
Арендная плата за земельный участок составляет 398 945,53 руб.(1.5% от кадастровой стоимости).
Кадастровая стоимость равна 26 596 368,90 руб. (на сайте Росреестр с публичной карты по адресу находим объект и смотрим его кадастровую стоимость).
Балансовая стоимость (берем стоимость строительства):
Стоимость строительства - 14 500 + 100*2 = 14 700 руб/м2.
Срок службы - 100 лет.
Год постройки – 2012.
Тогда:
НИ (2,2%от БС) = 10 371 826,10 руб.
Страх (0,1% от БС) = 471 446,64 руб.
Амортизация =14700*34860/100= 5 124 420 руб.
Следовательно:
ОРпер= 2 350 +10*2= 2 370 руб/м2.
Пересчет за 10 лет с учетом инфляции 6,50% составляет:
Тогда:
Чистый операционный доход будет составлять:
Расчет ставки капитализации.
R = Rf + Rinf + Rrisk + Rл – α * Q
Где Rf – безрисковая ставка = 7,13 % за март 2020 (https://www.conomy.ru/stavki-gko)
Rinf – инфляционный риск 3 % (https://rg.ru/2019/09/25/minfin-zalozhil-v-biudzhet-prognoz-infliacii-na-2020-god-na-urovne-3.html)
Rл – ликвидность – 1,55 %
Rrisk – предпринимательский риск 1,7 %
α – прогнозируемый рост стоимости объекта составляет 0,2%
Q – норма возврата капитала 0,1%
Расчет поправки на риск ликвидности
Rл = Rf * срок экспозиции/12 месяцев
Среднерыночный срок экспозиции 3 месяца
Rл = 7,13 * (3/12) = 1,8%
Таблица 1.
Расчет поправки за предпринимательский риск
-
Вид риска
Премия за риск, %
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации
2
Увеличение числа конкурирующих объектов
1
Изменение федерального и местного законодательства
1
Несистематический риск
Природные или чрезвычайные антропогенные ситуации
1
Ускоренный износ здания
2
Неполучение арендных платежей
2
Неэффективный менеджмент
2
Криминогенные факторы
2
Финансовые проверки
1
Неправильное оформление договоров аренды
2
Итого
1,6
Поправку за риск ликвидности найдем, исходя из известного срока эксплуатации:
i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл =13,63%
Получим:
Q рассчитано методом Инвуда:
Зная чистый операционный доход и коэффициент капитализации, получим рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации:
