9053
.pdf10
производственного назначения услуг (действующие производственные предприятия, технопарки, складские хозяйства и др.). Они в свою очередь подразделяются на виды, соответствующие классификации отраслей производства (промышленные, сельскохозяйственные, строительные, транспортные и др.).
5 Жизненный цикл и износ объектов недвижимости
Износ – многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него укладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.
Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяют на физический, функциональный и внешний.
Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.
Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурноэстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Физический и функциональный типы износа определяют состоянием самого объекта, внешний – воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.
Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым.
11
Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.
Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости. Рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок (рис. 1).
Ввод |
Дата |
Улучшение |
Снос |
|
перестает |
||||
объекта |
оценки |
объекта |
||
давать вклад в |
||||
|
|
|
стоимость
Фактический возраст
Эффективный
возраст
Оставшийся срок экономической жизни
Срок экономической жизни
Срок физической жизни
Рис. 1. Срок жизни объекта
Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.
Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при техникоэкономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный срок жизни здания). Обычно он указывается в паспортах типового проекта и
12
построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.
Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.
Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.
Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.
6 Место рынка недвижимости в рыночной экономике и его функции
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующая система, характеризуется спросом, предложением, ценой и инфраструктурой.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
создание новых объектов недвижимости;
передачу прав на недвижимость;
установление равновесных цен на объекты недвижимости;
эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
инвестирование в недвижимость.
Рынок недвижимости обладает определенными особенностями:
1.Имеет региональную специфику. Недвижимость в различных регионах существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
2.Обладает цикличным характером. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в
13
целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем
вэкономике.
3.Характеризуется низкой ликвидностью. Период времени для реализации товара на рынке недвижимости продолжительный. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке.
Разное время пребывания товара на рынке формирует его ликвидность. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.
4.Характеризуется высоким уровнем транзакционных издержек. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями сделок по недвижимости. Например, чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем предпочтительнее заключить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения и т.д. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, называются транзакционными.
5.Имеет ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка не может быть чрезвычайно высокой. 6. Обладает определенной спецификой в получении информации. Если другие рынки находятся под пристальным наблюдением множества участников, аналитиков и исследователей, обладают развитыми системами сбора, обработки и распространения информации, то рынкам недвижимости в силу частного характера сделок присущи труднодоступность, неполнота и нередко недостоверность получаемой информации.
Практическое задание.
SWOT-анализ концепции инвестиционно-строительного проекта на примере жилого комплекса.
Девелопмент (development) – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания (земельного участка) и направленная на увеличение их стоимости.
Девелопмент – это система управления инвестиционно-строительными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства.
14
Девелопмент в сфере недвижимости – это сложный и многоэтапный процесс создания продукта – объекта недвижимости. Управление девелоперским проектом обычно состоит из следующих основных этапов:
приобретение земельного участка;
маркетинговые анализ рынка недвижимости и формирование стратегии проекта;
руководство проектированием;
координация производства строительных работ;
получение всех необходимых согласований;
привлечение кредитных и инвестиционных средств;
организация финансирования;
реализация площадей;
контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Рассмотрим подробнее разработку концепции девелоперского проекта в части изучения маркетинговой среды на основе SWOT-анализа.
SWOT-анализ – метод исследования социально-экономических факторов, предполагающий анализ сильных и слабых сторон проекта, а также изучение возможностей и угроз макросреды (рыночного окружения).
SWOT-анализ является отправным этапом стратегического планирования
инеотъемлемой составляющей стратегического управления.
Распределите по таблицам 1 и 2 факторы из нижеприведенного перечня. Предложите свои факторы.
Перечень факторов для заполнения таблиц 1 и 2.
высокие темпы развития рынка жилой недвижимости;
надежная репутация застройщика;
вероятность снижения рентабельности проекта по причине дополнительных расходов на укрепление склона и реконструкцию коллектора;
замедление развития экономики и ослабление курса рубля;
оригинальные архитектурно-планировочные решения;
высокий спрос на жилье экономического класса;
несоответствие выбранного формата объекта требованиям и ожиданиям рынка;
хорошая транспортная доступность;
повышение процентных ставок по ипотеке;
необходимость дополнительных вложений в объект со стороны собственников (покупателей);
требуется проведение масштабной рекламной кампании;
конкуренция со стороны других застройщиков;
удорожание строительных материалов и стоимости строительномонтажных работ;
снижение покупательной способности;
требуется расселение ветхого жилья застройщиком;
15
высокий уровень цен на жилую недвижимость;
удаленность от центральной части города;
отсутствие поддержки проекта со стороны администрации;
развитая социальная и культурная инфраструктура и др.
Таблица 1
Анализ внутренних факторов
Strengths |
Weaknesses |
(сильные стороны проекта) |
(слабые стороны проекта) |
|
|
|
|
|
|
Таблица 2
Анализ внешних факторов
Opportunities |
Threats |
(возможности окружающей среды) |
(угрозы окружающей среды) |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3 Порядок сопоставления факторов при проведении SWOT-анализа
|
Opportunities |
Threats |
|
|
|
|
Поле SO |
Поле ST |
|
Позволяют ли сильные стороны |
Позволяют ли эти сильные |
Strengths |
получить дополнительные |
стороны избежать |
|
преимущества благодаря этой |
(минимизировать) эту угрозу? |
|
возможности? (да/нет) |
(да/нет) |
|
Поле WO |
Поле WT |
|
Препятствуют ли эти слабые стороны |
Препятствуют ли эти слабые |
Weaknesses |
реализовать эту возможность? |
стороны избежать |
|
(да/нет) |
(минимизировать) эту угрозу? |
|
|
(да/нет) |
Необходимо сопоставить факторы из табл. 1 с факторами табл. 2 и ответить на вопросы по табл. 3.
16
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 4 |
|
|
|
|
Матрица SWOT-анализа |
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Opportunities |
|
|
|
Threats |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
2 |
|
… |
|
1 |
2 |
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Strengths |
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Weaknesses |
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Если ответ «да» на вопрос из табл. 3, то ставите в табл. 4 символ
Как использовать сильные стороны и возможности?
Как минимизировать негативное влияние слабых сторон и угроз?
На основе матрицы SWOT-анализа (табл. 4) необходимо разработать рекомендации, позволяющие использовать сильные стороны и возможности, а также компенсировать слабые стороны и минимизировать угрозы:
SO – рекомендации: предложите мероприятия направленные на использование сильных сторон, положительное воздействие которых может быть усилено рыночными возможностями.
WO – рекомендации: предложите мероприятия направленные на использование рыночных возможностей для уменьшения негативного влияния слабых сторон.
ST – рекомендации: предложите мероприятия направленные на использование сильных сторон для минимизации рыночных угроз.
WT – рекомендации: предложите мероприятия направленные на уменьшение влияния слабых сторон, негативное воздействие которых может быть усилено рыночными угрозами.
7 Анализ рынка недвижимости на основе инструментов моделирования и прогнозирования
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
17
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок или предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются на первичном (новое строительство) и на вторичном рынке недвижимости (при переносе прав собственности на существующий объект недвижимого имущества).
Инвестиции – это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-нибудь другой полезный эффект.
К основным целям компаний и физических лиц, инвестирующих в недвижимость можно отнести:
-обеспечение периодических денежных потоков (аренда);
-получение прироста к вложенному капиталу за счет изменения стоимости недвижимости в результате повышения рыночных цен, за счет реконструкции и развития объекта;
-извлечение дохода за счет перепродажи объекта недвижимости.
Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются периодическими колебаниями основных показателей деловой активности, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Цикл состоит из четырех основных этапов (рис. 2):
18
1-2 спад (рецессия);
2-3 восстановление;
3-4 подъем (экспансия);
4-5 перенасыщение.
|
Цикл рынка недвижимости |
Уровень |
4 |
цен |
|
1 |
5 |
3 |
Время |
|
Экономический цикл |
2 |
|
Рис. 2. Этапы делового цикла развития рынка недвижимости
Каждая стадия характеризуется определенной динамикой цен, числа сделок и объёма строительства, табл. 5. Поэтому потенциальному инвестору важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок страны, чтобы правильно выбрать момент для покупки или продажи недвижимости.
Таблица 5.
Фазы цикла рынка недвижимости
Наименование этапа |
Характеристика |
|
(фазы) делового цикла |
||
|
||
|
Спад (рецессия) проявляется в снижении цен и арендных ставок, |
|
|
на которое влияет не только сократившийся спрос, но и рост доли |
|
Спад |
невостребованной недвижимости, чей фонд пополняется |
|
(рецессия) |
завершающимися стройками. Продавцу недвижимости требуется |
|
1-2 |
приложить интенсивные усилия в области маркетинга. В период |
|
|
рецессии инвесторы замораживают новые проекты, и темпы |
|
|
строительства падают. Это рынок покупателя. |
19
|
|
|
|
|
Окончание таблицы 5 |
||||
|
|
||||||||
|
Из-за снижения объемов нового строительства, обусловленного |
||||||||
|
результатом фазы спада, начинает восстанавливаться спрос на |
||||||||
|
рынке недвижимости. Рынок переходит в новую фазу – |
||||||||
|
оживление. После того как излишки объектов недвижимости |
||||||||
Восстановление |
будут поглощены, цены и арендные ставки начнут расти. Вместе |
||||||||
(оживление) |
с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают |
||||||||
2-3 |
выполняться прединвестиционные исследования по реализации |
||||||||
|
новых инвестиционно-строительных проектов. Восстановление |
||||||||
|
рынка недвижимости должно подкрепляться ростом экономики, |
||||||||
|
который помогает поддерживать спрос на жилье и коммерческую |
||||||||
|
недвижимость, хотя это происходит не всегда. |
|
|
|
|||||
|
Рыночный цикл входит в фазу подъема, когда уровень |
||||||||
|
невостребованной |
недвижимости |
падает |
до |
минимума, |
||||
|
а покупательский |
интерес, |
напротив, |
заметно |
увеличивается. |
||||
Подъем |
Повышенный спрос влечет за собой |
увеличение числа сделок |
|||||||
и объемов |
выданных ипотечных кредитов. |
В этот |
период |
||||||
(рост, экспансия) |
|||||||||
инвесторы |
начинают |
активно |
вкладывать |
средства |
|||||
3-4 |
|||||||||
в строительство |
новых |
объектов, |
чтобы |
удовлетворить |
|||||
|
|||||||||
|
возросший |
спрос. |
В условиях дефицита объектов |
на |
рынке |
||||
|
наблюдается рост цен на недвижимость и повышение арендных |
||||||||
|
ставок. Это рынок продавца. |
|
|
|
|
|
|||
|
Во время этой фазы темпы роста цен, а затем и сами цены |
||||||||
Избыток предложения |
начинают умеренно снижаться, активность продаж замедляется, а |
||||||||
(перенасыщение) |
процент невостребованных площадей начинает расти. Возникает |
||||||||
4-5 |
излишек готовой строительной продукции и производственных |
||||||||
|
мощностей. Строительная деятельность постепенно сокращается. |
Одна из главных задач при инвестировании капитала – попытаться найти такие финансовые инструменты, с помощью которых можно увеличить или как минимум сохранить свои вложения. Крупные инвесторы, средние и мелкие игроки разнообразными способами пытаются предвидеть будущее и спрогнозировать дальнейшую динамику рынка недвижимости. Умение определить, в какой фазе или стадии находится рынок недвижимости, составляет основу работы аналитика при прогнозировании рыночной конъюнктуры.
Практическое задание. Прогнозирование динамики цен на рынке готового жилья.
Корреляционно-регрессионный анализ в задачах обоснования инвестиционно-строительных решений
Прогнозирование будущей экономической ситуации, состояния и динамики социальных процессов, спроса и предложения в отдельных сегментах рынка недвижимости, цен на этих рынках представляет собой необходимое условие эффективной деятельности каждого девелопера.